Вс рф: срок владения бывшей коммунальной квартирой исчисляется с момента покупки последней комнаты — юридические советы

С какого момента начинается отсчет владения квартирой?

ВС РФ: срок владения бывшей коммунальной квартирой исчисляется с момента покупки последней комнаты - юридические советы

Особую актуальность вопрос установления срока собственности приобретает при расчете налогов при продажи такого жилья.

Рассмотрим подробно каждую ситуацию с подробным правовым пояснением

Ситуация 1. Наш офис посетил Евгений, получивший квартиру по наследству от отца в 2009 году. Он подал заявление нотариусу, по истечении 6 месяцев получил свидетельство о наследовании, но не подавал документы на получение свидетельства о собственности. Через 6 лет было решено расширять жилплощадь и он спросил, считается ли уже собственником?

На основании закона «О праве на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – ФЗ №122) распоряжаться имуществом владельцы жилья вправе после регистрации прав в Росреестре.

Исключение — случаи принятия имущества по наследству. При отсутствии данных о квартире в Росреестре, наследник считается законным владельцем жилья при наличии нотариального свидетельства о наследстве. Однако продать, обменять, заложить или иным способом передать квартиру в собственность иному лицу он может только после получения свидетельства (выписки) Росреестра.

Время на обращение в службу законом не ограничено (ч.4 ст.1152 ГК РФ). Гражданин, принявший наследство, в любое время вправе обратиться за внесением данных о собственности в государственный реестр.

Для того чтобы осуществить регистрацию в Росреестре, наследник предоставляет документы:

  • удостоверение личности;
  • свидетельство о наследстве;
  • квитанция госпошлины из банка (2 000 руб.);

Только после этого он вправе совершать сделки с жильем: продавать, завещать, закладывать, обменивать и т.д.

Ситуация 2. Елена купила квартиру в новостройке путем участия в долевом строительстве. На руках у нее контракт с застройщиком и акт приемки недвижимости.

Елена спрашивает, является ли она собственницей квартиры и с какого момента она может распоряжаться жильем по своему усмотрению: вселяться, прописываться, обменивать.

Когда возникает обязанность по оплате коммунальных услуг? с какого момента начинается отсчет 5 летнего срока для освобождения от уплаты НДФЛ при продаже? а так же когда можно получить налоговый вычет?

На основании ст. 16 ФЗ № 214 от 30.12.2004г. об участии в долевом строительстве, ст. 17 и 25.1, 25.3 ФЗ №122, сведения о правах на квартиру в возведенном доме подлежат гос.регистрации.

Для квартиры приобретенной по договору долевого участия либо инвестирования, срок владения начинает исчисляется с даты получения свидетельства о собственности на квартиру.

Для обращения в Росреестр для удостоверения права требуются заявления от организации-застройщика и дольщика.

Строительная компания предоставляет документы:

  • проектная декларация;
  • план дома;
  • разрешение на строительство;
  • договор поручительства или страхования деятельности строительной компании;
  • акт о вводе в эксплуатацию;
  • акт о выделении земли под строительство.

От покупателя требуются оригиналы:

  • договор долевого участия в строительстве;
  • акта приема-передачи;
  • пошлины (2000 руб.) оплачивается в банке.

С момента подписания акта передачи жилья, застройщик считается исполнившим обязательства по контракту в силу п.1 ст. 12 ФЗ №122. Таким образом, дольщик несет ответственность за оплату коммунальных услуг, электричества с момента подписания акта приемки.

Распоряжаться квартирой, продавать, обменивать, регистрировать ограничения (ипотека, залог и т.д.) дольщик вправе только после завершения в органах Росреестра. Отсчет 5 летнего срока владение квартирой начинается с момента оформления права собственности на квартиру.

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства, подписанный сторонами — при приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме)

Ситуация 3. Женщина обратилась к нам с договором приватизации от 31.08.1992г. с отметкой БТИ. Ее интересовало, можно ли продать квартиру и является ли она собственницей?

Регистрация собственности на недвижимость осуществляется с 1998 года. Ранее проведенная приватизация признается законной на основании ст.6 ФЗ №122. Обратиться в органы Росреестра владельцы недвижимости могут по собственному желанию в любое время. Для осуществления сделок с недвижимостью, продажи, мены, внесения залога, предоставления свидетельства (выписки) Росреестра не требуется.

Таким образом, вы является полноправным собственником квартиры, переданной в порядке приватизации по договору 1992 года.

Когда платить налог с продажи недвижимости?

На основании ст. 220 НК РФ, доход, полученный от передачи прав на имущество, владение на которое установлено менее чем 3 года назад, облагается налогом в размере 13% от его стоимости. Как определить срок владения квартирой при наследовании, при покупке новостройки или наличия договора приватизации?

По общему правилу, собственность на жилье возникает с момента права на имущество (в Россреестре) – ст.223 ГК РФ.

В отношении владения новостроек, принимается во внимание момент регистрации права собственности. С этого момента отсчитывают 3-годичный срок владения жильем для освобождения от уплаты налога.

Квартиры, переданные по договорам приватизации до 1 января 1998, находятся во владении граждан не зависимо от факта регистрации прав в Росреестре. Это означает признание раннее установленных прав на основании вводной ст.6 ФЗ №122.

Таким образом, сроки владения недвижимостью, переданной в частную собственность до этой даты, исчисляются с момента приватизации. Например, в ситуации с договором от 31.08.

1992, 3-летний срок владения для начисления налога исчисляется с указанной даты подписания договора.

Источник: https://etagrealty.ru/praktika/nalogi/s-kakogo-imenno-momenta-schitayutsya-3-goda-vladeniya-kvartiroy/

С какого момента квартира считается в собственности при покупке — правовая помощь юриста

Home / Гражданское право / С какого момента квартира считается в собственности при покупке

ЕГРН. Это свидетельствует о том, что переход прав собственности действительно состоялся. Государственный регистратор может потребовать и дополнительные документы, подтверждающие законность внесения записей в Реестр. Общий перечень потенциально запрашиваемых документов может быть таким:

  • Паспорта старого и нового владельцев квартиры.
  • Кадастровый паспорт квартиры.
  • Согласие супруги(супруга) на продажу квартиры, если продавец состоит в браке.
  • Разрешение попечительных органов.
  • Разрешение залогодержателя (если квартира в залоге).
  • Согласие получателя ренты (в случае заключения продавцом договора пожизненного содержания).

Для полной картины могут потребоваться расширенная архивная выписка из Домовой Книги и расширенная выписка из ЕГРП.

С момента подписания приемопередаточного акта, застройщик вправе выставлять вам счета за оплату коммунальных услуг.

  • С подписанным актом можно идти в БТИ (Бюро Технической инвентаризации) и делать там технический паспорт. В Анапе, некоторые застройщики берут на себя эту функцию.
  • Право собственности на квартиру возникает с момента его государственной регистрации.Когда все эти действия осуществлены, можно приступить к регистрации прав собственности.

С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?

Внимание

Распоряжаться квартирой, продавать, обменивать, регистрировать ограничения (ипотека, залог и т.д.) дольщик вправе только после завершения в органах Росреестра. Отсчет 5 летнего срока владение квартирой начинается с момента оформления права собственности на квартиру.

Важно

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства, подписанный сторонами — при приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме) Ситуация 3. Женщина обратилась к нам с договором приватизации от 31.08.1992г.

с отметкой БТИ.

Новости

Согласно Налоговому Кодексу РФ от налога на доходы и обязанности подавать налоговую декларацию полностью освобождены граждане, которые продали квартиру/дом/комнату/землю, которыми владели более минимального срока. Соответственно, актуальным является вопрос: с какого именно момента отсчитывать срок владения.

В этой статье мы постараемся разобраться в этом вопросе по отдельности для всех основных случаев приобретения жилья. Заметка: минимальный срок составляет три года или пять лет в зависимости от того, когда и как была приобретена недвижимость.

Этот вопрос подробно рассмотрен в нашей статье: Сколько нужно владеть квартирой, чтобы продать ее без налога? Жилье приобретено по договору купли-продажи Если Вы приобрели жилье по договору купли-продажи, срок владения им исчисляется с даты регистрации права собственности на объект жилья (ст. 131, 223 ГК РФ, п. 1 ст.

Когда у дольщика возникает право собственности на квартиру

Пример: В 2010 году супруги приобрели квартиру и оформили ее на жену. В 2017 году супруга умерла, квартиру унаследовал муж.

  • Если собственник одной доли в квартире наследует другую долю в результате смерти собственника, срок владения квартирой исчисляется с даты первоначальной регистрации собственности на долю в квартире (Письмо Минфина России от 24.10.2013 №03-04-05/45015). Пример: в результате приватизации, проведенной в феврале 2010 года, квартира была оформлена в долевую собственность бабушки и внука по ½ доли.

В 2016 году после смерти бабушки ее долю унаследовал внук и стал единственным собственником квартиры.

Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Об этом сказано в п. 1 ст. 1153 ГК РФ. На основании п.

4 ст.

1152 Гражданского кодекса РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию является достаточным доказательством наличия и объема прав на наследственное имущество.

Как считается срок владения квартирой?

Ее интересовало, можно ли продать квартиру и является ли она собственницей? Регистрация собственности на недвижимость осуществляется с 1998 года. Ранее проведенная приватизация признается законной на основании ст.6 ФЗ №122.

Таким образом, вы является полноправным собственником квартиры, переданной в порядке приватизации по договору 1992 года. Когда платить налог с продажи недвижимости? На основании ст.

220 НК РФ, доход, полученный от передачи прав на имущество, владение на которое установлено менее чем 3 года назад, облагается налогом в размере 13% от его стоимости.

При продаже квартир, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной им при продаже указанного имущества. В соответствии с п. 2 ст.

220 Налогового кодекса РФ имущественный налоговый вычет предоставляется на основании письменного заявления налогоплательщика при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода. На основании п. 2 ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. Согласно ст. 1114 ГК РФ днем открытия наследства является день смерти гражданина.

Текст письма опубликован «Московский налоговый курьер», 2008, № 17-18 УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫПО Г. МОСКВЕПИСЬМОот 14 июля 2008 г. № 28-10/066949 Вопрос: Физическое лицо после смерти наследодателя в 2008 г. получило в собственность квартиру.

Свидетельство о праве на наследство выдано в 2001 г., свидетельство о регистрации права собственности на квартиру оформлено в 2008 г. Вправе ли физическое лицо получить имущественный налоговый вычет по НДФЛ в случае продажи квартиры в 2008 г.? Ответ: Согласно пп.

Читайте также:  Фнс планирует изменить бланк 2-ндфл - юридические советы

1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающей в целом 1 000 000 руб.

С какого момента квартира считается в собственности при покупке

Например, в ситуации с договором от 31.08.1992, 3-летний срок владения для начисления налога исчисляется с указанной даты подписания договора. По соглашениям о приватизации, заключенным после 01.01.1998г., срок владения собственностью исчисляется с момента получения подтверждающего документа из Росреестра.

Источник: http://dipna5.ru/s-kakogo-momenta-kvartira-schitaetsya-v-sobstvennosti-pri-pokupke/

С какой даты считается срок владения недвижимостью по наследству

24 августа 2018 года

Согласно Налоговому Кодексу РФ не подают декларацию 3-НДФЛ и не платят налог граждане, которые продали квартиру/дом/комнату/землю, которой владели более минимального срока.

Минимальными сроками являются:

  • Если имущество, приобретенное до 1 января 2016 года, находится в собственности 3 года и более, доходы с его продажи налогом не облагаются, и декларацию гражданин подавать не обязан.
  • Если имущество приобретенно после 2016 года, установлен иной минимальный срок владения — 5 лет, за исключением недвижимости, полученной:
  • по договору пожизненного содержания с иждивением
  • в результате приватизации
  • по наследству
  • в дар от близкого родственника.
  • Для указанных объектов действует прежнее трехлетнее ограничение по сроку владения.

    Рассмотрим с какого именно момента отсчитывать срок владения.

    Как получили жилье

    С какого момента считается срок

    Приобретение квартиры по договору купли-продажи

    Приобретение квартиры по договору долевого участия (инвестирования, уступки права требования)

    Квартира получена в дар

    Квартира получена взамен снесенного/ветхого жилья от муниципальных властей

    Дом построен самостоятельно

    Срок владения исчисляется c даты регистрации права собственности

    Жилье приобретено по договору с ЖСК (договору паенакопления)

    Дата владения считается c момента полной выплаты паевого взноса и подписания акта приема-передачи квартиры

    Жилье приобретено в результате приватизации

  • Если жилье было приватизировано после 1 января 1998 года, срок владения исчисляется с момента регистрации права собственности на квартиру.
  • Если жилье было приватизировано до 1 января 1998 года срок владения им отчитывается с даты заключения договора о передачи объекта жилья в собственность (так как в то время свидетельства о регистрации права собственности не выдавались)
  • Жилье получено в наследство

    Срок владения исчисляется со дня смерти наследодателя (открытия наследства). Исключение:

    1. Если один из супругов наследует после смерти другого квартиру, приобретенную в браке, срок владения квартирой исчисляется с даты приобретения квартиры в собственность супругов
    2. Если собственник одной доли в квартире наследует другую долю в результате смерти собственника, срок владения квартирой исчисляется с даты первоначальной регистрации собственности на долю в квартире.

    Разные доли квартиры приобретены в разное время

  • Если объединены в единый объект собственности, то срок владения будет исчисляться с даты, когда собственник получил право собственности на первую долю в проданном имуществе
  • Если каждая из долей зарегистрирована как отдельный объект недвижимости, то каждая доля рассматривается отдельным объектом имущества и для каждой доли высчитывается свой срок владения
  • Право собственности признано через суд

    Срок владения квартирой исчисляется с даты вступления в законную силу решения суда

    Что считать началом срока владения недвижимостью

    Добрый день. Подскажите, пожалуйста: Что считать началом срока владения недвижимостью (квартира), которая приобреталась по переуступке права участия в долевом строительстве.

    Какой документ считается основным для начала исчисления срока владения недвижимостью (акт приема-передачи или свидетельство о регистрации права собственности).

    Каким образом исчисляется время владения недвижимостью (с точной даты начала владения, помесячно или годами).

    Законодатель не даёт определения понятия право владения квартирой .

    Но в определённых случаях, например, для признания права собственности давности владения (15 лет) будет исчисляться с момента открытого владения. Злесь какой документ раньше выдан — акт приёма-передачи, акт о допуске, разрешение на вступление в ремонт , но не раньше даты ввода дома в эксплуатацию.

    Для налогового вычета ст 220 НК РФ предоставляются любые документы из перечисленных при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме — договор о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них

    Сроки владения исчислятся могут по-разному, смотря для чего — исковая давность годами, оспаривание действий органов власти месяцами или даже жнями.

    Для более подробной консультации укажите цель срока владения

    Спасибо за ответ. Уточняю.

    Буду ли я платить налог при продаже квартиры в 2014 году в случае если акт приема-передачи подписан в 2011 году (фактически проживаю тоже с 2011 года, плачу коммуналку, есть квитанции), а свидетельство о регистрации права собственности получил в 2012 году.

    1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:

    1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей.

    Законодатель говорит о праве собственности, т.е. 3 года с момента получения свидетельства о праве собственности

    Почему мы?

    IP/Host: 213.187.104.— Дата регистрации: 25.08.2009

    Сообщений: 2

    Re: От какой даты исчислять срок владения квартирой?

    Эх, юристы, юристы. Текст письма опубликован

    Московский налоговый курьер, 2008, 17-18

    УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ ПО Г. МОСКВЕ ПИСЬМО

    Источник: http://kladsovetov.ru/avtomaticheskoe-prinjatie-nasledstva/s-kakoj-daty-schitaetsja-srok-vladenija.html

    Советы риэлтора

    07Июн

    Какие могут встретиться «подводные камни» при покупке комнаты?

    Если средства позволяют купить только комнату в коммунальной квартире или в общежитии, то вам следует знать, что процесс покупки комнаты не простой, требует времени и сбора приличного пакета документов (часто, даже большего, чем при покупке квартиры), а «подводные камни» при покупке комнаты могут встретиться на каждом шагу.

    При покупке комнаты в общежитии особенно много «подводных камней». В общежитии обычно существует коридорная или блочная системы. Редко найдешь комнату в общежитии, где по документам числятся менее 5 соседей, обычно — от 8 до 20 (бывает и больше).

    В такой ситуации риэлторы чаще всего предлагают провести сделку через договор дарения, тогда не потребуется отказ соседей от права преимущественной покупки комнаты.

    Вот здесь и кроются главные «подводные камни» при покупке комнаты: договор дарения предполагает безвозмездную передачу недвижимости, а вам необходимо зафиксировать факт передачи денег.

    Если в дальнейшем этот факт «выплывет» наружу, то договор будет считаться ничтожным (недействительным). Получается палка о двух концах.

    Некоторые юристы предлагают в такой ситуации заключать договор просроченного займа, когда сначала составляется договор займа на нужную сумму, а в дальнейшем — соглашение о том, что вместо денег в собственность передается комната. Этот вариант надо обязательно обговаривать с опытным юристом, занимающимся именно недвижимостью, возможно он вам не подойдет.

    Еще один момент: если хозяин комнаты вызвал у вас хоть малейшие сомнения по каким-либо аспектам (например, вам показалось, что он пьющий) — обязательно требуйте предоставить на сделку справку из психдиспансера о его дееспособности (справка действительна 1 день).

    Не стесняйтесь, ставьте твердо такое условие! Был такой случай, когда в последствии хозяин предоставил результат экспертизы, якобы он лечился в это время от алкоголизма и не мог осознавать свои действия, хотя на сделке был абсолютно трезвый и люди это подтвердили, а суд вынес решение в его пользу и комнату ему вернули.

    Поэтому мой совет, чтобы обойти «подводные камни» при покупке комнаты, требуйте проводить сделку только через договор купли-продажи, где должна быть указана реальная стоимость недвижимости (ни в коем случае не заниженная!).

    Лучше подождать месячный срок с момента рассылки писем соседям с уведомлениями о продаже комнаты (точнее, с момента получения соседями этих писем), чем потом судиться и доказывать свои права.

    Если соседей мало, то можно послать телеграммы — это чуть дороже, чем письма, но намного удобнее.

    На почте сразу дадут заверенную копию телеграммы, носят их всего три дня и с этого момента можно уже отсчитывать месячный срок (срок, в течение которого соседи по закону должны дать ответ).

    Если месячный срок вас никак не устраивает, то можно оплатить отказ от преимущественной покупки комнаты соседями, заверенный у нотариуса. Это самый надёжный вариант.

    Но возможно договориться с соседями и привести их в орган регистрации сделки, чтобы они дали отказ на месте — этот вариант самый дешевый, тоже надежный, но наиболее хлопотный (это зависит от того, каковы соседи).

    Про отказ от преимущественной покупки комнаты можно прочитать здесь.

    Еще какие бывают «подводные камни» при покупке комнаты? Мне попадался случай, когда при приватизации комнаты в общежитии люди самостоятельно смастерили перегородку в комнате и отделили «прихожую».

    Техник из БТИ посчитал им после этого жилой только ту площадь, которая была после перегородки, а «прихожая» не была засчитана. В итоге, например, вместо 23 кв.м. у них оказалось по документам 17 кв.м., а покупатель купил уже меньшую площадь.

    Присоединение остальной «территории» возможно разве что через суд.

    Обязательно сверяйте метраж в документах и по факту!!!

    Например, продавалась комната 14 кв.м., доля в квартире по документам 25/100. У соседей комната 18 кв.м. тоже указана, как доля 25/100. Оказалось, что эти две комнаты были смежными, обе по 18 кв.м. и изначально принадлежали этим соседям.

    Потом они сделали перегородочку, при этом образовался коридорчик и проходная комната стала изолированной, но с меньшей площадью. Комнату продали, как отдельную, но доля осталась прежней.

    То есть за общий коридорчик, которым пользуются и соседи, платить приходится новым хозяевам меньшей комнаты.

    Кроме того, не поскупитесь и закажите выписки из Госреестра о всех собственниках, ведь какие-то комнаты могут оказаться муниципальными, а это особая песня.

    Вывод: чтобы обойти все «подводные камни» при покупке комнаты, лучше обратитесь к опытному риэлтору, который проверит  документы, сверит площади, поможет хозяину собрать необходимые справки и проведет сделку.

    Источник: http://www.sovetrielt.ru/podvodnye-kamni-pri-pokupke-komnaty/

    Нужно ли платить налог с продажи квартиры, полученной при переселении?

    uinmine/Fotolia

    Читайте также:  Охранников в метро и аэропортах вооружат электрошокерами - юридические советы

    Отвечает директор по аудиту компании «Что делать Аудит» (входит в консалтинговую группу «Что делать Консалт») Татьяна Ефимова:

    В отношении имущества, приобретенного после 01.01.2016, для целей налогообложения доходов, получаемых от продажи недвижимости, статьей 217.1 Налогового кодекса РФ устанавливается следующий минимальный предельный срок владения имуществом:

    • три года для объектов, полученных в собственность в результате наследования или дарения от физического лица, признаваемого членом семьи или близким родственником в соответствии с Семейным кодексом РФ; приватизации; в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты);
    • пять лет в остальных случаях.

    При этом определение срока нахождения квартиры в собственности с учетом срока владения предыдущим жильем не предусмотрено (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Таким образом, в случае расселения ветхого (подлежащего сносу) жилья, принадлежащего налогоплательщику на праве собственности, в расчет принимается только период владения новой квартирой.

    В то же время, поскольку на основании ст.

    576 Гражданского кодекса РФ, к договору мены применяются правила купли-продажи, при продаже квартиры, полученной по договору мены, владелец вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме, не превышающей 1 млн рублей, либо уменьшить сумму налогооблагаемого дохода от продажи квартиры на сумму фактически понесенных и документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением.

    В данном случае сумма расходов на приобретение квартиры будет равна стоимости квартиры, указанной в договоре мены.

    Если в договоре мены стоимость не указана, в расчет принимается рыночная стоимость обмениваемой квартиры, а также сумма доплаты разницы стоимости обмениваемых квартир.

    Рыночная стоимость квартиры, как правило, устанавливается оценщиком, осуществляющим деятельность в рамках Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

    Таким образом, при продаже квартиры, полученной по договору мены в рамках программы расселения подлежащего сносу жилья, уплачивается налог в размере 13% от суммы, превышающей 1 млн рублей, либо от разницы между доходом от продажи указанной квартиры и суммой фактических затрат на ее приобретение.

    Отвечает старший юрисконсульт компании «НДВ-Недвижимость» Владимир Дронов:

    Каких-либо льгот пенсионерам, по сравнению с прочими плательщиками НДФЛ, в данной ситуации НК РФ не предусмотрено. Закон одинаково распространяется на всех налогоплательщиков. Следовательно, платить налог при продаже квартиры придется.

    Отвечает ведущий юрисконсульт компании «Мой семейный юрист» Дмитрий Смаковский:

    К сожалению, срок владения старой квартирой в данной ситуации учитываться не будет, и вам необходимо уплатить налог с продажи имущества.

    Источник: https://www.domofond.ru/statya/nuzhno_li_platit_nalog_s_prodazhi_kvartiry_poluchennoy_pri_pereselenii/4806

    Верховный суд разъяснил, как определить срок владения недвижимостью в целях получения имущественного вычета в случае объединения нескольких объектов в один

    В случае объединения нескольких комнат в «коммуналке» в одну трехкомнатную квартиру срок владения этой квартирой в целях получения имущественного вычета по НДФЛ исчисляется с момента приобретения третьей комнаты, а не с даты государственной регистрации права собственности на всю квартиру. Такая позиция выражена в определении Верховного суда РФ от 06.04.16 №70-КГ15-16. Это решение приведено в судебном обзоре, который ФНС России направила подчиненным для использования в работе (письмо от 07.07.16 № СА-4-7/12211).

    В 1997 года налогоплательщик купил две комнаты в коммунальной квартире, а в 2005 году выкупил последнюю комнату.

    В 2013 году он решил объединить все комнаты в трехкомнатную квартиру, и зарегистрировал право собственности на нее. В этом же году гражданин продал эту квартиру.

    По мнению налогоплательщика, поскольку квартира находилась в его собственности более трех лет*, он освобождается от уплаты НДФЛ на основании пункта 17.1 статьи 217 НК РФ. 

    Однако в инспекции заявили, что после объединения комнат в коммунальной квартире возник новый объект. В связи с этим срок нахождения в собственности этой недвижимости следует исчислять с даты регистрации права собственности.

    Поскольку право собственности было зарегистрировано только в 2013 году, значит, квартира находилась в собственности налогоплательщика менее трех лет. Следовательно, полученные доходы подлежат налогообложению на общих основаниях.

     

    Решение суда

    Но Верховный суд РФ не согласился с позицией ИФНС, указав на следующее. Согласно пункту 1 статьи 235 ГК РФ, право собственности прекращается в следующих случаях:

    • при отчуждении собственником своего имущества другим лицам;
    • при отказе собственника от права собственности;
    • в случае гибели или уничтожении имущества;
    • при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

    Как видно, такое основание прекращения права собственности на недвижимое имущество как объединение двух объектов в один с последующей постановкой на кадастровый и технический учет, в указанной норме не значится.

    Таким образом, изменение объекта в связи с объединением трех комнат в квартире в один объект (трехкомнатную квартиру) без изменения внешних границ объекта не влечет за собой прекращения или перехода прав на него.

    В рассматриваемой ситуации право собственности на две комнаты было зарегистрировано в 1997 году, на третью комнату — в 2005 году. С данного времени физлицо было вправе совершать с принадлежащим ему имуществом любые действия.

    В 2013 году налогоплательщик принял решение объединить комнаты в один объект — трехкомнатную квартиру. При этом право собственности, возникшее в 1997 и в 2005 годах, не прекратилось. Оно лишь трансформировалось в право собственности на один объект — трехкомнатную квартиру.

    Следовательно, срок нахождения объекта недвижимости в собственности следует исчислять именно с момента приобретения третьей комнаты (с 2005 года), а не с момента регистрации изменений объекта недвижимости в связи с объединением комнат в квартиру.

    В связи с этим доход от продажи недвижимого имущества не подлежит налогообложению на основании пункта 17.1 статьи 217 НК РФ.

    * С 1 января 2016 года минимальный срок владения некоторыми объектами недвижимого имущества в целях освобождения от НДФЛ доходов от их продажи составляет пять лет. Подробнее см. «НДФЛ: введены новые правила уплаты налога при продаже личного имущества».

    Источник: https://www.buhonline.ru/pub/news/2016/7/11297

    Какие могут быть проблемы при покупке комнаты в коммуналке, общаге. Советы юриста при покупке комнаты на что обратить внимание

    Несмотря на то, что покупка комнаты происходит по стандартной схеме, здесь имеются «подводные камни», которые нужно тщательно изучить перед заключением сделки.
    Это позволит избежать многих неприятных сюрпризов, в дальнейшем. В представленной статье мы рассмотрим все особенности приобретения такого вида недвижимости.

    ○  Особенности покупки комнаты в квартире, коммуналке

    Стать владельцем комнаты можно двумя способами:

    • Приобретя комнату в коммуналке или общежитии, став ее единоличным собственником после приватизации.
    • Купив комнату в обычной квартире и войти в число совладельцев.

    В первом случае вы сможете сами распоряжаться своим имуществом, не учитывая мнение соседей (при условии, что комната будет приватизирована). А вот во втором случае, речь идет об общей долевой собственности. А это значит, что другие владельцы имеют преимущественное право покупки.

    При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п.1 ст.250 ГК РФ).

    Это значит, что вы не сможете совершать никакие операции с недвижимостью без получения согласия от других собственников.

    Поэтому, прежде чем подписывать договор купли-продажи, убедитесь, что продавец заручился согласием своих соседей и вам не грозит оспаривание сделки.

    Вернуться к содержанию ↑

    ○ Процедура оформления

    Сделка заключается по стандартной схеме купли-продажи с оформлением письменного договора с обязательной государственной регистрацией. Рассмотрим подробно все нюансы соглашения.

    ✔ Какие документы нужны

    Для совершения сделки продавец должен представить:

    • Паспорт.
    • Правоустанавливающие документы на комнату.
    • Основание получения права собственности (договор купли-продажи, завещание, договор дарения или мены).
    • Кадастровый и технический паспорта.
    • Справку о: — составе семьи;- отсутствии долгов за коммуналку.
    • Нотариально заверенное согласие остальных собственников (если речь идет о комнате в квартире).
    • Нотариально заверенное согласие супруга.

    От покупателя при оформлении сделки нужен только паспорт и согласие супруга на покупку.

    ✔ Как составить договор?

    В тексте соглашения должны присутствовать следующие пункты:

    • Реквизиты сторон.
    • Подробное описание предмета сделки (в соответствии с техническим паспортом).
    • Сумма сделки.
    • Способ передачи денег.
    • Права и обязанности сторон.
    • Форс-мажорные обстоятельства.
    • Дополнительные условия (по договоренности сторон).
    • Дата, подписи.

    Договор составляется в простом письменном виде, не требует участия нотариуса. Но должен быть зарегистрирован в Росреестре для проверки «чистоты» сделки.

    ✔ Аванс перед оплатой

    Внесение авансового платежа дает определенные гарантии каждой стороне. Так, покупатель может быть уверен, что приглянувшуюся комнату не продадут другому желающему, а продавец – что покупатель не передумает заключать сделку.

    Передача аванса оформляется отдельным договором об авансе, который стороны самостоятельно заключают между собой. При этом стоит учитывать, что перевод денежных средств должен быть зафиксирован. Для этого продавец должен написать расписку, что получил аванс.

    ✔ Какие могут быть риски?

    Риски при покупке комнаты такие же, как и при приобретении полноценной квартиры. Это:

    • Юридическая чистота недвижимости.
    • Отсутствие обременений на жилье.
    • Наличие прописанных лиц, не проживающих в квартире, которые могут объявиться в любой момент.

    Еще одна опасность, характерная при покупке комнаты – риск не ужиться с новыми соседями.

    ✔ Договор дарения или договор купли-продажи

    Если продавец предлагает оформить договор дарения, а деньги просто передать ему, не спешите соглашаться. Если по какой-то причине наступит ситуация, когда сделку придется оспорить, вы не сможете вернуть свои деньги, потому что договор дарения безвозмездный. А доказать что деньги были уплачены вы не сможете, если не будет хотя бы расписки.

    ✔ Отсутствие согласия других лиц, зарегистрированных в квартире

    Ни при каких обстоятельствах нельзя подписывать договор купли-продажи, если в представленном пакете документов отсутствует письменное согласие на продажу от других прописанных жильцов или соседей по коммунальной квартире. В этом случае они легко смогут оспорить сделку через суд. У них есть подобная возможность в течение  3 месяцев с даты заключения сделки.

    ✔ Мошеннические действия

    Покупая комнату, вы всегда рискуете столкнуться с мошенниками. Чтобы избежать подобных последствий, важно тщательно проверять всю документацию и лично запрашивать некоторые документы.

    ✔ Махинации с авансом

    Распространенным вариантом мошенничества является ситуация, когда продавец берет аванс с нескольких потенциальных покупателей, после чего исчезает. Чтобы избежать подобного, нужно обязательно заключать договор аванса, который станет основанием для обращения в суд.

    ✔ Не выписанные жильцы комнаты

    Это еще один важный момент, который нужно учитывать при оформлении сделки.

    Если на момент подписания договора в комнате остается не выписанное лицо, которое отбывает срок в местах лишения свободы или признан без вести пропавшим, он может легко оспорить сделку после возвращения. Поэтому покупать комнату в такой ситуации крайне рискованно.

    Зная об этом, многие продавцы скрывают подобный факт при заключении договора. Чтобы избежать подобного, лично заказывайте выписку из ЕГРН, в которой будут указаны все прописанные в комнате лица.

    Вернуться к содержанию ↑

    ○ Как избежать проблем?

    Несмотря на некоторые сложности, риски при покупке комнаты можно снизить, если проявлять разумную осторожность.

    ✔ Проверка документов продавца. 

    Чтобы избежать неприятных сюрпризов, перепроверяйте сведения, представленные продавцом. Для этого вы можете:

    • Заказать выписку из ЕГРН, где будет указана информация о прописанных лицах, истории комнаты и наличии обременений.
    • Обратиться в Управляющую компанию или ЖЭК, где сможете узнать о наличии долгов за коммуналку.

    ✔ Помощь риэлторов

    Обращение к профессионалам также снизит риски при покупке недвижимости. Хороший риэлтор не только поможет найти подходящий вариант покупки, но и самостоятельно проверит его. Кроме того, наличие в сделке третьего лица повышает ее надежность.

    Читайте также:  Украл меньше 5 000 рублей – неподсуден - юридические советы

    Вернуться к содержанию ↑

    ○ Советы юриста:

    ✔ Купили комнату в коммунальной квартире, но один из жильцов подал в суд, потому что ему не предлагали купить эту комнату при продаже, что делать?

    Если истец говорит правду, и преимущественное право покупки действительно не было соблюдено, он вправе оспорить сделку купли-продажи. В данном случае вы можете подать встречный иск о недобросовестности на продавца и потребовать вернуть деньги.

    ✔ После покупки комнаты соседи стали требовать, чтобы мы съехали, так как они использовали эту комнату раньше, и она теперь считается «их», как быть в такой ситуации?

    Если квартира была приобретена законно с соблюдением преимущественного права покупки, смело вызывайте полицию. Но прежде соберите доказательства нарушения вашего личного пространства (подойдут фото и видеосъемки, показания свидетелей) и обращайтесь в полицию. После наложения административного штрафа они, скорее всего, пересмотрят свое поведение.

    Вернуться к содержанию ↑

    В этом видео специалист агенства недвижимости расскажет, как правильно выбрать малометражное жилье и грамотно оформить сделку.

    Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

    Источник: http://TopUrist.ru/article/54057-pokupka-komnaty-v-kommunalke.html

    Налог с продажи наследственной квартиры, как рассчитать, если проданы доли в недвижимости | Юридические Советы

    Последнее обновление Апрель 2018

    Полученное наследство – это не только материальная прибавка наследнику, но и его обязанности по содержанию, уплате налогов и т.д. Чаще всего наследника беспокоят вопросы налогообложения недвижимости. Наследник может решить оставить наследуемое имущество себе или его продать.

    • Когда наследство остается у наследника, то его забота перед бюджетом – уплата имущественного налога. Особые трудности не возникают: инспекция сама определяет сумму и высылает уведомление и квитанцию.
    • Продажа недвижимости. Когда наследников, к примеру, на квартиру несколько, чаще всего раздел наследства возможен лишь после ее продажи. И тогда возникает масса вопросов, касающихся налога (НДФЛ) при продаже наследственной квартиры.
    • Обязанность уплаты налога возникает, если срок владения унаследованной недвижимостью не превышает 3 года (36 месяцев с даты получения права собственности), а не 5 лет, как продаже не наследственной недвижимости, приобретенной  после 1 января 2016 года.
    • Уменьшить величину облагаемого дохода можно на имущественный вычет в размере 1 млн. Расходы на приобретение этой квартиры предыдущим собственником брать в зачет нельзя, также нельзя учесть никакие расходы на ремонт, коммунальные платежи.
    • Нельзя занижать стоимость продаваемой наследственной квартиры. С 01. 01. 2016 года стоимость недвижимости, указанная в договоре купли продажи, сверяется с ее кадастровой стоимостью, которая очень близка к рыночной. В случае, если в договоре указана меньшая, чем 70% от кадастровой стоимость, налог будет доначислен налоговым органом.
    • В случае продажи квартиры несколькими собственниками по 1 договору, вычет в 1 млн. предоставляется на весь объект, а не каждому собственнику. Т.е. вычет получает каждый, но только согласно его доли (пример: 1/2 доля — значит вычет 500 тыс. руб, 1/3 доля — вычет 333,3 тыс.руб.).
    • Если каждый владелец продал свою долю по отдельному договору купли-продажи, то каждый вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей.
    • Не существует никаких льгот категориям граждан (пенсионеры, инвалиды, несовершеннолетние и пр.) от продажи унаследованной жилой недвижимости — никто не освобождается от уплаты налога. Освобождаются только те, кто владеет ею более 3 лет.

    Чтобы определить облагается ли налогом наследственная квартира при продаже или нет, нужно смотреть только срок владения квартирой, бесполезно искать преимущества в статусе налогоплательщика. Избежать налогового бремени возможно, выждав трехлетний срок владения квартирой, или свести доходы к нулю вычетами или расходам (если размеры позволяют).

    Как исчисляется срок владения

    • Если наследник не имел доли в этом жилье ранее, до смерти наследодателя, то срок в 36 месяцев исчисляется с момента смерти наследодателя.
    • Если наследник унаследовал долю в жилье, в котором у него уже имелась долевая собственность.

      На все доли начальной датой владения будет считаться самая ранняя дата приобретения доли в этой собственности.

    Пример: у наследника имелась ¾ доли в квартире с 2007 года. В 2015 году он унаследовал в этой же недвижимости ¼ доли. В 2016 году всё продал.

    Срок владения всем объектом целиком на момент продажи считается равный 9 годам (с 2007 по 2016 г.г.). Поэтому декларацию подавать не надо.

    • Если наследник не налоговый резидент, то правило трехгодичного срока, неприменимо. Нерезиденты должны платить налог в любом случае (вне зависимости от времени владения) и по ставке 30%.
    • Какой месяц считать, какой нет:
      • Если дата до 15 числа, то месяц не считается,
      • Если после 15 числа, то месяц идет в зачет.

    Что считается налогом, что госпошлиной

    Некоторые путают налог и пошлину. Это совершенно разные понятия.

    • Госпошлина — уплачивается нотариусу за выдачу свидетельства о наследстве, то есть для того чтобы вступить и оформить наследство.
    • Налог — сделка по продаже жилья, бывшего во владении менее 3 лет (5 лет) требует уплаты налога в госбюджет с разницы между доходом от продажи и вычетом/расходами.

    Как посчитать налог

    Налог определяется по стандартной формуле, такой же, как и для налогообложения продаж другой жилой недвижимости (не наследственной).

    1. Цена сделки — Налоговый вычет/расходы = Налогооблагаемый доход
    2. Налогооблагаемый доход * 13% = Налог к уплате

    Схематично порядок определения размера НДФЛ выглядит следующим образом:

    Некоторые ошибочно полагают, что имущественный вычет отнимается от суммы налога, причитающегося к уплате. Вычет в 1 млн. вычитается из суммы договора купли-продажи, а не из суммы налога.

    Пример неправильного расчета: объект продали за 11 млн. руб. Налогоплательщик сначала ошибочно продажную цену умножил на ставку (11 000 000 Х 13% = 1430 000), а потом отнял вычет (1430 000 – 1 000 000 = 430 000). Вышел результат 430 000 рублей, хотя должен быть равен 1,3 млн. (11 000 000 – 1 000 000 = 10 000 000; 10 млн. Х 13%).

    Здесь все предельно просто – эта та сумма, которая указывается в тексте договора купли-продажи. Существуют несколько моментов, которые могут смутить налогоплательщика:

    • Несовпадение фактически переданных денег и официальной цифры в документах. Налогоплательщик прикладывает к декларации расписки, ссылаются на свидетелей, которые якобы подтвердят настоящий, а не «бумажный» порядок расчетных цифр. Но все это не важно, налоговая примет только текст купли-продажи. И это подтверждается судебной практикой.
    • Оплата в рассрочку. Некоторые сделки предусматривают поэтапную оплату. Не смотря на это, цена определяет не как отдельный платеж (первый или последний), а как общую сумму платежей.

    Например, подается комната. Стороны определили, что оплата производится в течение 1 года ежемесячными платежами по 50 000 рублей. Причем последний платеж составляет 75 000 рублей. Цена сделки будет равна 625 000 руб. (50 тыс. Х 11 + 75 тыс.).

    • Купля-продажа с сопутствующими сделками. Нередко сделка сопровождается риэлторскими услугами, работой оценщиков, страховщиков и пр. Параллельно с договором заключаются, что называется, подсделки (вспомогательные сделки), дабы успешна прошла генеральная сделка. Суммы, уплачиваемые по этим вспомогательным операциям, никак не влияют на цену генерального договора.

    Например, стороны договорились на цену 1 000 000 руб. Для поиска жилой недвижимости, проверки ее юридической чистоты, помощи в оформлении документов покупатели заключили договор на оказание услуг с риэлторской фирмой. За выполненную работу было уплачено 100 000 рублей. Цена сделки купли-продажи будет 1 млн. руб., то есть без учета стоимости услуг риэлторов.

    • Сравнение с кадастровой стоимостью. Сегодня рыночная и кадастровая стоимости приблизительно равны. Налоговым кодексом предусмотрено, что для дарения (в целях налогообложения) применяется стоимость недвижимости не ниже 70 процентов кадастровой стоимости, не взирая, на ту стоимость, которые стороны указывают в договоре. Для купли-продажи таких жестких рамок на законодательном уровне не установлено. Однако, налоговики в своей контрольно-проверочной деятельности применяют это принцип 70 процентов. Поэтому при сильно заниженной цене сделки инспекторы ФНС могут доначислить налог.

    Это сумма, на которую уменьшают цену сделки перед налогообложением.

    • 1 миллион рублей  — это имущественный вычет, фиксированная сумма.
    • расходы – переменный показатель и зависит от фактических и документально подтвержденных затрат. Расходы, как правило, не сопоставимы с 1 млн, поэтому на практике почти не применяются, см. ниже более подробно почему. В исключительные случаях используют расходы, если продается несколько объектов недвижимости в один год (а вычет 1 млн. можно использовать только по 1 объекту).

    Ставка

    • 13% — это размер, который применяют граждане России.
    • 30% — иностранцы или нерезиденты.

    Что касается 30% ставки, то она применяется к лицам, не являющихся налоговыми резидентам РФ, то есть постоянно проживающие на территории России менее 183 дней подряд в одном календарном году.

    Кроме иностранцев, не оказаться налоговым резидентом может и россиянин, который, допустим, имеет жилье за рубежом и там преимущественно проживает. По большому счету имеет значение не гражданство, а срок непрерывного проживания в России.

    Куда подается 3-НДФЛ

    Налоговую отчетность следует сдавать в территориальную инспекцию по официальному адресу регистрации места жительства отчитывающегося гражданина. Обычно это совпадает с местом прописки налогоплательщика на постоянной основе.

    То есть документы не сдаются:

    • ни по месту нахождения объекта продажи,
    • ни по временной прописке (место пребывания),
    • ни по фактическому проживанию (например, наём жилья без прописки),

    а именно по прописке гражданина.

    Приложение к декларации

    Список документов, подаваемых в ИФНС:

    1. Заполненную декларацию;
    2. Документы на квартиру. Если декларант применяет фиксированный вычет, то представляется договор купли-продажи и финансовый документ о полученном доходе (расписка, выписка по банковскому счету и пр.). Однако платежный документ не всегда составляется сторонами сделки, а заменяется надписью продавца о получении денег, сделанной или по тексту договора или в акте приема-передачи жилья. В этом случае достаточно представить договор и акт приема-передачи.
    3. Если расходы учитываются, то в состав приложения еще входят документы о денежных расходах на приобретение квартиры в собственность продавца.
    4. Паспорт декларанта;
    5. Реестр документов.

    Никаких заявлений и уведомлений (как, например, при получении вычета при покупке жилья) сдавать в ИФНС не предусматривается. Не нужно представлять документы, подтверждающие статус собственника до сделки, было ли наследство по закону или по завещанию, на налог с продажи это не влияет.

    Приложения предоставляется в копиях, которые заверяет своей подписью сам декларант. Работник инспекции может потребовать представить оригиналы для подтверждения достоверности копий.

    Когда отчетность отправляется по почте, то копии договоров и документов оплаты нотариально заверяются.

    Срок подачи декларации

    • Готовый пакет документов, следует сдать в налоговую — до 30 апреля года, который следует после года, за который декларант отчитывается.

    Пример: от продажи получили деньги в 2016 году, значить декларацию с приложениями сдать нужно до 30.04.2017 г.

    • Если последний день сдачи выпадет на выходной, то этот день автоматически переносится на первый будничный день.

    Пример

    Источник: http://juresovet.ru/nalog-s-prodazhi-nasledstvennoj-kvartiry-kak-rasschitat-esli-prodany-doli-v-nedvizhimosti/

    Ссылка на основную публикацию