На что обратить внимание при проверке документов при покупке квартиры? — юридические советы

Покупка квартиры: какие документы нужно требовать с продавца

На что обратить внимание при проверке документов при покупке квартиры? - юридические советы

Приобретение жилища – важный и ответственный момент в жизни каждого человека. Процедура оформления требует внимательности и проверки документации.

В зависимости от сотрудничества с застройщиком или компанией – представителем, процедура оформления предполагает ряд основных и дополнительных документов.

Вторая группа предполагает разные наборы документов, в зависимости от вида сотрудничества.

Для успешной регистрации приобретенного жилья в собственность, согласно 122 статье, предусмотренной федеральным законом, существует определенный перечень документов, подающийся для регистрации жилья. Большинство проблем возникает с приобретением ранее эксплуатируемого жилья. В таком случае необходимо проверить, существует ли обременение правом владения третьими лицами.

Документация, обязательная для проверки

Существует обязательный пакет документов, необходимый для проверки, чтобы в будущем человек спокойно проживал в своей квартире. Стоит обратить внимание на тот аспект, что ответственность за проведение добросовестной проверки целиком лежит на потенциальном покупателе.

I. Проверка основного и сопутствующего пакетов документации

К данному пункту относятся следующие документы:

  1. Официальная выписка ЕГРН с информацией о продаваемом строительном объекте. В 2017 году действуют внесенные ранее изменения: выписка ЕРГН является единственным подтверждающим документом о владении жилищным объектом. Ранее выдаче подлежали свидетельства о владении объектом, в данном случае, квартирой. С 2016 года свидетельства не выдаются.
  2. Договор о приобретении жилой площади, оформленный на имя будущего владельца.
  3. Продавец или застройщик обязан предоставить кадастровый и технический паспорта. При отсутствии документа, он должен оформляться в соответствующих органах. В противном случае покупатель на всех основаниях имеет право разорвать сделку, не выплачивая положенные пенни, даже при том условии, что пункт об этом указан.

II. Отсутствующие лица, имеющие право проведения финансовых операций с жилищем

Собственник может быть не прописан (временно выписан) в квартире, но иметь права на продажу, или проживать с новыми хозяевами.

К хозяевам относятся следующие группы населения: отбывающие наказания в местах лишения свободы, военнообязанные выполняющие срочную службу, несовершеннолетние дети, воспитывающиеся в специальных учреждениях, пожилые люди, не имеющие возможность самостоятельно ухаживать за собой, лица, проходящие лечение в психоневрологическом диспансере или других заведениях.

К сожалению, никаких конкретных документов, позволяющих проверить наличие подобных «скрытых» собственников, не существует. Информацию нужно «добывать». Проверку можно выполнить:

  1. Ходить самостоятельно по управлениям жилищного хозяйства и паспортным столам, проверяя историю прописок. Путь сложный и маловыполнимый.
  2. Нанять агента со связями, который будет выполнять эту работу за вас.
  3. Обратиться к нотариусу, который может запросить все нужные документы для сделки.

III. Проверка на возможное обременение третьими лицами

Следует удостовериться, что:

  1. Помещение не используется в качестве арендуемого. Собственник имеет право выставить квартиру на продажу в любой момент. Если помещение сдано в аренду, собственник обязан разорвать договор, либо уведомить другую сторону о намерении продажи. В случае оплаты всей суммы за пользование помещения, арендаторы имеют право эксплуатации квартиры до конца действия договора.
  2. Квартира не обременена залоговыми обязательствами. При оформлении кредитного договора на получение большой суммы наличными средствами, заемщик обязан предоставить залоговое имущество как обязательное условия для предоставления займа. Проверить информацию можно на сайте Росреестра.
  3. Жилье не обременено арестом. Процедура производится судебной властью, если собственник имеет большую задолженность по оплате коммунальных услуг или по выплате кредитных обязательств. Квартира или дом, находящий под арестом, не может быть продан другому владельцу. Это становится возможным только после его снятия. Любая сделка признается недействительной.
  4. Не фигурирует в судебном заседании в качестве предмета споров.

Все эти пункты можно проверить, заказав выписку ЕГРН. Это можно сделать как на сайте Росреестра, так и через сторонние ресурсы — это будет даже быстрее. Например, судя по отзывам удобно пользоваться ktotam.pro. Стоимость выписки — 250 руб., получить ее можно за 10-20 минут.

IV. Законность перепланировки с участием несущих стен

Вопрос касается вторичного жилья. Продавец обязан представить подтверждающие документы на законность проведения строительных работ и перепланировки помещения.

В противном случае, новый собственник обязан подавать документы на узаконивание всех работ. Это занимает много времени и требует финансовых затрат.

В случае приобретения жилья за счет ипотеки, без предоставления справки об одобрении проведения перепланировки, банк вынесет отрицательное решение.

Законность перепланировки можно проверить, изучив технический паспорт помещения.

Важно проверить информацию о том, каким образом жилье перешло в пользование к настоящему собственнику. Если это жилье в новостройке и приобретается у застройщика, то информация не актуальна. В случае приобретения вторичного жилья, вопрос важный и подлежит тщательной проверке.

  1. Приобретение квартиры в браке. Каким образом приобреталась квартира, важно узнать и проверить документально. Собственник обязан показать документ, где указано количество людей, владеющих помещением (выписка из ЕГРП). Если квартирой владеют оба супруга, при заключении сделки купли/продажи, важно получить нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу квартиры. В противном случае, при несогласии второго супруга, он имеет основание подать в суд. Ведь квартира, приобретаемая в браке автоматически становиться собственностью двух супругов. При продаже такой квартиры второй супруг имеет право проживать в квартире с новыми владельцами.
  2. Стоит обратиться к нотариусу за документальным подтверждением, что не существует других претендентов на получение квартиры. Как правило, подтверждение необходимо в случае получения квартиры предыдущим собственником в качестве наследства.
  3. Наличие несовершеннолетнего потенциального собственника. Необходимо получить нотариально заверенное официальное разрешение для совершения сделки купли/продажи от органов опеки, представляющего права и интересы ребенка до достижения совершеннолетнего возраста.
  4. Подлинность и действие доверенности. В процессе оформления купли/продажи, со стороны действующего собственника может оперировать представит, действующий на основании официально оформленной и нотариально заверенной доверенности. Перед заключением сделки необходимо проверить действие доверенности и являются ли действия представляющего лица официальными.

Риски и опасности

Перед приобретением жилья в собственность, рекомендуется ознакомиться с основными юридическими моментами. В большинстве случаев, мошенничество преследует потенциальных покупателей на рынке вторичного жилья.

Юридический аспект – самый распространенный. Существует категория жуликов, осведомленных в юридической сфере и показывает потенциальному покупателю всю серьезность намерений, оперируя заумными фразами и явлениями. Другие покупатели попадают в капкан к шарлатанам в силу собственной невнимательности и доверчивости.

Для обеспечения собственной безопасности, перед покупкой квартиры, нужно узнать как можно больше информации о собственнике и каким образом ему досталась квартира, запросить справки в ЖЭК об отсутствии задолженности по уплате коммунальных услуг, через ЕГРП получить подтверждение, что квартира не является залоговым имуществом и не является предметом судебных тяжб.

Мошенники часто используют недееспособных личностей в качестве собственников и проводят многомиллионные сделки по продаже квартир. В конечном итоге человек обращается в суд и выигрывает дело, поскольку имеет право проживать на данной площади. То же самое правило касается в случае приобретения квартиры в законном браке.

Существует опасность, о которой может не догадываться сам собственник. К примеру, дом может входить в план по расселению. Наличие технических дефектов важно при приобретении квартиры. Необязательно они должны находиться в самом помещении. Может протекать крыша, либо отсутствие длительного ремонта в подъезде сказывается на состоянии дома.

Для обеспечения собственной безопасности, потенциальный покупатель обязан требовать с собственника все справки из государственных служб и нотариально заверенные документы.

Во втором варианте их следует обязательно проверять на подлинность (через сервисы системы СПАРК), поскольку их подделать не составит большого труда.

При обращении в суд, если справки будут недействительными, это 99% вероятности проигрыша дела.

Консультация на видео

О проверке документов рассказывает директор агенства недвижимости Артур Пригородов.

Возможно Вас так же заинтересует:

Источник: http://terrafaq.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/kakie-dokumenty-nuzhno-trebovat-s-prodavca.html

Проверка квартиры при покупке

Адвокат Гордон А.Э.

Проверка квартиры при покупке потребуется покупателям любой недвижимости, в первую очередь — покупателям квартир, приобретающим квартиры самостоятельно.

Не для кого не секрет, каждым делом должен заниматься профессионал: лечить – врач, шить одежду – портной,  оформлять недвижимость – юрист по недвижимости.

Самый доступный способ безопасно купить квартиру – это юридическая проверка квартиры при покупке.

Как проходит проверка квартиры при покупке в 2018 ?

Зачем нужна юридическая проверка квартиры при покупке

Аксиома (примите без доказательств): в сделке купли-продажи квартиры Покупатель квартиры всегда несет самые большие риски по сравнению с продавцом.
Почему:

Продавец может спать спокойно, если завершена купля-продажа квартиры и получены деньги. Продавец может спать достаточно спокойно даже в случае затянувшейся передачи квартиры покупателю.

Продавец всегда заведомо находится в лучшем положении: если возникнет спор по квартире, суд может ее отобрать. У кого суд отберет квартиру? Правильно, суд отберет квартиру у покупателя.

Даже если продавец не прав, если продавец квартиры – мошенник, попробуйте получить у продавца деньги.  Даже по суду деньги с продавца будет сложно получить, поскольку деньги уже потрачены: на другую квартиру, на уплату долгов и т.д.

Что бы покупателю не тратить время, силы, деньги в будущем на различные разбирательства с другими претендентами на квартиру лучший выход – проверить квартиру при покупке.

Для покупателя квартиры сюрпризы начинаются после покупки, и категория квартиры не защищает от недостатков. Мы видели такие недостатки и в новостройках, и в квартирах бизнес класса и в элитном жилье.

Наиболее доступный способ  — заказать проверку квартиры у юристов (Проверка юридической чистоты квартиры),  или заказать выезд юриста на сделку.

Проверка квартиры при покупке в 2018 — Какие недостатки искать  ?

Квартира, как недвижимость, это не менее двух составляющих: 1) технический объект (конструкция) + 2) юридическая составляющая (оформление прав, разрешений, согласований и т.д.). Иногда этот комплект дополняют интерьеры, договоры на обслуживание и т.п.

Соответственно, проверка квартиры при покупке включает проверку 1) конструктива квартиры, и 2) юридическую проверку объекта недвижимости.

Читайте также:  Как осуществляется расселение из ветхого и аварийного жилья? - юридические советы

Для большинства покупателей проще всего проверить конструктив, поскольку «исправность состояния квартиры» легко проверяется внешним осмотром. За идеальной внешне квартирой часто скрываются серьезные юридические недостатки, которые не возможно исправить.

Сделаем оговорку, для современных квартир бизнес и элит классов в Москве, оборудованных современными системами жизнеобеспечения, и элементами систем «Умный дом», проверка квартиры «внешним осмотром» не позволяет проконтролировать исправность инженерных систем. А суммы ремонта могут неприятно удивить покупателя.

Например, проверка функционирования работоспособности отдельных систем (кондиционирования, вентиляции, отопления, противопожарных, водопровод) требуют использования портативных компьютеров с соответствующими программами.

Рекомендация: Проверка квартиры при покупке в 2018, не зависимо от комплектации должна включать внешний осмотр. Рекомендуем осматривать квартиру последовательно, обходя помещения в одном направлении, например, против часовой стрелки.

Рекомендуем записывать выявленные технические недостатки: Повреждения рам, стекол, покрытий стен, потолков, дверей , неработающие электрические приборы, и т.д. Обратите внимание на батареи, вытяжки, сантехнику, запорную арматуру и т.д.

Внимание!  Только внешним осмотром выявляются факты перепланировки квартир: перенос перегородок, устройство дверей в перегородках или несущих стенах, удаление вентиляционных каналов, перенос водопроводных сетей и канализации и т.п.

Большинство таких изменений требуют оформления разрешительных документов, которые при неправильной перепланировке получить невозможно. В таких случаях перепланировку придется устранять !

Если квартира куплена с перепланировкой, все проблемы переходят к покупателю, в том числе и расходы по восстановлению до первоначального состояния.

Что бы выявить перепланировку при осмотре нужно использовать «свежий» поэтажный план квартиры и сверять его с фактическим состоянием квартиры.

Проверка квартиры при  покупке в 2018 — юридические недостатки

Юридическая проверка квартиры при покупке в 2018г. направлена на выявление юридических недостатков квартиры. Юридические недостатки, как правило, значительно более опасны чем технические.

Наибольший риск юридических недостатков квартир – возможность утраты покупателем права собственности на купленную квартиру в результате исков от прежних собственников или третьих лиц. Например, со стороны внезапно возникших жильцов с правом пожизненного проживания или наследников.

К юридическим недостаткам квартиры относятся недостатки в документах, при оформлении квартиры продавцом, юридические пороки при совершении предыдущих сделок, изменение состава собственников, появление несовершеннолетних собственников, или пользователей квартиры, обременения квартиры.

К юридическим недостаткам относят неузаконенные перепланировки. Последствия таких перепланировок – возможные расходы покупателя на приведение в первоначальное состояние. Минимальные последствия —  невозможность продать квартиру с перепланировкой покупателям-ипотечникам.

Существенно снизит возникновение неожиданных претензий юридическая проверка квартиры при покупке квартиры.

Юридические недостатки квартир можно объединить  в две группы:

1) Пороки в текущей или в предыдущих сделках с квартирой, которые влекут недействительность сделок и приводят к прекращению права собственности покупателя на квартиру.

2) Обременения квартиры правами третьих лиц, которые могут при необходимости быть подтверждены  судебными решениями.

Юридические недостатки квартир выявляют по документам:  на квартиру, по документам продавца, покупателя и т.д.

Сопоставление сведений из разных документов, выданных разными органами в разное время должно дать единую логичную картину возникновения прав на квартиру и их перехода по всей цепочке собственников до последнего. Появлении сомнений в полноте или достоверности сведений в документах на квартиру – повод задуматься, перепроверить, и, в некоторых ситуациях, повод отказаться от покупки.

Во всяком случае, юридическая проверка квартиры при покупке – обязательный этап покупки квартиры.

Проверка квартиры при покупке в 2018

Проверка квартиры при покупке в 2018г. проводится с учетом изменений законодательства в 2017г.  Основное изменение — в России признается зарегистрированное право. Для безопасной и надежной покупки квартиры в 2018г. покупатель, как минимум, должен убедиться в ряде обстоятельств:

  • Продавец – собственник недвижимости или полномочное лицо;
  • Документы на квартиру – подлинные, форма документов соответствует времени их оформления и обстоятельствам приобретения квартиры продавцом;
  • Осмотренная квартира – соответствует предоставленным документам;
  • Отсутствуют препятствия (юридические пороки) для покупки квартиры.

Проверка документов при покупке квартиры в 2018г. Новые риски

Цель покупателя — выявить юридические недостатки квартиры

Не существует единого перечня документов, или пакета документов на квартиру, по которому нужно проверять квартиру перед покупкой.

Состав документов для проверки каждой квартиры индивидуален.
Многолетняя практика юридического сопровождения покупки квартир выработала простую методику: В случае спора по квартире после покупки покупатель должен доказать, что является добросовестным покупателем.

Для этого Покупатель должен выявить все возможные недостатки покупаемой недвижимости всем доступными ему способами с учетом существующих разъяснений судов.

Это значит:  Чем больше документов подвергнется анализу, тем больше вероятность выявить юридические пороки квартиры и в случае судебного спора предъявить доводы о своей добросовестности.

Полученная покупателем информация позволит ему взвешенно принять решение о покупке квартиры.

Документы проверяются и анализируются системно во взаимосвязи друг с другом, что способствует выявлению несоответствий и пороков в истории квартиры.

Пороки в ранее совершенных сделках с квартирой

Все выше изложенное в полной мере относится и к ранее проведенным сделкам с покупаемой квартирой, в том числе, к договору продавца на приобретение квартиры.

Как правило, у продавца из документов на квартиру в распоряжении только его экземпляр договора купли-продажи. Целесообразно ознакомиться с этим договором и проверить надлежащее его выполнение.

В случае договора купли-продажи, у продавца на руках должны быть: 1) договор купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра (или Федеральной Регистрационной Службы) о его регистрации и государственной регистрации перехода права собственности (с 2013г. регистрация сделок с недвижимостью отменена), 2) Передаточный акт,

3) Расписка предыдущего продавца о получении полной суммы денег за квартиру.

Отсутствие какого-то из документов может свидетельствовать о не полном исполнении вашим продавцом квартиры своих обязательств и наличии спора, или о возможном возникновении спора в будущем. Срок исковой давности по таким искам составляет 3 года. Неполный пакет документов у продавца – повод выяснить эти обстоятельства.

Кроме договора продавца, ознакомиться с другими предыдущими договорами на квартиру  у покупателя возможности практически нет.

Для прояснения истории квартиры, целесообразно запрашивать через продавца: 1) расширенную выписку из Единого Государственного Реестра Прав (ЕГРП) о составе правоустанавливающих документов на квартиру и 2) выписку о государственной регистрации переходов  права на квартиру.

Пороки воли в сделках начинаем проверять с проверки продавца. В текущей сделке он продавец, в предыдущей он был покупатель или приобретатель по безвозмездной сделке (приватизация, наследование, дарение). Сделкоспособность продавца подтверждаем справками из наркологического и психоневрологического муниципального медучреждения по месту жительства продавца.

Сделкоспособность предыдущего продавца установить возможно только в случае, если при совершении сделки эти документы были от предыдущего продавца получены покупателем. Аналогично по безвозмездным сделкам.

В виду ограниченных возможностей покупателя проверить предыдущие договоры по квартире  на предмет пороков воли, необходимо ориентироваться на сроки исковой давности. Для подобных исков он составляет 1 год. Вместе с тем, не всегда есть возможность точно  определить дату  начала течения срока давности. К тому же, в отдельных случаях, суды могут восстановить срок для подачи иска.

Проверка приватизации 

В г.Москве несколько лет существует судебная практика признания недействительными сделок купли-продажи, которые совершены после подложной приватизации. Выявление таких квартир крайне затруднительна.

Схема мошенничества была следующей: Муниципальные квартиры, принадлежавшие г.Москве, в результате махинаций незаконно приватизировались на подставных лиц. Купля-продажа таких квартир производилась спустя несколько лет после приватизации. Некоторые квартиры продавались неоднократно.

Иски о признании недействительными договоров купли-продажи г.Москва вчиняла по истечении 8-10 лет после приватизации.

Проверка приватизации квартир крайне затруднена, особенно когда с даты заключения договора передачи квартиры прошло более 5 лет.  Поиск документов для приватизации квартир затруднен. Многие документы для приватизации квартир переданы в архивы.

Юридический порок квартиры правом проживания третьего лица после продажи квартиры

Одним из рисков покупателя является покупка квартиры с лицами, имеющими право пожизненного проживания в квартире. То есть, таких лиц невозможно выселить по суду.

Собственник квартиры вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом (статья 30 Жилищного кодекса). Это право не абсолютно, и ограничивается в отдельных случаях федеральным законом. Например, переход права собственности на жилое помещение не влечет прекращения договора найма, новый собственник становится наймодателем (статья 675 ГК РФ, статья 30 Жилищного кодекса РФ).

При покупке квартиры нужно выявить лиц, сохраняющих право проживания при продаже квартир

Жилищные права при определенных обстоятельствах не прекращаются при смене собственников квартир. Наиболее часто встречаются: 1) лица,  отказавшиеся от участия в приватизации, 2) лица, снятые с учета по месту жительства в связи с отбыванием наказания с лишением свободы, 3) лица, проходящие воинскую службу.

Покупка квартиры «с фаршем» возможна по невнимательности или в результате мошенничества.  Не зависимо от причин, избавиться от таких жильцов новый собственник не сможет даже в судебном порядке.

Лица, отказавшиеся от приватизации, приобретают право пожизненного пользования квартирой. Сняты с учета для отбытия наказания, военнослужащие – сохраняют право проживания, и в случае противодействия нового собственника, будут вселены по решению суда.

Стандартные условия договора купли-продажи квартиры: «Продавец обязан передать Квартиру свободной от прав иных лиц», и иные подобные условия, не прекращают жилищные права других лиц, и не могут препятствовать им в реализации их прав.

Наследственные квартиры — пороки

Юристы по недвижимости знают: наследственные квартиры, последние в очереди на покупку.  Риски наследственных квартир связаны с возможными притязаниями наследников даже через годы после покупки квартиры.

  Причины могут быть разные: один наследник не знал об открытии наследства, второй не мог подать заявление по состоянию здоровья. Самые не торопливые  – считают, что приняли наследство фактически, без оформления документов, наследство на квартиру оформят позже.

Читайте также:  Увольнение по собственному желанию после отпуска - юридические советы

Кто-то один из наследников оформил наследство и продал. Спустя время возникают судебные тяжбы.

Наиболее рискованные ситуации, когда наследственные квартиры оформляются до истечения 6 месячного срока для принятия наследства, и затем продаются до истечения 3-х летнего срока. Существуют прецыденты, когда наследникам восстанавливают срок для принятия наследства спустя несколько лет после его открытия.

По наследственным квартирам обязательно ознакомиться с о свидетельством о праве на наследство. В отдельных случаях – с наследственным делом у нотариуса.

Интересная деталь: у покупателя могут возникнуть проблемы на ровном месте, если в квартире проведена перепланировка, и в результате квартира как наследственное имущество не соответствует квартире по свидетельству о собственности.

При наличии спора по наследственным квартирам, недовольные наследники, будут ссылаться и на это обстоятельство.

Новые риски покупки квартиры в 2018г.

Изменения 2013 и 2016 годов правил совершения сделок с недвижимостью породили ряд юридических пороков, свойственных только сделкам, начиная с этого времени.

  • С 2013г. сделки с недвижимостью не требуют гос регистрации. Это привело к абсолютной анархии самостийных юристов и многочисленным техническим ошибкам в договорах. Часто эти ошибки выявляются только после подачи документов на гос регистрацию, но исправить их переподписанием договора невозможно. Часто ошибку можно исправить только в суде.
  • Аналогично с обязательными нотариальными сделками. С 206г. часть сделок может совершаться только в нотариальной форме. При этом, ответственность за такие сделки несет нотариус, и регистраторы не проводят по таким сделкам юридическую экспертизу. Результат тот же – многочисленные технические ошибки, опечатки. Исправлять эти ошибки возможно только через суд.

При самостоятельной покупке квартиры тщательно вычитываем документы продавца, в том числе нотариальные договоры и иные документы.

Из изложенного покупатель квартиры должен сделать вывод: при покупке квартиры в 2018г. необходимо делать проверку и текущей сделки, и всех предыдущих сделок с квартирой.

По состоянию на 26 апреля 2018г.

Москва

Адвокат  Гордон А. Э.

Источник: http://gordon-adv.ru/articles/proverka-kvartiry-pri-pokupke/

Как проверить квартиру при покупке на вторичном рынке или в новостройке. Проверка чистоты недвижимости и документов

Приобретение квартиры – это серьезное мероприятие. Осуществить юридически грамотную сделку довольно сложно, ведь покупка недвижимости сопровождается рисками столкнуться с мошенниками. Как обезопасить себя от форс-мажоров, на что обратить внимание при покупке квартиры? Об этом вы узнаете из нашей статьи.

○ Особенности процедур

Покупка жилья начинается с осмотра жилого помещения и прилегающей к дому территории. Именно на первом этапе будущий покупатель решает – нравится ему квартира или лучше подыскать вариант получше.

Второй этап заключается в проверке юридической чистоты недвижимости. В интересах покупателя учесть все нюансы, чтобы после сделки не быть огорошенным внезапным появлением дальних родственников и по совместительству собственников квартиры.

Параллельно с проверкой документов покупатель должен оценить непосредственного продавца.

Вернуться к содержанию ↑

○ Законодательное регулирование

Гражданско-правовые сделки с покупкой недвижимости базируются на заключении договора купли-продажи квартиры (ст. 550 ГК РФ). Соглашение составляется в письменной форме и подписывается обоими участниками сделки. Закон допускает исключительно добровольное заключение подобных договоров – в противном случае сделка признаётся ничтожной и может обжаловаться в суде.

Согласно п.1 ст. 551 ГК РФ, участники договора купли-продажи оформляют передаточный акт. Соглашение служит основанием для передачи квартиры от прежнего распорядителя новому владельцу. Правоотношения требуют регистрации в Росреестре или отделении «Мои документы» (ранее МФЦ).

После государственной регистрации квартиры права на недвижимость переходят от продавца к покупателю.

Вернуться к содержанию ↑

○ Что и как проверить перед покупкой квартиры?

Проверке подлежит стандартный пакет документов на недвижимость. Отсутствие или сомнительность какого-либо документа должны насторожить покупателя.
Документы, подлежащие проверке:

  • Паспорт собственника (доверенность представителя).
  • Свидетельство о праве собственности.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру.
  • Выписка из домовой книги.
  • Письменное разрешение супруга на совершение сделки.
  • Подтверждение органа опеки, если в квартире прописаны несовершеннолетние.

Особое внимание уделяется выписке из домовой книги и справке о переходе прав на жильё. В первом случае вы узнаете, нет ли на квартиру других претендентов, помимо продавца. Справка сверяется с выпиской, а сравнение показывает – не нарушены ли права других собственников. Не лишним будет также взять справку об отсутствии долгов за ЖКХ.

✔ Документы на право собственности

Проверка квартиры не обходится без изучения правоустанавливающих документов. Перечень нужных бумаг содержится в свидетельстве на право собственности (предоставляется продавцом).

Отсутствие документа из списка – явный повод направить запрос в Росреестр. Вполне возможно, бумага затерялась при переезде.

Но если документов не обнаружится, смело отказывайтесь от покупки такой квартиры!
Свидетельство и правоустанавливающие документы содержат следующие сведения:

  • О собственнике.
  • Технические характеристики квартиры.
  • Кадастровые данные.
  • Номер государственной регистрации.
  • Дата оформления и т.д.

Проверке подлежат исключительно подлинники, которые нужно сверить с нотариально заверенными копиями. Обращайте внимание на государственные печати, штампы и подписи уполномоченных лиц.

✔ История квартиры

Юридическая «чистота» недвижимости, она же история, узнаётся по выписке из ЕГРН. Образец свидетельства содержит сведения об аресте квартиры, запретах на совершение сделок, а также информацию о ранее заключаемых операциях.

Слишком частая перепродажа жилья обычно говорит о невыгодности предстоящей покупки. Отсутствие сведений о квартире в ЕГРН напротив, повышает шансы на успешную продажу жилья.

Запрос на нужные сведения подаётся в муниципалитет по месту нахождения объекта недвижимости.

✔ Качество жилья

Немаловажное значение играет соответствие квартиры жилищным регламентам. Для того чтобы проверить кадастровые сведения, попросите собственника предоставить документы из БТИ. Обратите внимание на план – в нем указаны возможные изменения перепланировки. Из документов можно узнать, узаконены изменения заранее или собственник получал разрешение в муниципалитете.

Не стоит связываться с жильём, где нарушена конструкция несущих стен. Более того, проходите мимо квартир с неузаконенной и самовольной перепланировкой. В соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ, несогласованные переустройства жилых помещений наказываются штрафом в размере от 1000 до 2500 рублей с требованием устранить нарушения.

В данном случае вся вина ляжет на плечи покупателя, как на будущего распорядителя недвижимости.

✔ Права третьих лиц

Прописанные лица проживают в квартире до тех пор, пока собственник не продаст недвижимость покупателю. Выписка происходит заранее, однако на горизонте могут внезапно возникнуть третьи лица:

  • Находящиеся в местах лишения свободы.
  • Проходящие курс лечения в ПНД.
  • Солдаты-срочники.
  • Несовершеннолетние, находящиеся в воспитательных учреждениях.
  • Пенсионеры из домов для престарелых.

Позаботиться о предотвращении проблем с правами третьих лиц можно путем изучения расширенной справки. Документ выдаётся в паспортном столе по запросу лица.

✔ Проверка продавца

Перед подписанием договора купли-продажи обязательно проверьте личность продавца. Предъявленные им паспортные данные должны совпадать с информацией в свидетельстве на право собственности квартирой.

Попросите продавца снять копии с его паспорта для проверки сведений в миграционной службе.
Возникают ситуации, когда покупатель сомневается в продавце. В таком случае вежливо попросите предоставить справку из психоневрологического диспансера об отсутствии постановки на учёт.

Ничего зазорного в просьбе нет, но нужно быть готовым к любой реакции продавца.

Вернуться к содержанию ↑

○ Как провести осмотр жилья?

Осмотр квартиры может быть обзорным (поверхностным) или детальным. Обзорное ставит целью изучение характеристик квартиры на предмет подходящих условий проживания. Например, покупателю сразу не понравится планировка или не устроит совместный санузел.

Детальный осмотр проводится после обзорного, обычно через несколько дней, что называется, свежим взглядом. В ходе подробного изучения технических особенностей квартиры осмотрите розетки, инженерные сети, работу счётчиков и иные части дома.

Детальный осмотр претворяет скорое заключение договора купли-продажи.

✔ На что обращать внимание

Важность осмотра квартиры заключается прежде всего в выявлении недостатков. В дальнейшем это поможет сбить цену на жильё или потребовать устранения проблем за счёт продавца.
Обращайте внимание на следующие параметры:

  1. Внутренний облик квартиры.
  2. Количество этажей, работоспособность лифта.
  3. Наличие парковок и детских площадок.
  4. Внешний вид дома.
  5. Характер соседей.
  6. Местоположение детских садов, школ, больниц, развлекательных центров.
  7. Наличие лесной или парковой зоны.

Пропустив важные детали до заключения договора, вы рискуете потерей финансов на устранение недоделок.

✔ Как понять выгодное или нет предложение

Иногда в объявлениях можно встретить фразу «торг уместен» – известный сигнал о том, что продавец предоставляет скидку. Но не все так просто, как может показаться на первый взгляд. Около 80% современных квартир на вторичном рынке жилья имеют завышенную стоимость.

Начинать торговаться о цене нужно только после осмотра недвижимости, но никак не раньше. Почему? Скидка предоставляется только при выявлении недостатков в жилье, а не просто по одной фразе в объявлении.
Делайте акцент на несоответствии реального и заявленного положения вещей.

Например, указанная в объявлении площадь кухни составляет 10 кв. метров, а на деле всего 9,6 кв. метров. Или продавец указал одно расстояние до ближайшего метро, но путь гораздо дольше. Наконец, заостряйте внимание на неважный внешний вид из окна.

Пусть размер скидки и составит не миллион, а несколько тысяч рублей, но зато вы сэкономите на покупке жилья.

Вернуться к содержанию ↑

○ Советы юриста:

✔ Продавец не предоставляет документы на право собственности и не хочет говорить о правах третьих лиц

Такая ситуация явно свидетельствует о юридическом подвохе со стороны продавца.

Отсутствие документов на право собственности может означать, что указанное лицо хоть и владеет правом на распоряжение квартирой, жильё было получено нечестным путем (например, в обход налогов).

Значит стоит ждать трудностей с выпиской или внезапного объявления третьих лиц. Неприятности ударят в первую очередь по покупателю, поэтому рекомендуется отказаться от покупки квартиры.

Читайте также:  Дал под расписку соседу 10 000 рублей, он теперь от всего отказывается. будут в суде делать экспертизу расписки из-за такой суммы? - юридические советы

✔ Документы на квартиру не убедили в правах, как еще их проверить

Закажите выписку из ЕГРН в отделении «Мои документы», после чего сравните документ с подлинниками.

Не лишним будет расспросить продавца, когда и на основании чего он получил квартиру? Сверьте рассказ собственника с информацией в документах. Обратите внимание на ситуации, когда квартира досталась продавцу в наследство совсем недавно.

Скорее всего вскоре объявятся другие наследники, которые потребуют своей доли. От покупки таких квартир также следует воздержаться.

Вернуться к содержанию ↑

Специалист расскажет, на что обратить внимание при осмотре квартиры перед покупкой.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник: http://TopUrist.ru/article/54026-kak-proverit-kvartiru-pri-pokupke.html

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

Покупка квартиры для будущего собственника – ответственный шаг, к которому стоит подготовиться. Юридическая чистота сделки является важной составляющей в процессе приобретения квартиры.

При этом неважно, самостоятельно ли вы занимаетесь этим вопросом, или заказали юридическое сопровождение у профессиональных риэлторов.

В любом случае, вы должны понимать, что происходит на каждом этапе оформления, и за что вы платите немалые деньги.

Спешить в таком важном вопросе нельзя. Если продавец забывает какие-либо документы, постоянно ссылается на забывчивость и не показывает своевременно требуемые бумаги, следует насторожиться. Ведь проверить чистоту приобретаемого жилья возможно только при наличии полного пакета документов, получить которые в большинстве своем можно исключительно от собственника.

Не доверять – проверять

На что необходимо обратить пристальное внимание, если производится проверка квартиры на юридическую чистоту? Проверяются несколько нюансов, в том числе следующие:

  1. количество граждан, зарегистрированных в квартире, и число тех, кто раньше фактически проживал в ней и находится в настоящее время;
  2. есть ли на данной жилплощади лица, которые зарегистрированы в квартире, но не живут в ней в силу разных причин – например, служат в армии, находятся в доме престарелых, в местах заключения и т.д.;
  3. проживали ли ранее в квартире несовершеннолетние лица, живут ли сейчас, нарушались ли их права;
  4. права других лиц на квартиру;
  5. наличие обременений – залога, аренды или пользования, ареста и т.д.;
  6. проводились ли в квартире перепланировки, и оформлялись ли они соответствующим образом;
  7. информация в целом о доме – год его ввода в эксплуатацию, не является ли он ветхим и аварийным, либо подлежащим капитальному ремонту и реконструкции;
  8. данные о наличии либо отсутствии долгов по платежам за коммунальные услуги, электричество, связь и др.

Действовать лучше по порядку – для этого понадобится время, но внимание к мелочам стоит потраченных дней. Пройти несколько этапов проверки по силам каждому.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Первый этап – проверка прав на квартиру и документов

Главный документ, который собственник квартиры должен показать покупателю, – свидетельство о праве собственности на продаваемую жилплощадь. Затем стоит изучить документы, на основании которых это право возникло.

Возможно, это будет договор купли-продажи или дарения, свидетельство, по которому было принято наследство, договор ренты (что встречается гораздо реже) или какое-либо решение суда, в результате которого наступило право на собственность.

Все бумаги должны быть «чистыми», без помарок и исправлений, что свидетельствует об их достоверности, подлинности.

Законодательно правильно должны быть зарегистрированы договоры. В них нередко прописываются условия сделки – нужно посмотреть, соблюдались ли они, и есть ли риск расторжения договора. Возможно, продавец реализует квартиру, за которую он полностью не рассчитался. Информация об этом может содержаться в правоустанавливающих документах.

Очередная сделка по купле-продаже может оказаться незаконной, если кредитор заявит о своих правах. Это лишь один пример, обязательств у продавца может быть масса, и проверить эти моменты очень важно.

Особенно внимательно следует изучать документы на квартиру тех собственников, которые получили жилье по наследству и спешат побыстрее его продать.

Второй этап – проверка истории жилой площади

Чтобы узнать историю квартиры, попросите у продавца представить выписку из ЕГРП. В этой выписке из единого реестра можно увидеть, есть ли на квартире арест или запрет на любые сделки, все переходы собственности на протяжении почти 20-ти лет.

Реестр государством был создан в 1998 году, более ранние и точные сведения о правах собственности узнать будет проблематично. Впрочем, это не столь важно, а вот узнать, сколько раз за последнее время данное конкретное жилье продавалось, интересно.

Частая перепродажа может свидетельствовать о не слишком «чистых» и честных сделках с недвижимостью.

Самыми «чистыми» квартирами и юридически идеальными считаются как раз те, о которых нет данных в ЕГРП. Это значит, что квартира после приватизации не продавалась. Сделать запрос нужно только в муниципалитет, где в отделе имущественной политики могут дать информацию обо всех собственниках квартиры.

Если в «истории болезни» квартиры бывали аресты и запреты, нужно посмотреть, сколько лет прошло с момента их снятия. Срок давности по признанию сделок с недвижимостью недействительными составляет 3 года. Таким образом, желательно, чтобы в течение последних трех лет на покупаемой квартире не было наложено никаких ограничений.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Третий этап – проверка на качество

На квартиру у собственника, как правило, имеются документы из БТИ. В них есть кадастровый план, на котором отражены все параметры жилья, указаны проводимые перепланировки.

Качество квартиры определяется тем, было ли подобное переустройство законным и проведенным после получения разрешения. Согласие выдается в муниципалитете, если при перепланировке не нарушается качество жилья, а главное – несущих конструкций здания.

Переоборудование квартиры без разрешения является незаконным и может принести множество проблем своим новым владельцам.

Четвертый этап – проверка «на вшивость»

Качественной проверке должна подвергаться не только покупаемая квартира, но и ее собственник – продавец. В настоящее время существует много электронных сервисов, позволяющих получить различную требуемую информацию.

Есть такой сервис и у миграционной службы. На сайте ФМС России можно проверить подлинность паспортных данных человека – попросить у продавца посмотреть его паспорт будет вполне уместным делом.

Можно обратиться в местный паспортный стол.

Особое внимание стоит уделить проверке продавцов недвижимости, действующих по доверенности от собственника. Такая доверенность должна быть обязательно заверена у нотариуса и не быть отозванной. В ней прописываются права продавца – может ли он получать, к примеру, деньги за проданное жилье или уполномочен только подписать договор.

Еще один важный момент – дееспособность продавца. Нужно проверить, его отношение к алкоголю и наркотикам, а также состояние психики. Здоровый и адекватный человек сам принесет потенциальным покупателям все необходимые справки, так как сделка для него является актуальной и значимой.

Пятый этап – проверка третьих лиц и их прав

В квартире, кроме собственника, могут иметься и другие жильцы, даже если они в момент прохождения сделки оказались невидимы. У собственника следует попросить взять выписку из домовой книги, в которой указываются все зарегистрированные лица на данной жилплощади, а также те, кто сохраняет право на проживание в квартире даже после ее продажи.

Оспорить сделку может теоретически даже тот, кто без вести пропал, а на самом деле находится, например, на лечении или в местах заключения.

Не всегда собственник знает о месте нахождения своего родственника и надеется, что никогда не узнает. Он же может появиться в любой момент и заявить о своих правах.

Рисковать в таком случае не стоит, лучше поискать на рынке недвижимости более «чистый» в юридическом отношении вариант.

Еще одной зоной риска являются несовершеннолетние, на защите прав которых стоят органы опеки. На продажу их долей в квартире понадобится разрешение. Также важно согласие супруга на сделку по продаже квартиры.

Советы перед покупкой квартиры

В завершение несколько полезных советов покупателю квартиры, которые помогут вам обеспечить юридическую чистоту сделки:

  1. Если покупаете квартиру, собственник которой получил ее по наследству, возьмите с него документ о том, что он обязуется решать все вопросы в случае появления других наследников, в том числе нести финансовые издержки.
  2. Знайте, что квартира продается вместе со всеми долгами.

    Не проверите наличие задолженности по оплате за ЖКУ, свет, телефон и интернет, будете платить сами – в полном объеме.

  3. Правильно оформляйте процесс передачи денег продавцу. Обязательно берите расписку, где указывается сумма средств, выплаченная в соответствии с договором купли-продажи. Если оплата производится частями, на каждом этапе следует брать такие расписки.

  4. Квартира, приобретенная в браке, — это имущество, нажитое супругами совместно. В процессе развода один из супругов будет претендовать на свою долю имущества. Поэтому данную информацию также необходимо проверить. Для начала узнать о наличии второй половины по штампу в паспорте.

  5. Любое увиливание продавца от ответов на задаваемые покупателем вопросы – повод задуматься и начать осторожничать. Особенно если продавец не представляет какие-либо документы, торопится с оформлением сделки.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу проверки юридической чистоты квартиры перед покупкой, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно на них ответить.

Источник: http://law03.ru/finance/article/proverka-yuridicheskoj-chistoty-kvartiry-pri-pokupke

Ссылка на основную публикацию