Порядок расчета неустойки по договору долевого участия — юридические советы

Калькулятор неустойки (пени) по 214 ФЗ (2018) ⚖ Расчет неустойки по ДДУ ⚖

Порядок расчета неустойки по договору долевого участия - юридические советы

На данной странице представлен калькулятор неустойки по договору долевого участия за несвоевременную сдачу дома. Вы можете самостоятельно рассчитать сумму штрафа и неустойки и заказать бесплатную консультацию.

Внимание! 23 марта 2018 года ЦБ РФ снизил ключевую ставку (ставку рефинансирования). С 26 марта 2018 года ключевая ставка составляет 7,25%. Наш расчет уже включает новые ставки!

Множество случаев обращения в суд о возврате неустойки группируется в две категории:

  • ДДУ расторгнут до окончания срока действия — в этом случае выплачивается сумма, внесенная дольщиком по договору на момент расторжения, плюс неустойка за пользование этой суммы. Другими словами, дольщик — кредитор, деньгами которого пользовался застройщик, и он должен вернуть долг с процентами за каждый день.
  • ДДУ расторгнут после окончания срока действия  — в  этом случае, дольщик может требовать неустойку:
    • за просрочку свыше 2-х месяцев при сдаче объекта;
    • за объект, не сданный в срок, через 2 месяца после окончания действия ДДУ.

Кроме того, дольщик может потребовать:

  • сделать перерасчет неустойки на дату основного заседания суда;
  • штраф в размере 50% от неустойки;
  • штраф за просрочку выплаты установленной судом суммы — 1% за каждый просроченный день;
  • компенсацию за моральный ущерб;
  • возмещение убытка (ввиду просрочки передачи квартиры — оплату арендной платы за незапланированный и вынужденный найм жилья)
  • оплату судебных издержек.

Александр Марущенко Старший юрист

Важно: если застройщик выполнил свои обязательства по ДДУ, а дольщик уклоняется и не подписывает акт приема — сдачи или другой передаточный документ, то застройщик освобождается от уплаты всех пени!

Тут налицо недобросовестность дольщика, намеренно затягивающего срок получения построенного жилья с тем, чтобы потребовать неустойку. В этом случае закон на стороне застройщика.

Как правильно посчитать пени?

Можно самостоятельно произвести расчет с помощью онлайн калькулятора выше, которые автоматически определяют сумму неустойки. Но давайте вместе поймем механизм и разницу в способах расчетов, чтобы знать как это все рассчитывается.

Ввиду многочисленных вопросов и судебных споров по долевому строительству и расчетах неустойки, полагающейся участнику ДДУ, 4 декабря 2013 г. Президиум Верховного Суда РФ составил обзор, который предписал:

Источник: http://pro-ddu.ru/kalkulyator-neustoyki-po-ddu-214-fz/

Правила рассчета неустойки по ДДУ | Кузнецова и Партнеры

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Запишитесь на консультацию

Иногда случается так, что застройщик нарушает сроки, указанные в договоре, и задерживает передачу квартир участникам долевого участия. Причины могут быть различные: финансовые проблемы компании, сложности с документами, невозможность или нежелание сдать дом в эксплуатацию и т.д., но в любом случае по закону дольщики имеют право на получение неустойки.

В этой статье мы подробнее разберемся, как рассчитывается неустойка по договору долевого участия, что влияет на ее размер. А также как ее взыскать с застройщика.

Для того чтобы иметь возможность правильно рассчитывать размер причитающейся неустойки, необходимо учитывать несколько факторов:

Дата просрочки, с которой рассчитывается неустойка

зависит от того, что было указано в договоре долевого участия. Если в нем стоит конкретная дата (к примеру, 31 марта 2015 года), первый день просрочки будет следующим за указанной датой, то есть, 1 апреля 2015 года.

Иногда указывается не конкретное число, а месяц или квартал года.

В таких случаях просрочка будет наступать в день, следующий за окончанием указанного месяца или квартала (например, если в договоре стоит срок сдачи – март-2016, просрочка наступает с 1 апреля этого года, а если 3 квартал 2016 года, то с 1 октября 2016 года (3-й квартал оканчивается в сентябре).

Иногда сроки сдачи указываются еще более размыто, например, в течение 45 дней после сдачи дома в эксплуатацию. В таком случае, пока дом не будет сдан, просрочка его передачи не может рассчитываться, а если процедура сдачи уже оформлена, то срок оканчивается на 46 день после сдачи;

Ставка рефинансирования (она же ключевая ставка)

цифра, устанавливаемая Центробанком на основании ряда финансовых показателей (инфляции, курсов валют и т.д.), она может меняться несколько раз в год. Для определения размера неустойки берется ключевая ставка, действующая на момент проведения расчетов;

Стоимость квартиры в национальной валюте

берется из ДДУ, там должна быть указана общая сумма, которую необходимо внести за недвижимость;

кто участник долевого строительства:

физическое или юридическое лицо – если рассчитывается неустойка для физического лица, она удваивается.

За каждый день просрочки участнику ДДУ полагается 1/300 от ставки рефинансирования (или 1/150 для физлиц). Таким образом, для расчета размера компенсации используется следующая формула:

СК / 100 * 1/300КС * N,

где СК – стоимость квартиры, руб., 1/300 (или 1/150) – неустойка за один день просрочки для юридических или физических лиц, КС – ключевая ставка на момент расчетов, N – количество дней просрочки.

Пример расчетов выглядит так: если стоимость квартиры составляет 2,5 млн. рублей, дольщик – физическое лицо, просрочка на 100 дней, ставка рефинансирования составляет 9%, то размер неустойки будет составлять 2500000 / 100 * 1/150 * 9 * 100 = 150000 рублей.

Похожая формула используется и в том случае, если дольщик решил расторгнуть ДДУ и вернуть вложенные средства (это имеет смысл, если в ближайшее время сдача дома в эксплуатацию, а значит – и передача квартиры, не ожидается). В такой ситуации застройщик обязан компенсировать проценты за использование денег участника ДДУ за весь срок, пока они были у него. Расчеты выглядят следующим образом:

СК / 100 * 1/300КС * N1,

где СК – стоимость квартиры, руб., 1/300 (или 1/150) – процент компенсации за один день использования кредитных средств дольщиков для юридических или физических лиц, КС – ключевая ставка на момент расчетов, N1 – количество дней с момента внесения средств.

Пример расчетов компенсации при стоимости квартиры 2,5 млн рублей, если участник договора долевого строительства – физлицо, ставка рефинансирования равна 9%, а деньги были внесены 300 дней назад: 2500000 / 100 * 1/150 * 9 * 500 = 750000 рублей. Таким образом, при разрыве договора дольщик получит полную сумму, внесенную ранее, и 750 тыс. рублей компенсации.

Для того чтобы получить причитающуюся неустойку, дольщику необходимо подготовить письменную претензию, в которой изложить все обстоятельства и свои требования.

Претензия вручается представителю застройщика лично или рекомендованным письмом, лучше – с описью вложения. Также необходимо проследить, чтобы застройщик расписался при получении претензии.

К письму прикладываются документальные подтверждения фактов, изложенных в претензии: копия договора долевого строительства, квитанции о внесении средств и т.д.

Получив претензию, застройщик должен либо предложить приемлемый вариант разрешения возникшего спора, либо, если компромисс не найден, дольщик имеет право обратиться в суд.

В исковом заявлении указываются все те же сведения, что и в претензии, дополнительно добавляется информация о том, что застройщик не согласился решить спор в мирном русле.

Как в случае с претензией, к иску прилагаются все необходимые документы.

В некоторых случаях участник ДДУ имеет право, кроме неустойки, требовать также компенсацию морального ущерба, если заявитель считает, что действия застройщика принесли ему моральные страдания или другой вред. Размер компенсации определяется судом. Если позиция истца достаточно аргументирована и подкреплена документально, суд в большинстве случаев вынесет вердикт в его пользу.

К сожалению, на практике далеко не всегда выигрыш в суд автоматически обозначает получение причитающейся неустойки. Застройщик под разными поводами может уклоняться от выплаты средств, ссылаясь на финансовое положение или другие факторы. В этом случае можно действовать самостоятельно или обратиться в службу судебных приставов.

Последний вариант предусматривает открытие соответствующего исполнительного производства, в рамках которого приставы проанализируют активы застройщика, его финансовые документы, счета в банках с целью найти деньги для выполнения решения суда.

Если свободные средства не обнаружатся, может быть арестовано имущество и продано с аукциона, а вырученные деньги пойдут на погашение задолженности.

Более эффективным вариантом может быть обращение к адвокату по спорам с застройщиками. Опытный специалист поможет собрать необходимую информацию о компании-застройщике, наведет справки в банках, найдет неучтенные счета и другие активы, которые не являются публичными.

В некоторых ситуациях банки могут самостоятельно, без привлечения судебных приставов, выполнить решение суда и перевести средства со счета застройщика на счет дольщика. Если же это не удастся, полученная информация направляется в исполнительную службу для совершения соответствующих действий.

В любом случае, помощь адвоката позволяет рассчитывать на быстрое и эффективное взыскание неустойки.

Заключение

В случае просрочке передачи квартиры по ДДУ дольщикам за каждый просроченный день положена неустойка, размер которой регламентируется законодательством. Однако не всегда удается ее получить без обращения в суд, и даже положительное решение суда не гарантирует получение средств. Чтобы облегчить процедуру, рекомендуется обращаться за помощью к адвокату.

Источник: http://kuzpartners.ru/articles/pravila-rasscheta-neustoyki-po-ddu/

ЧаВо: неустойка по 214-ФЗ за нарушение срока передачи квартиры по ДДУ

В этой статье мы решили собрать все самые популярные вопросы дольщиков по поводу получения с застройщика неустойки за нарушение срока передачи квартиры по договору долевого участия. Ответы на вопросы подготовлены юристом сайта Paritet.guru с учетом актуальной судебной практики и законодательства.

Обязательно ли писать застройщику претензию по неустойке или можно сразу подать иск в суд?

В ФЗ об участии в долевом строительстве не прописан обязательный досудебный порядок для споров по неустойке за просрочку передачи квартиры. Однако мы настоятельно рекомендуем такую претензию всегда подавать, и вот почему.

  • Всегда есть шанс, что застройщик добровольно удовлетворит вашу претензию.Не факт, что застройщик согласится заплатить всю запрошенную неустойку, но как минимум вы сможете получить энную сумму сразу без всяких судов и затрат на юристов. Да, по суду скорее всего взыщут больше, но это несколько месяцев ожидания. Плюс нужно понимать, что со взысканием неустойки могут возникнуть проблемы, особенно если у застройщика не все хорошо с финансовым положением.
  • Претензия помогает отстоять в суде неустойку и штраф.Наличие претензии с доказательствами ее вручения застройщику (отметка о принятии, почтовое уведомление о получении и т.п.) снимает в суде многие неудобные вопросы. Например, юристы застройщика непременно будут ссылаться в суде на отсутствие досудебной претензии как повод для снижения неустойки и отказа во взыскании штрафа по п.6 ст.13 ЗоЗПП. По закону отсутствие претензии — это не основание снижать неустойку. Тем не менее, на деле суд вполне может согласиться с застройщиком и уменьшить неустойку. Также может пострадать и потребительский штраф по п.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей». Обжалование несправедливого решения суда по снижению неустойки и отказу в штрафе займет несколько месяцев без гарантии успешного результата.
Читайте также:  Вид на жительство в германии для россиян (нюансы) - юридические советы

Как подавать застройщику претензию по неустойке, если дольщиков по ДДУ двое?

При наличии нескольких дольщиков в договоре долевого участия писать претензию необходимо каждому из дольщиков.

Можно составить одну претензию на всех, но подписать ее должен будет каждый из совершеннолетних дольщиков. За несовершеннолетних дольщиков претензии могут писать и подписывать их законные представители (любой из родителей).

Рассчитайте полный размер неустойки по нашему калькулятору и поделите эту сумму поровну на всех дольщиков.

При подаче иска нужно будет сделать всех дольщиков соистцами (истец 1, истец 2 и т.д.). Каждый из них опять же сам должен подписать исковое заявление и участвовать в суде.

Однако при желании один дольщик может выдать второму доверенность на представление своих интересов в суде, включая полномочия на подписание искового заявления и предъявление его в суд, частичный или полный отказ от иска, уменьшение исковых требований, обжалование решения и предъявление исполнительного листа к исполнению (см. ст. 54 ГПК РФ). Конечно же, можно указать в доверенности и право на подачу досудебных претензий.

Как считать неустойку по 214-ФЗ, если квартира ещё оплачена не полностью?

Неустойку по 214-ФЗ нужно считать от полной цены объекта, независимо от объема фактически внесенных платежей за квартиру.

Дело в том, что ФЗ об участии в долевом строительстве предусматривает расчет неустойки только от цены договора. Никаких исключений для квартир, оплачиваемых в рассрочку, в законе нет.

Способ оплаты квартиры — за счет собственных или кредитных средств, материнского капитала или субсидии — также значения не имеет.

Можно ли рассчитывать неустойку по 214-ФЗ по разным ставкам рефинансирования?

Нет, это неправильно. В ФЗ об участии в долевом строительстве однозначно сказано, что неустойка уплачивается:

То есть 214-ФЗ не предусмотрено начисление неустойки по разным ставкам. Необходимо делать расчет только по одной ставке. Если вы не хотите сами заморачиваться с расчетами, воспользуйтесь нашим Калькулятором неустойки по ДДУ, где уже учтены все необходимые ставки рефинансирования, а красивый расчет можно будет скачать для суда или претензии в формате PDF.

Ставку рефинансирования нужно брать на дату фактической передачи квартиры по акту или на дату из ДДУ?

Наша личная судебная практика говорит о том, что необходимо брать ставку рефинансирования (ключевую ставку) на дату фактической передачи квартиры, т.е. подписания акта приема-передачи. Однако существует вот такая любопытная практика по Верховному Суду РФ, который считает, что брать ставку рефинансирования нужно на последний день срока передачи квартиры по условиям ДДУ.

Предлагаем такой вариант. Вы можете посчитать неустойку по ставкам на день фактической передачи и день передачи квартиры по условиям ДДУ и сравнить. Выберите наиболее выгодную для вас неустойку и попробуйте на свой риск заявить ее в иске.

До подачи иска также рекомендуем посмотреть судебную практику по своему региону и выбрать ставку согласно этой практике. Также в расчет неустойки можно включить ссылку на практику Верховного Суда.

Возможно, это положительно повлияет на мнение судьи по вашему делу.

Застройщик уведомил о переносе срока передачи квартиры в одностороннем порядке. Можно ли претендовать на неустойку?

Да, можно, если вы не подписывали дополнительное соглашение на перенос срока и не регистрировали его в Росреестре. Нет доп.соглашения и регистрации — действует изначальный срок из договора участия в долевом строительстве. При его нарушении можно требовать неустойку.

 Все изменения в ДДУ могут вноситься либо через подписание дольщиком и застройщиком дополнительного соглашения к договору, либо через суд, но в этом случае застройщик обязан доказывать существенное изменение обстоятельств (по статье 451 ГК РФ, что трудно и маловероятно).

Несмотря на это правило, застройщики часто включают в ДДУ вот такой пункт:

Если такое условие есть в вашем договоре, не ведитесь, это уловка застройщика. Таким способом застройщик хочет отбить у вас желание обращаться за неустойкой. Иногда подобный пункт используется юристами застройщика для снижения неустойки в суде.

К сожалению, иногда это работает.

Со своей стороны вы можете ссылаться на статью 16 закона «О защите прав потребителей», по которой все условия договора с потребителем, ущемляющие его права по сравнению с законодательством РФ, считаются недействительными.

Что делать, если застройщик требует подписать соглашение на перенос срока по ДДУ?

Вы можете дать застройщику письменный ответ со своим отказом. Хотя по 214-ФЗ у дольщика нет такой обязанности, вам стоит свериться со своим договором. Если там указано, что вы должны дать ответ на предложение об изменении договора в части срока передачи в течение ____ дней, вам лучше соблюсти этот срок. Письменный ответ застройщику может быть таким:

После наступления первоначального срока передачи квартиры из ДДУ пишите претензию на выплату неустойки по 214-ФЗ (можно вставить в нее предыдущий абзац про отказ от подписания доп.соглашения) и обращайтесь в суд. К суду по неустойке лучше хорошо подготовиться, чтобы не дать юристу застройщика сбить судью с толку. При отказе в иске подавайте апелляционную жалобу.

Как считаются сроки исковой давности по неустойке за просрочку передачи квартиры по ДДУ?

К неустойке по 214-ФЗ применяется общий срок исковой давности — 3 года с момента, когда вы узнали о нарушении своего права.

Позиция Верховного суда РФ такова, что считать эти 3 года нужно после наступления даты передачи квартиры, указанной в договоре долевого участия, а не от даты фактической передачи квартиры по акту приема-передачи.

Поэтому если передача вашей квартиры затягивается почти на 3 года, вам лучше подать иск по неустойке уже сейчас, не дожидаясь передачи квартиры.

Можно ли просить неустойку за будущее время — по день передачи квартиры по акту?

Да, такое возможно. Если на момент подачи иска или вынесения решения суда у вас ещё не состоялась передача квартиры, в иске вы можете сразу просить неустойку по день фактической передачи по акту приема-передачи квартиры.

Сделайте расчёт уже набежавшей неустойки на дату вынесения решения суда (точную сумму) и в дополнение просите взыскать неустойку в размере ХХХ рублей с даты вынесения решения суда по день фактической передачи квартиры.

При таком варианте расчёт итоговой суммы неустойки при взыскании с застройщика будет производить судебный пристав или банк. За день передачи квартиры неустойка также должна быть начислена.

Можно ли получить неустойку по 214-ФЗ, если затягивается регистрация права собственности на квартиру?

Скорее всего, нет, если акт приема-передачи квартиры уже подписан и выдан вам на руки. По ФЗ об участии в долевом строительстве (статья 12) наличие передаточного акта подтверждает, что застройщик исполнил свои обязательства по договору. Акт подписан, квартиру передали — значит договор исполнен.

Неустойка по 214-ФЗ увязана именно с датой подписания акта приема-передачи, а не с датой, когда дольщик наконец зарегистрировал свое право собственности на квартиру.

Конечно же, застройщик не отвечает за случаи, когда регистрация права собственности затянулась по вине Росреестра или самого дольщика, предоставившего неполный пакет документов.

Можно ли получить с застройщика штраф по п.6 ст.13 ЗоЗПП, если по претензии неустойку не выплатили, а после подачи иска застройщик перевел деньги в счет неустойки?

Да, в этом случае всё равно можно претендовать на штраф. Застройщики довольно часто пытаются снизить размер выплат в пользу дольщика таким образом.

По претензии о неустойке дольщик получает отказ, но после получения судебной повестки застройщик может перечислить дольщику почтовым переводом, на банковский счет или через депозит нотариуса небольшую часть неустойки.

Скажем, 20-30 тысяч рублей при рассчитанной сумме неустойки более 100 тысяч. Отказаться от получения этих денег дольщик уже не может.

За счет частичного добровольного удовлетворения требований юрист застройщика может попытаться:

  • договориться с дольщиком на отказ от иска или мировое соглашение. Учтите, что в этом случае после утверждения судом отказа от иска или мирового соглашения вы не сможете повторно подать аналогичный иск к застройщику.
  • Заявить ходатайство о снижении неустойки по ст.333 ГК РФ и написать возражения на ваш иск с многочисленными ссылками на пленумы и обзоры судебной практики Верховного Суда — если дольщик не согласится забрать иск или пойти на мировую.

Если это случилось с вами, придется немного скорректировать свои исковые требования и подготовить ссылки на другую практику Верховного Суда РФ, говорящую в вашу пользу.

Ни в коем случае не корректируйте иск через частичный отказ от исковых требований: по пункту 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ №17 от 28.06.2012 это будет поводом для прекращения производства по делу и отказа во взыскании штрафа.

Лучше сделайте ходатайство об уменьшении исковых требований на сумму перечисленной застройщиком суммы или оставьте исковые требования в текущем виде и просите зачесть уже выплаченные застройщиком суммы в счёт итоговой суммы, присуждённой решением суда.

Читайте также:  За повторное управление транспортом без водительских прав арестуют на 15 суток - юридические советы

Так вы оставите для себя возможность получить еще неустойку, компенсацию морального вреда и штраф.

Покупали квартиру не по ДДУ, но квартиру передают с просрочкой? Можно ли требовать неустойку по 214-ФЗ?

Да, если фактически договор предусматривает привлечение денег за строящуюся квартиру в многоквартирном доме, который еще не сдан в эксплуатацию.

Название договора (договор купли-продажи, предварительный договор купли-продажи, договор займа и т.п.

) значения не имеет, судьи во всех случаях должны оценивать прежде всего суть договора и отношений между дольщиком и застройщиком. Исключение из этого правила — покупка квартир через участие в ЖСК.

Слышал, что судьи сильно снижают неустойку по 214-ФЗ по статье 333 ГК РФ. Как это предотвратить?

Рекомендуем при подготовке к суду и написании иска внимательно прочитать нашу статью: Суд уменьшает неустойку по защите прав потребителей, что делать?

Выиграл суд по неустойке. Как быстрее получить с застройщика деньги?

Самый удобный и быстрый способ — предъявить исполнительный лист в банк, где у застройщика открыт расчетный счет. Проще всего узнать реквизиты счета в ДДУ или на официальном сайте застройщика. Если данные не очень актуальны, есть и другие методы розыска счетов: Как узнать, в каких банках у должника открыты счета.

Этот способ взыскания подходит для застройщиков, у которых все в порядке с финансовым положением, есть активные счета в банках, на которых достаточно денег.

Если у застройщика много долгов, все счета арестованы, остается только вариант со взысканием денег через судебных приставов. При банкротстве застройщика (в т.ч.

введении процедур наблюдения, конкурсного производства) требовать получения неустойки можно только через включение в реестр кредиторов в рамках банкротного дела.

Можно ли проиндексировать неустойку по решению суда, если застройщик долго ее не выплачивает?

Да, есть 2 способа индексации размера неустойки:

  1. Непосредственно индексация в порядке статьи 208 ГПК РФ.
    Для индексации нужно подать заявление в тот же суд, который рассматривал иск по неустойке. Судья назначит отдельное судебное заседание и пригласит на него всех участников процесса, но может проиндексировать присужденные суммы и без обязательной явки сторон.
  2. Повторный иск на недостающую сумму неустойки.
    Этот вариант подходит тем, кто подавал иск по неустойке еще до передачи квартиры по акту приема-передачи. Если по решению суда неустойка была взыскана только по дату подачи иска / вынесения решения суда, вы можете подать повторный иск на неустойку за период, не вошедший в первое решение суда. Иск подается в том же порядке, как и первоначальный иск. Разница лишь в том, что первое решение суда будет обязательно для того судьи, который будет рассматривать повторный иск (часть 2 статьи 61 ГПК РФ).

Можно ли обанкротить застройщика, если он долго не платит мне неустойку?

Нет. В ФЗ о несостоятельности (банкротстве) сказано, что неустойки, штрафы, пени, подлежащие применению за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, не учитываются при определении признаков банкротства. Это касается и неустоек по 214-ФЗ, и штрафа по п.6 ст.13 ЗоЗПП.

Если у застройщика по его собственному заявлению или заявлению кого-то из других кредиторов будет введена одна из процедур банкротства (наблюдение, конкурсное производство), для получения неустойки вам нужно будет через арбитражный суд включаться в реестр кредиторов в рамках этого дела о банкротстве.

Застройщик затягивает сроки возврата денег за недостающие метры. Можно ли с него требовать неустойку и по какой статье?

Да, можно. В случае нарушения сроков выплаты компенсации за отклонение площади от проектной с застройщика можно требовать проценты по статье 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами.

Почему нельзя требовать неустойку за нарушение сроков устранения недостатков квартиры по ч.6 ст.

8 214-ФЗ и статье 23 закона «О защите прав потребителей»? Дело в том, что судьи не считают уменьшение площади квартиры дефектом и обычно указывают в решениях, что на качество квартиры и степень ее пригодности для использования по назначению разница в площади никак не влияет.

То есть нельзя сказать, что в данном случае в квартире есть дефект. Однако у застройщика есть денежное обязательство перед вами по возврату излишне уплаченных денег. В этой ситуации на сумму компенсации начисляются проценты по ст.395 ГК.

Отказались от приемки квартиры из-за дефектов. Срок передачи по ДДУ уже нарушен. Можно ли требовать с застройщика неустойку?

Да, в этом случае можно требовать неустойку по дату подписания акта приема-передачи квартиры. Однако нужно грамотно все оформить.

  • После получения сообщения застройщика о приемке обязательно приступите к приемке в указанный в ДДУ срок. Если этого срока в договоре нет, действует общий срок 7 рабочих дней из 214-ФЗ.
  • На приемку возьмите с собой заготовку претензии по дефектам. Оставьте в ней пустые строчки для того, чтобы вписать найденные дефекты. В претензии должны содержаться 2 требования: устранить дефекты по перечню в течение ____ дней, составить акт о несоответствии объекта условиям договора и обязательным требованиям.
  • Вручите претензию представителям застройщика под роспись, сохранив себе второй экземпляр претензии с отметкой застройщика. Иногда застройщик сам предлагает составить на месте дефектную ведомость по обнаруженным недостаткам. Это хорошо, но вручить претензию все равно не помешает. Акт приема-передачи в этом случае можно не подписывать до устранения всех дефектов или включения в акт пункта о сроках устранения обнаруженных недостатков.
  • Дождитесь устранения дефектов. В назначенную дату итоговой приемки квартиры по акту захватите с собой претензию по неустойке за просрочку передачи квартиры и вручите ее застройщику под роспись. Если по претензии неустойку не выплатят, обращайтесь в суд.

Верховный Суд РФ в одном из недавних определений №4-КГ17-25 пишет, что застройщик не подлежит освобождению от ответственности в виде неустойки за просрочку передачи квартиры по ДДУ, если это связано с устранением отраженных в акте несоответствий объекта долевого строительства установленным требованиям.

Источник: https://paritet.guru/stati/214-fz-neustojka-faq-praktika.html

Как правильно рассчитать и получить неустойку по ДДУ? Способы расчета, образцы претензий, условия для получения неустойки

Комментарии:4

Участвуя в долевом строительстве, граждане несут определенные риски.

Связано это со сложностью возведения зданий, длительным процессом ввода в эксплуатацию объекта и постоянно меняющейся экономической ситуацией.

Все эти факторы могут значительно отдалить время желанного въезда в новую квартиру. Кроме того, затягивать со сроками может сам застройщик. Как быть в случае, когда его вина очевидна?

Сегодня мы расскажем об одном из способов наказать недобросовестного застройщика – о взыскании неустойки за срыв сроков передачи объекта дольщику.

○ Что такое ДДУ?

ДДУ расшифровывается как договор долевого участия. Его полное определение содержит ч. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ:

«По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.»

То есть, это договор, по которому граждане или организации выступают участниками долевого строительства, вкладывая деньги в постройку многоэтажного или иного здания.

Застройщик, со своей стороны, обязуется возвести дом и раздать дольщикам конкретные помещения.

Соглашение заключается в письменном виде и подлежит госрегистрации (данные условия являются гарантией исполнения обязательств сторонами).

Вернуться к содержанию ↑

○ При каких условиях можно получить неустойку?

Обязанность выплаты неустойки по ДДУ возникает при несвоевременном исполнении условий договора. Кто платит неустойку по долевому договору? Отвечает за срыв сроков застройщик. Обязанность выплаты возлагает на него ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ:

«В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку».

Условия для взыскания неустойки:

  • Застройщик просрочил передачу объекта – неустойка начинает начисляться со следующего дня после предполагаемой даты передачи, указанной в соглашении.
  • Сроки сдачи недвижимости не были изменены.

Прекращается начисление неустойки в день составления и скрепления подписями сторон передаточного акта. Уклонение от подписания документа дольщиком освобождает застройщика от обязанности платить:

«В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.»

Вернуться к содержанию ↑

○ Способы расчета неустойки

Сумма неустойки рассчитывается по правилам ст. 6 Закона № 214-ФЗ:

«застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».

Ее можно рассчитать самостоятельно, с помощью специальных онлайн-сервисов или обратившись к специалистам.

✔ Самостоятельно  

Для расчета неустойки по договору, заключенному с гражданами, применяется следующая формула:

(цена квартиры по договору) × (количество дней просрочки) × (ставка рефинансирования) / 150

При расчете пени для предпринимателей и юридических лиц сумма неустойки вдвое снижается.

Пример самостоятельного расчет:

Источник: http://TopUrist.ru/article/54029-kak-pravilno-rasschitat-i-poluchit-neustoyku-po-ddu.html

Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия

Применимо к долевому участию, неустойка — это денежная сумма, которую застройщик обязан уплатить дольщику в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, а также при просрочке исполнения.

Читайте также:  Куда жаловаться на судебных приставов? - юридические советы

Право требования неустойки по договору долевого участия возникает при несоблюдении сроков передачи квартир гражданам-участникам, а не при нарушении сроков строительства многоквартирного дома или ввода его в эксплуатацию.

Требования к расчету неустойки регламентируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Судя по практике, сложилось 2 порядка ее взыскания:

Порядок взыскания в суде состоит из следующих этапов:

  1. составление иска, сбор документации;
  2. подача иска в суд, назначение судебного заседания судьей;
  3. рассмотрение дела судом;
  4. вынесение судебного решения, получение исполнительного листа участником долевого строительства.

Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома

При нарушении сроков передачи квартиры, установленных договором долевого участия (ДДУ), дольщик может направить претензию к застройщику.

Претензионный порядок урегулирования споров не является обязательным пунктом при заключении ДДУ, так как Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» не регламентирует порядок его осуществления.

Исходя из судебной практики при разрешении таких споров, можно сказать, что суд может посчитать претензионный порядок установленным, если в договоре долевого участия конкретно определены требования к:

  • форме составления претензии;
  • порядку и срокам ее предъявления дольщиком, а также рассмотрения застройщиком.

Претензия составляется в письменной форме. Так, в ней следует указать:

  • наименования сторон;
  • обстоятельства, в связи с которыми возникло нарушение сроков (с выдержками из договора);
  • размер неустойки (с описанием ее расчета);
  • требования и сроки по уплате неустойки.

К претензионному письму следует приложить следующие копии:

Если такое письмо составляется после подписания акта приема-передачи, то его копия также прикладывается к претензии. Благодаря чему будет видно нарушение сроков, указанных в договоре.

Претензия составляется в 2-х экземплярах, один из которых:

  • может быть передан застройщику под роспись на экземпляре дольщика;
  • либо направляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

Участнику долевого строительства необходимо сохранить свой экземпляр письма, так как в случае неуплаты застройщиком неустойки в добровольном порядке, он будет рассматриваться как доказательство в суде.

Расчет неустойки по договору долевого участия

П. 2 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» установлено, что в случае просрочки передачи квартиры застройщик уплачивает дольщику неустойку, равную 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, которая действует на день исполнения обязательства и исчисляется от цены договора за каждый день просрочки.

Такая ставка с 2016 года приравнивается к ключевой ставке Центрального Банка РФ, которая с 19.09.2016 равна 10,00%.

Начало периода просрочки исчисляется со дня, следующего за датой передачи жилого помещения, указанной в договоре, а конец — днем фактической передачи (по акту приема-передачи квартиры).

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/dolevoe-stroitelstvo/neustojka-po-ddu/

Порядок расчета неустойки по договору долевого участия

Достаточно часто встречаются ситуации, когда участник долевого строительства не получает обещанное застройщиком жилье в срок. За время, отведенное на строительство и сдачу жилья, сумма договора долевого участия (ДДУ) может в какой-то степени обесцениться, поэтому, не выполнив свои обязательства, строительная компания обязана выплатить дольщику неустойку.

Неустойка подразумевает под собой денежную компенсацию. Она выплачивается дополнительно к сумме, указанной в договоре в качестве стоимости будущей квартиры.

Данный вопрос регулируется Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (далее — Закон № 214-ФЗ), согласно которому неустойка выплачивается также в следующих случаях:

  • если фактическое качество построенного жилого помещения не соответствует заявленному;
  • если деньги на строительство привлечены лицом, не имевшим права на подобные действия.

Наша статья поможет вам самостоятельно рассчитать размер неустойки и грамотно подготовить досудебную претензию в адрес недобросовестного застройщика.

Составляем претензию

Согласно нормам действующего законодательства перед обращением с исковым заявлением в суд относительно споров со строительными фирмами необходимо соблюсти досудебный порядок их урегулирования.

Это означает, что при отсутствии подтверждения отправки претензии в адрес компании-застройщика судья не станет рассматривать ваше заявление.

Поэтому необходимо приложить к иску почтовую квитанцию с описью вложения и экземпляр самой претензии.

Этот документ носит формальный характер. Им вы извещаете строительную компанию о том, что желаете получить компенсацию за не исполненные ею обязательства и планируете подавать в суд.

В тексте документа нужно указать все необходимые для мирного урегулирования конфликта моменты:

  • данные вашего ДДУ — номер и дата подписания;
  • даты планируемой и фактической передачи жилого помещения;
  • расчет суммы неустойки;  
  • банковские реквизиты для перечисления денег;
  • срок исполнения ваших требований;
  • ваши контактные данные — адрес и номер телефона.

Обратите внимание! Специалисты рекомендуют также формировать в досудебной претензии свою правовую позицию и подкреплять ее правовыми нормами — так юристы застройщика поймут, что имеют дело с профессионалом, который настроен решительно.

Подкрепленные аргументами требования досудебной претензии позволят вам избежать лишних вопросов судьи.

Если в ДДУ есть условия, уменьшающие ответственность строительной фирмы, либо пункты, устанавливающие порядок обращения в судебный орган, их тоже желательно упомянуть в досудебной претензии.

Нередко по условиям соглашения застройщик освобождается от ответственности за несвоевременную сдачу жилья покупателю в случае отсутствия его вины в срыве сроков. Виноваты строители или нет — будет решать суд.

Однако даже если будет доказан факт отсутствия вины компании, это не должно освобождать ее от ответственности. Для аргументации такой позиции можно использовать п. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992г.

№ 2300-1, согласно которому условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными нормативно-правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В досудебной претензии можно указывать любой желаемый срок для удовлетворения ваших требований. Обычно это 10-20 календарных дней.

Для ответа на претензию или возврата денежных средств законом предусмотрен срок от 20 рабочих дней.

Необходимо отметить, что обычно застройщики никак не реагируют на претензии.

Формула расчета неустойки по договору долевого участия

Застройщик — это юридическое лицо, являющееся собственником или арендатором земельного участка, на котором оно собирается построить какие-либо объекты недвижимости, имея на это специальное разрешение. Именно в целях строительства застройщиком привлекаются деньги заинтересованных лиц — дольщиков.

Однако иногда случается так, что в роли застройщика выступает организация, не имеющая на это законных оснований:

  • она не является собственником или арендатором земли, где строится дом. Это можно проверить, запросив у фирмы выписку из ЕГРН;
  • она не имеет разрешения на строительство. В этом случае все возведенные данной фирмой объекты недвижимости будут считаться самовольными постройками;
  • она не составила и не разместила проектную декларацию. Декларация должна быть представлена в соответствующий госорган, а также размещена в общем доступе — на официальном сайте строительной компании.

Такой застройщик обязан выплатить дольщикам двойную неустойку и возместить иные убытки.

Обратите внимание! Неустойка исчисляется со дня внесения дольщиком указанной в договоре суммы и до фактического возврата застройщиком ему денежных средств.

Если объект долевого строительства не соответствует условиям ДДУ и принятым нормативам, дольщик вправе:

  • требовать от застройщика бесплатного устранения недоделок;
  • настаивать на снижении цены договора;
  • требовать возмещения расходов, которые понес для устранения дефектов помещения.

Согласно ч. 2 ст. 6 Закона №214-ФЗ в случае, если компания не исполняет взятые на себя обязательства, она обязана выплатить неустойку – 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Ставка рефинансирования представляет собой размер годовых процентов, под которые ЦБ РФ кредитует различные финансовые организации, то есть это минимальная плата за пользование чужими деньгами.

Величина эта переменная и довольно часто меняется, поэтому стоит не полагаться на онлайн-калькуляторы, предлагающие вам вычислить размер неустойки автоматически, а посчитать ее самостоятельно, руководствуясь простой формулой:

Н = СД × 1/300 СР × ДП,

где:

  • Н – неустойка;
  • СД – сумма договора;
  • СР – ставка рефинансирования;
  • ДП – дни просрочки.

Обратите внимание! Если ДДУ заключен с дольщиком-физлицом, сумма неустойки умножается на 2.

На практике может случиться так, что в договоре прописан другой размер неустойки. Для того, чтобы отстоять свои интересы, потребуется обратиться в суд. Также придется обратиться в суд и в случае, если застройщик отказывается платить неустойку добровольно, игнорирует ваши требования. В случае вашей победы застройщик будет обязан выплатить штраф и возместить судебные расходы.

Помимо неустойки, застройщик обязан возместить сумму понесенных убытков. К примеру, если в ожидании окончания строительства вы были вынужден снимать жилье, строительная фирма должна возместить вам расходы на аренду.

Как рассчитать неустойку по ДДУ (пример)

Предположим, что цена ДДУ составляет 2 000 000 рублей, а количество дней просрочки — 150. Ставка рефинансирования — 8% годовых.

Обратите внимание! Точный размер ставки на требуемую дату можно узнать на официальном сайте ЦБ РФ.

1/300 — это размер неустойки для индивидуальных предпринимателей и организаций, а 1/150 — для граждан, не являющихся ИП.

Таким образом, сумма пени будет рассчитываться следующим образом:

  • для дольщика-частного лица:

2 000 000 (цена договора) х 150 (количество дней просрочки) х 8 (ставка рефинансирования) / 100 / 150 = 160 000 рублей;

  • для участника долевого строительства — ИП или организации:

2 000 000 (цена договора) х 150 (количество дней просрочки) х 8 (ставка рефинансирования) / 100 / 300 = 80 000 рублей.

Практика показывает, что большинство подобных дел решается только через суд. Для того, чтобы грамотно составить исковое заявление и выиграть дело, обратитесь к профессиональному юристу.

Источник: http://zaoalto.ru/articles/poryadok-rascheta-neustojki-po-dogovoru-dolevogo-u/

Ссылка на основную публикацию