Вс рф: недостроенная недвижимость, сданная в аренду, облагается налогом на имущество — юридические советы

С какого момента налогом на имущество облагаются приобретенные объекты недвижимости

ВС РФ: недостроенная недвижимость, сданная в аренду, облагается налогом на имущество - юридические советы

Наша организация 14.11.2013 подписала договор купли-продажи помещения, находящегося в муниципальной собственности с условием о рассрочке оплаты (до этого мы арендовали это помещение), в Росреестре сделка еще не зарегистрирована. Когда нужно поставить его на основные средства? За какой период платить налог на имущество и подавать декларацию ?

Основные средства принимаются к учету на счет 01, если они соответствуют определенным критериям, приведенным в пункте 4 ПБУ 6/01. При этом включение объекта недвижимости в состав основных средств не зависит от наличия (или отсутствия) у организации свидетельства о госрегистрации права собственности на этот объект.

В связи с этим, если покупатель приобретает здание в состоянии, пригодном к использованию (дополнительные капитальные вложения не требуются), к учету на счет 01 «Основные средства»  его следует принять на дату его фактического получения (подписания акта приема-передачи).

При этом до госрегистрации права собственности на объект недвижимости его следует учитывать на отдельном субсчете, открытом к счету 01 (например, на субсчете «Основные средства, права собственности на которые не зарегистрированы»).

Учитывать его при определении среднегодовой стоимости имущества в целях исчисления налога на имущество нужно с 1-го числа месяца, следующего за тем, в котором здание было фактически получено и поставлено на учет.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Ситуация: С какого момента налогом на имущество облагаются приобретенные объекты недвижимости

С момента постановки объекта недвижимости на учет в качестве основного средства или доходных вложений в материальные ценности.

Организация может приобрести в собственность здание (сооружение):

  • пригодное к использованию (дополнительные капитальные вложения не требуются);*
  • непригодное к использованию (требуются дополнительные капитальные вложения).

В обоих случаях право собственности на приобретенный объект недвижимости подлежит обязательной госрегистрации (ст. 131 ГК РФ, ст. 4 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ). Однако с возникновением обязанности по включению этого объекта в налоговую базу по налогу на имущество факт госрегистрации права собственности на него никак не связан.

При определении среднегодовой стоимости имущества новый объект учитывается с 1-го числа месяца, следующего за тем, в котором основное средство было принято к бухгалтерскому учету. Это следует из положений пункта 1 статьи 375 и пункта 4 статьи 376 Налогового кодекса РФ. Основные средства принимаются к учету, если они соответствуют определенным критериям (п.

4 ПБУ 6/01). При этом включение объекта недвижимости в состав основных средств не зависит от наличия (или отсутствия) у организации свидетельства о госрегистрации права собственности на этот объект (письма Минфина России от 22 марта 2011 г. № 07-02-10/20 и ФНС России от 29 августа 2011 г.

№ ЗН-4-11/13999, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 148).

Если покупатель приобретает здание в состоянии, пригодном к использованию (дополнительные капитальные вложения не требуются), учитывать его при определении среднегодовой стоимости имущества нужно с 1-го числа месяца, следующего за тем, в котором здание было фактически получено (подписан акт приема-передачи) и поставлено на учет.

При этом до госрегистрации права собственности на объект недвижимости его следует учитывать на отдельном субсчете, открытом к счету 01 «Основные средства» (например, на субсчете «Основные средства, права собственности на которые не зарегистрированы»).

Это следует из положений пункта 52Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н.*

Если покупатель приобретает здание, непригодное к использованию (недостроенное, недооборудованное, требующее дополнительных капитальных вложений), то включать его в расчет налоговой базы по налогу на имущество нужно при выполнении двух условий:

  • первоначальная стоимость здания (с учетом расходов по доведению объекта до состояния, пригодного к использованию) сформирована;
  • здание введено в эксплуатацию.

Правомерность такого подхода обусловлена правилами бухучета основных средств и подтверждается информационным письмом Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 148. Приобретенный объект недвижимости облагается налогом на имущество начиная с 1-го числа месяца, следующего за тем, в котором этот объект стал соответствовать критериям основного средства (п.

4 ПБУ 6/01). Однако здание, непригодное к использованию и требующее дополнительных капитальных вложений, нельзя принимать к учету в качестве основного средства (подп. «а» п. 4 ПБУ 6/01). Это объясняется тем, что после проведения работ по доведению здания до состояния, пригодного к использованию, стоимость объекта, предъявленная продавцом, изменится.

Проведение капитальных работ организация должна подтвердить документально (например, договором подряда на выполнение строительных работ по доведению здания до состояния, пригодного к использованию).

После того как капитальные вложения будут окончены, сформированную первоначальную стоимость здания нужно отразить на счете 01 «Основные средства» и с 1-го числа следующего месяца начислять по этому объекту налог на имущество (п. 52 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н).

Опираясь на информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 148, арбитражные суды признают, что обязанность по уплате налога на имущество не зависит от того, кто именно выполняет капитальные работы в недостроенном здании – его владелец или арендатор.

Если такое здание сдали в аренду с условием, что все необходимые капитальные работы по доведению объекта до состояния, пригодного к эксплуатации, выполнит арендатор, то арендодатель не признается плательщиком налога на имущество.

Он вправе не включать этот объект в расчет налоговой базы до тех пор, пока арендатор не закончит реконструкцию (достройку, дооборудование) здания. То есть до того момента, пока не будет сформирована первоначальная стоимость основного средства, используемого в качестве доходных вложений в материальные ценности. Такой вывод содержится, в частности, впостановлении ФАС Поволжского округа от 25 октября 2013 г. № А55-15817/2012.

Стоит отметить, что и в этом случае объект недвижимости надо включать в состав основных средств независимо от факта госрегистрации прав на него.

Арбитражная практика подтверждает, что с приобретенных объектов недвижимости, пригодных для эксплуатации, покупатели должны платить налог на имущество независимо от того, состоялась госрегистрация перехода права собственности на эти объекты или нет (см., например, решение ВАС РФ от 17 октября 2007 г.

№ 8464/07, определения ВАС РФ от 25 мая 2009 г. № ВАС-6326/09, от 28 апреля 2008 г. № 16599/07, от 14 февраля 2008 г. № 758/08, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 148, постановления ФАС Уральского округа от 23 апреля 2009 г. № Ф09-2307/09-С2, Северо-Кавказского округа от 8 октября 2007 г.

№ Ф08-6588/2007-2440А, Восточно-Сибирского округа от 13 января 2009 г. № А33-2017/08-Ф02-6774/08, Центрального округа от 21 июля 2009 г. № А36-3999/2008, Волго-Вятского округа от 12 мая 2008 г. № А43-21471/2007-6-749).

Елена Попова, государственный советник налоговой службы РФ I ранга

2. Ситуация: Нужно ли платить налог на имущество со стоимости приобретенного (построенного)здания, не зарегистрированного в государственном кадастре недвижимости. Здание пригодно к эксплуатации

Да, нужно.

Налогом на имущество облагаются:

  • объекты движимого имущества, принятые на учет до 1 января 2013 года и отраженные в балансе на счетах 01«Основные средства» и 03 «Доходные вложения в материальные ценности»;
  • объекты недвижимого имущества, отраженные в балансе на счетах 01 «Основные средства» и 03 «Доходные вложения в материальные ценности».

Это следует из положений пункта 1, подпункта 8 пункта 4 статьи 374 Налогового кодекса РФ.

Объект принимается к учету в качестве основного средства, если он соответствует критериям пункта 4 ПБУ 6/01, то есть:

  • предназначен для использования в производстве (для управленческих нужд или для предоставления в аренду (пользование) за плату) в течение срока, превышающего 12 месяцев;
  • способен приносить доходы в будущем;
  • продажа объекта не предполагается.

Регистрация прав на приобретенное (построенное) здание, а также его регистрация в государственном кадастре недвижимости не влияют на условия признания объекта основным средством. Поэтому если приобретенное (построенное) здание имеет все перечисленные признаки, организация должна отражать его в бухучете на счете 01«Основные средства» и включать в расчет налоговой базы по налогу на имущество.

Аналогичные разъяснения содержатся в письме Минфина России от 25 февраля 2013 г. № 03-05-05-01/5317.*

Елена Попова, государственный советник налоговой службы РФ I ранга

* Так выделена часть материала, которая поможет Вам принять правильное решение.

Источник: https://www.26-2.ru/qa/117419-s-kakogo-momenta-nalogom-na-imushchestvo-oblagayutsya-priobretennye-obekty-nedvijimosti

Какие налоги на коммерческую недвижимость и нежилое помещение предусмотрены для физических и юридических лиц на законодательном уровне?

Владение помещениями неизбежно влечёт за собой обложение налогом.

Поэтому определенный процент денежного дохода ежемесячно под видом налогового сбора отчисляется в государственную казну.

Как обстоят дела с налогами в отношении коммерческой недвижимости?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 . Это быстро и !

Размер налоговой ставки

Как показывают наблюдения, эти цифры из года в год варьируются.

Давайте проследим динамику роста налогообложения коммерческой недвижимости за последние три года (с 2014 по 2016 годы):

  • в 2014 году ставка по взносу такого налога составляла 0,9%;
  • в 2015 году – 1,2%;
  • в 2016 году 1,5%.

При этом, несмотря на то, что 2017 год начался недавно, уже есть прогнозы насчёт размера налоговой ставки на текущий год и даже на предстоящий 2018. По мнению экспертов, в 2017 году эта цифра достигнет уровня 1,8%, а в 2018 году – и вовсе 2%.

Читайте также:  Что обязательно должно быть в акте приема-передачи товара (бланк)? - юридические советы

Согласно какому принципу рассчитывается процентная ставка по налогу на коммерческую недвижимость? Расчёт ставки опирается на принцип презентабельности (подразумевающий привлекательный вид здания или помещения) и окупаемости (то есть оправданность затрат на содержание помещения, которое способствует принесению прибыли).

При этом примечательно, что данные цифры рассчитаны исходя из кадастровой стоимости помещения. Но это при условии, что ваше помещение было оценено и внесено в кадастровый реестр.

Если же не была своевременно проведена оценка помещения и занесение информации о нём в особые базы данных, то налоговая ставка рассчитывается, как и прежде, исходя из балансовой стоимости, как это оглашено в Налоговом Кодексе РФ.

Более подробно о налоге на жилое и нежилое помещение читайте далее.

Налог на коммерческую недвижимость физических лиц

Примечательность налоговых выплат физическими лицами в прогрессировании (то есть постепенном и закономерном увеличении) налоговой ставки в зависимости от кадастровой стоимости помещения, которым владеет физической лицо (к примеру, индивидуальный предприниматель).

Но сама ставка вычитается исходя из инвентаризационной стоимости помещения и не может превышать показатели, закрепленные на законодательном уровне.

  • если стоимость помещения составляет 300 тысяч рублей, то процентная ставка по налогу на нежилое помещение физ. лица коммерческого назначения составит всего 0,1% (для помещений, предназначенных для проживания);
  • от 300 до 500 тысяч рублей – от 0,1% до 0,3% (для прочих помещений и строений);
  • свыше 500 тысяч рублей – от 0,3% до 2,0% (для дорогостоящей недвижимости, торговых центров и офисов).

При этом никакие льготы при налогообложении нежилых помещений физических лиц не распространяются, потому что помещение физического лица вовлечено в предпринимательскую деятельность.

Если данным имуществом владеет юридическое лицо

Какие налоги на коммерческую недвижимость юридических лиц? Здесь мы имеем дело с совершенно другими цифрами, нежели при расчете налоговых ставок на коммерческую недвижимость физических лиц. Хотя бы в силу того, что помещения, принадлежащие юридическим лицам облагаются налогом на имущество организаций.

Как правило, налог на такое имущество не превосходит 2,2% от конечной цены самого помещения.

Если юридическое лицо производит сделку купли-продажи на основе владеемого помещения, то в документе указывается денежная сумма, которая составляет 18% от оценочной стоимости здания.

Её покупатель обязан выплатить, чтобы в итоге стать полноправным владельцем коммерческого помещения.

Кроме того, возможно, юридическое лицо столкнется с необходимостью выплаты налога на прибыль при продаже помещения.

Если при продаже в договоре будет стоять стоимость равная или меньшая чем при покупке, то вполне удастся избежать выплаты налога такого налога.

Этот вопрос прежде всего актуален для всех, кто желает сдавать помещение в аренду и при этом иметь максимальную прибыль, не поврежденную налоговым бременем.

Право сдачи помещения в аренду имеет собственник помещения. При этом он может выступать, как просто физическое лицо, так и будучи зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя.

Налог за аренду нежилого помещения, согласно Налоговому кодекс РФ, обязательно нужно выплатить государству в размере 13% от общей суммы арендной прибыли (НДФЛ) за период договора (не ежемесячно!).

Если же физическое лицо, предоставляющее в аренду нежилое помещение для реализации коммерческой деятельности, будет уклоняться от ежемесячных процентных выплат, то при его разоблачении оно будет вынуждено выплатить пеню в размере до 8% годовых и штраф (до 20% от неуплаченной суммы).

Налог от сдачи в аренду нежилого помещения (налоговая ставка) будет сокращен, если сдача в будет производиться от физического лица, зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя и составит всего 6% от полученной арендной платы.

Как НДФЛ связан с владением нежилой площадью?

Как известно, до начала 2015 года налог на нежилое помещение, рассчитывался исходя из инвентаризационной стоимости помещения.

Об этом уже было немного сказано выше.

Начиная же с 2015 года расчет этого налога опирается на кадастровую стоимость помещения.

Таковая может быть установлена в результате оценочных мероприятий, которая должны проводиться по решению суда и не чаще одного раза в три года.

Соответственно и налоговая ставка чаще этого периода меняться также не может.

Налог на нежилую недвижимость физических лиц, как и прежде, должен уплачиваться не позднее 1 октября года, следующего за отчётным.

Согласно закону, существует три основных ставки налога на имущество — нежилое помещение:

  • 0,1% от кадастровой стоимости для жилых площадей, недостроенных жилых домов, гаражей, кооперативов и т.д.;
  • 2% для торгплощадок и офисов, а также для помещений, стоимость которых превышает 300 тысяч рублей;
  • 0,5% для всех прочих заведений.

Справка. Названные цифры при налогообложении нежилого помещения могут несущественно варьироваться. Это будет зависеть от вида здания и его расположения, его кадастровой стоимости и т.д.

Кто освобождён от уплаты налогов?

Частично освобождаются от уплаты налогов объекты:

  • научного;
  • медицинского;
  • образовательного характера.

Полностью от неё освобождены организации:

  • бюджетные;
  • религиозные;
  • для проведения культурного досуга;
  • оборонного характера;
  • связанные с метро;
  • ПАТП и похожие организации;
  • ЖСК;
  • общества по трудоустройству инвалидов и людей с ограниченным возможностями;
  • ТСЖ.

Таким образом, можно видеть, что в этот перечень включены все организации некоммерческого толка.

Каковы последствия неуплаты?

Если в силу разных причин, уплата налогов на нежилое помещение у физического лица или юридического будет избегаться, то их ожидает правовая ответственности, ответ перед силой закона.

Однако не стоит думать, что всё начинается непременно с карательных мероприятий со стороны судебной власти. Предваряет судебные тяжбы с неплательщиками серия присланных уведомлений о задолженностях. Если после этого не происходит уплаты задолженности добровольно, начинается пора принудительных взысканий.

В течение полугода налоговые органы обращаются в суд.

Это происходит, если сумма всех совокупных задолженностей составляет более 1500 рублей.

Таким образом, уклоняющихся от обязанностей платить налоги ожидают денежные взыскания и тяжбы с налоговым службами.

К тому же, скорее всего, предстоит потратиться на судебные издержки. Поэтому не стоит манкировать оплатой налогов.

Заключение

Как видим, сфера налогообложение касается и владения нежилыми площадями для ведения коммерческой деятельности. Поэтому всегда необходимо быть в курсе нынешнего налогового законодательства и последствий, связанных с его несоблюдением.

Источник: http://zhivemvrossii.com/pomeshhenie/nalogooblozhenie.html

Налоговые последствия в ситуации, когда компания самовольно построила объект

Недвижимость, построенная без специального разрешения, подлежит сносу по решению суда. Поэтому компаниям рискованно учитывать расходы, связанные с возведением и сносом самовольных  строений, а также принимать к вычету НДС, предъявленный при строительстве и демонтаже

Практика показывает, что нередко компании строят объекты недвижимости с нарушениями.

В частности, без разрешения на строительство на земельном участке, не принадлежащем организации на праве собственности или постоянном пользовании, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Такие объекты строительства являются самовольными постройками, определение которых содержится в статье 222 ГК РФ (см. врезки «Нормы ГК РФ» и «Буква закона»).

В связи с отсутствием права собственности на самовольные постройки организации обычно учитывают такие объекты на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», несмотря на то что в большинстве случаев здания построены и фактически эксплуатируются.

Налоговый кодекс не содержит норм, регламентирующих вопросы налогообложения самовольных построек. В связи с этим на практике возникает немало споров с налоговиками в отношении налога на прибыль, НДС и налога на имущество. Практика показывает, что зачастую суды поддерживают компании.

По мнению большинства судов, право на вычет НДС в отношении самовольной постройки не зависит от наличия у компании разрешения на такое строительство

При проверке налоговики зачастую отказывают компании в вычете НДС, предъявленного подрядными организациями при строительстве объекта, являющегося самовольной постройкой.

Контролеры обосновывают это тем, что у организации отсутствует разрешение на строительство, которое подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дает застройщику право осуществлять строительство (п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса).

Также инспекторы заявляют, что у организации нет права на вычет в отношении работ по возведению самовольной постройки, поскольку такой объект в силу его незаконности подлежит сносу, он не является товаром, приобретаемым для осуществления облагаемых НДС операций или для перепродажи.

Однако суды в большинстве случаев встают на сторону налогоплательщиков.

Арбитры указывают, что Налоговый кодекс не ставит право на получение вычета по НДС в зависимость от наличия или отсутствия разрешительной документации (постановления ФАС Западно-Сибирского от 18.06.12 № А45-14863/2011 и от 08.

07.10 № А45-26451/2009, Московского от 19.07.12 № А41-34328/11 и от 26.04.12 № А40-103560/11-129-440 и Центрального от 05.04.12 № А54-2235/2011 округов).

Некоторые суды также отмечают, что процедура оформления разрешения на строительство может занимать длительное время и отказывать в признании вычета по этой причине неправомерно (например, постановление ФАС Центрального округа от 30.10.12 № А35-104/2012).

Расходы на демонтаж незаконных строений учитываются при исчислении налога на прибыль в отличие от стоимости самих ликвидируемых объектов

Организация, которая самовольно возвела объект, обязана снести его за свой счет или компенсировать третьим лицам расходы по такому сносу (п. 2 ст. 222 ГК РФ, также см. врезку «Важно»). Минфин России в письмах от 23.11.

11 № 03-03-06/1/772, от 03.12.10 № 03-03-06/1/757 и от 07.05.

07 № 03-03-06/1/261 высказал мнение о том, что стоимость ликвидируемых объектов незавершенного строительства не уменьшает базу по налогу на прибыль организаций, а расходы, связанные с их ликвидацией, учитываются.

По мнению судей, расходы компании на самовольную постройку являются экономически необоснованными и не могут учитываться при налогообложении прибыли

Большинство судов соглашаются с таким мнением. Так, в определении от 10.01.

12 № ВАС-16900/11 ВАС РФ указал, что компания не вправе учитывать в налоговых расходах затраты на строительство ликвидированного объекта незавершенного строительства, так как в подпункте 8 пункта 1 статьи 265 НК РФ речь идет лишь о расходах, связанных с ликвидацией объектов незавершенного строительства. Аналогичные выводы содержатся в постановлениях ФАС Северо-Западного от 17.08.11 № А56-60650/2010 (оставлено в силе определением ВАС РФ от 10.01.12 № ВАС-16900/11), Западно-Сибирского от 12.03.08 № Ф04-883/2008(1734-А67-34) (оставлено в силе определением ВАС РФ от 09.07.08 № 8167/08) и от 24.09.07 № Ф04-6485/2007(38369-А67-40) округов.

Хотя ФАС Волго-Вятского округа в 2011 году отметил, что в рассматриваемом споре компания планировала использовать строящееся здание для получения прибыли.

Читайте также:  Регламентирован обмен результатами оперативно-розыскных мероприятий между фтс и фнс - юридические советы

Следовательно, по мнению суда, налоговики неправомерно исключили стоимость ликвидируемой незавершенной постройки из состава налоговых расходов (постановление от 07.09.

10 № А38-7141/2009 (оставлено в силе определением ВАС РФ от 20.01.11 № ВАС-18063/10)).

По мнению Минфина России, при сносе компания обязана восстановить НДС по расходам на самовольную постройку

Пункт 3 статьи 170 НК РФ содержит закрытый перечень случаев, когда суммы НДС, ранее принятые к вычету, компания обязана восстановить. И ликвидация самовольных строений в этом списке отсутствует. Следовательно, компания вправе не восстанавливать НДС при сносе самовольной постройки по решению суда.

Однако Минфин России не согласен с такой логикой. В письме от 07.02.

08 № 03-03-06/1/86 он указал, что при ликвидации объекта незавершенного строительства суммы НДС по товарам, работам или услугам, предъявленные налогоплательщику при проведении строительства и принятые к вычету, следует восстановить, поскольку такой объект не будет использоваться в операциях, облагаемых НДС. А в письме от 22.11.07 № 03-07-11/579 финансовое ведомство указывает, что НДС восстанавливается, если приобретенные товары, работы или услуги, в том числе основные средства, не используются в деятельности, облагаемой этим налогом.

Суды считают, что застройщик может заявить к вычету «входной» НДС вне зависимости от наличия или отсутствия разрешительной документации на строительство объекта

Налоговики отказывают в вычете «входного» НДС с затрат на снос самовольных построек

По мнению Минфина России, суммы НДС, предъявленные налогоплательщику подрядными организациями по демонтажным работам при ликвидации объектов незавершенного строительства, к вычету принять нельзя (письмо от 12.01.

12 № 03-07-10/01). Ведь такое имущество в дальнейшем не будет использоваться в облагаемой НДС деятельности (п. 2 ст. 171 НК РФ).

Представляется, что такие рассуждения справедливы и для операций по ликвидации самовольных построек.

При этом положения пункта 6 статьи 171 НК РФ здесь не применяются, так как они касаются НДС с расходов на демонтаж именно основных средств, а не незавершенного строительства. Такие выводы содержатся в упомянутом письме Минфина России от 12.01.12 № 03-07-10/01.

Однако ФАС Поволжского округа в постановлении от 22.09.11 № А55-25848/2010 указал, что если последствиями ликвидации являются операции, признаваемые объектами налогообложения (в частности, реализация металлолома), то компания вправе применить вычет по НДС с сумм, уплаченных подрядным организациям при демонтаже (п. 2 ст. 171 и п. 1 ст. 172 НК РФ).

Решений, в которых суды использовали бы такую же аргументацию применительно к сносу самовольной постройки, найти не удалось.

Представляется, что компании рискованно принимать к вычету НДС со стоимости услуг по сносу самовольных строений даже в том случае, если материалы, полученные при демонтаже, реализуются.

Ведь этот снос организация производит по решению суда вне зависимости от того, повлечет ли он за собой реализацию материально-производственных запасов, образовавшихся при демонтаже, или нет.

Безвозмездная передача самовольной постройки в госказну облагается НДС, за исключением одного случая

Городская администрация не имеет полномочий на принудительный снос незаконно возведенных строений

Зачастую по решению суда самовольная постройка передается органам государственной власти, местного самоуправления или специализированным организациям, осуществляющим использование или эксплуатацию таких объектов по их назначению, например КУГИ (комитет по управлению государственным имуществом). Возникает вопрос о порядке налогообложения НДС в этом случае.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 146 НК РФ не облагаются НДС операции по безвозмездной передаче жилых домов, детских садов, клубов, санаториев и других объектов социально-культурного и жилищно-коммунального назначения, а также дорог, электрических сетей, подстанций, газовых сетей, водозаборных сооружений и других подобных объектов органам государственной власти и органам местного самоуправления (письма Минфина России от 06.11.12 № 03-03-06/1/571 и от 29.12.11 № 03-07-11/359). Таким образом, если объект самовольной постройки будет соответствовать критериям объектов, перечисленных в этом пункте, то его передача НДС не облагается.

При несоответствии постройки таким критериям ее безвозмездная передача признается объектом налогообложения НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Ведь при такой передаче фактически переходит право собственности на объект незавершенного строительства, который в обязательном порядке подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

А НДС, относящийся к расходам на строительство объекта, компания сможет принять к вычету (абз. 1 п. 6 ст. 171, п. 1 и 5 ст. 172 НК РФ).

Также в данной ситуации организация не сможет воспользоваться льготой, установленной в подпункте 5 пункта 2 статьи 146 НК РФ.

Согласно этой норме безвозмездная передача основных средств органам государственной власти и управления и органам местного самоуправления не признается объектом налогообложения НДС (письма ФНС России от 07.09.09 № ММ-20-3/1313 и Минфина России от 19.08.08 № 03-03-06/1/469).

Однако даже по окончании строительства объект самовольной постройки не будет соответствовать признакам основного средства для целей налогообложения НДС ввиду отсутствия у организации права собственности на такой объект.

Налоговики настаивают на уплате налога на имущество с объекта незавершенного строительства в случае, если он фактически эксплуатируется

На практике объект самовольной постройки по завершении его строительства организации фактически эксплуатируют и используют в своей производственной деятельности.

В бухгалтерском учете они, как правило, продолжают учитывать такой объект на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» в составе объектов незавершенного строительства в связи с отсутствием необходимых документов для оформления объекта в собственность.

При этом стоимость такого объекта организация не включает в базу по налогу на имущество.

Исходя из положений пункта 1 статьи 374 НК РФ, момент, с которого имущество становится объектом налогообложения, обусловлен именно правилами бухучета.

И в этом случае организации необходимо учитывать положения пункта 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.03 № 91н.

Согласно этой норме объекты недвижимости, подлежащие государственной регистрации, по которым закончены капитальные вложения, принимаются к бухучету в качестве ОС на отдельном субсчете к счету учета основных средств независимо от того, переданы документы на государственную регистрацию или нет.

Самовольная постройка, право собственности на которую признано судом, не является полученной безвозмездно

В письмах от 06.12.11 № 03-05-05-01/95 и от 25.06.

12 №03-05-05-01/28 Минфин России разъясняет, что согласно Положению по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденному приказом Минфина России от 30.03.

01 № 26н, актив принимается к бухучету в качестве основных средств, если одновременно выполняются условия, предусмотренные в п. 4 ПБУ 6/01, то есть когда объект доведен до состояния, пригодного для использования в деятельности организации.

Источник: https://www.RNK.ru/article/210907-qearh-15-m10-nalogovye-posledstviya-v-situatsii-kogda-kompaniya-samovolno-postroila-obekt

Недостроенный ТРЦ облагается налогом, если часть помещений уже арендуется

ИФНС начислила организации налог на имущество, не уплаченный за здание торгово-развлекательного центра.

По убеждению инспекторов, данная недвижимость отвечала условиям, прописанным в п. 4 ПБУ 6/01 для постановки имущества на баланс в качестве основного средства, и, соответственно, в силу ст. 374 НК РФ подлежала обложению налогом на имущество.

О готовности здания к использованию и о его способности приносить доход свидетельствовало следующее:

  •  часть помещений компания уже сдавала в аренду и получала от этого доход;
  •  по условиям договоров эти помещения обеспечены теплом, электроэнергией, водоснабжением, телефонной связью и Интернетом, плюс оборудованы пожарной и охранной сигнализацией;
  •  прибыль от аренды была стабильная: в 2013 году — 10 млн рублей, в 2014 году — 13 млн рублей. В последующем (после получения разрешения на ввод в эксплуатацию) ни характер использования объекта, ни размер дохода от аренды существенным образом не изменились;
  •  фотоснимками с сайта одного из арендаторов (фитнес-клуба), посвященных дню открытых дверей клуба, подтверждается, что здание используется по своему прямому назначению.

Компания обжаловала решение ИФНС, сославшись на следующее:

  •  здание в спорный период не было пригодным для эксплуатации. До получения разрешения о его официальной готовности к эксплуатации и приведения в соответствии с проектом фирма просто не могла перевести этот объект в состав основных средств. В материалах дела нет допустимых и достоверных доказательств использования здания полностью до ввода в эксплуатацию;
  •  фотоснимки с дня открытых дверей фитнес-центра являются недопустимым доказательством;
  •  договоры аренды являются недействительными;
  •  есть предписание надзорного органа об устранении нарушений при строительстве.

Однако судьи отклонили иск.

Основным видом деятельности фирмы является сдача внаем недвижимости.

По факту компания занимается именно этим: договоры аренды и поступления денежных средств в качестве арендной платы являются прямым доказательством использования здания как основного средства. Фотоснимки и информация с сайта одного из арендаторов служат косвенным доказательством.

Оснований считать договоры аренды незаключенными не имеется, поскольку они фактически исполнялись сторонами, что подтверждается актами приемки-передачи помещений в аренду и данными расчетных счетов о перечислении арендной платы.

Само по себе наличие предписания об устранении нарушений при строительстве не опровергает вывода о готовности объекта к эксплуатации. В данном предписании указано на отсутствие элементов вентилируемого фасада, несоответствие сетей электроснабжения и иные недостатки, которые препятствуют формальной приемке объекта в эксплуатацию, но фактическую эксплуатацию не опровергают.

Таким образом, решение ИФНС законно.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ Верховного Суда РФ от 25.12.2017 № 309-КГ17-19545

Документ включен в СПС «Консультант Плюс»

Источник: http://www.v2b.ru/2018/01/23/nedostroennyy-trts-oblagaetsya-nalogom-esli-chast-pomescheniy-uzhe/

Порядок налогообложения по сделкам с недвижимостью | Недвижимость

Порядок налогообложения по сделкам с недвижимостью

Осуществление сделок с недвижимостью в большинстве случаев обязывает стороны к уплате установленных законодательством налогов. Уклонение от уплаты может привести к начислению штрафных санкций.

Обязательства по оплате налогов возникают после оформления права собственности на недвижимость с постановкой на учет в Едином государственном реестре (ст. 551 ГК РФ).

Рассмотрим отдельные виды налогов по сделкам с недвижимостью.

Оплачивать подоходный налог при продаже недвижимости обязан собственник имущества в размере 13% от суммы свыше 1 млн. рублей.

Нерезидентам (лицам, проживающим на территории страны менее 183 дней в году) оплачивать необходимо 30% от дохода.

В случае, когда недвижимость поделена между несколькими собственниками, то при продаже объекта они будут выплачивать соразмерно своей части. Покупатель недвижимости под налогообложение не попадает.

В том случае, если продавец недвижимости владеет имуществом или доли в нем свыше пяти лет, то он при продаже освобождается от налогообложения по сделке. При этом не имеет значение, каким способом он ее приобрел (покупка, наследство, дарение), а также является ли он резидентом или нет.

Процедура регистрации проходит по месту нахождения объекта недвижимости. Государственные органы, осуществляющие процедуру регистрации прав на недвижимость, обязаны в течение 10 дней направить в налоговый орган соответственную информацию о сделке (ст. 85 НК РФ).

Читайте также:  Злостных неплательщиков алиментов лишат водительских прав - юридические советы

Оплата налога на имущество, полученное по наследству или дарственной (13% от рыночной стоимости объекта) осуществляется получателем имущества. Исключением из этого правила являются родственники дарителя или наследодателя первой и второй очереди (ст. 217 НК РФ). Однако наследники первой и второй очереди обязаны уплатить госпошлину в размере 0,3% от стоимости наследства.

В случае продажи наследуемого имущества до истечения пяти лет с момента вступления в наследство наследник обязан будет уплатить 13% от стоимости имущества. При этом исходной точкой считается не время вступления в наследство, а дата смерти наследодателя.

При получении недвижимости по договору дарения от юридических лиц, приобретатель имущества обязан также уплатить налог в размере 13%.

Объектом налогообложения, при совершении сделок с недвижимостью юридическими лицами, считается полученный доход от продажи объекта за вычетом произведенных расходов (ст. 247 НК РФ).

Датой получения дохода от сделки считается момент перехода права собственности к новому хозяину недвижимости, независимо от срока оплаты.

Момент перехода права собственности на объект определяется соглашением сторон.

Совершение сделок с недвижимостью обязывает юридическое лицо (продавца) уплачивать налог на добавленную стоимость (ст. 21, п. 3 ст. 38 НК РФ). В данном случае налогообложению подлежит разница между выставленной стоимостью реализуемой недвижимости и себестоимостью товара (затрат на недвижимость).

Не уплачивается налог при сдаче в аренду помещения иностранным юридическим и физическим лицам, аккредитованным в России, если и в их стране установлена аналогичная льгота для граждан РФ, или это установлено в международных договорах.

В случае реализации в течение одного налогового периода нескольких объектов недвижимого имущества, налог высчитывается от общей суммы (ст. 210 НК РФ). При этом он начисляется с общей суммы сделок, превышающих 1 млн. рублей. Такие нормы были установлены для снижения налоговой нагрузки на малообеспеченные слои населения.

Лимит владения имуществом сроком не менее пяти лет для собственника недвижимости установлен для снижения финансовых спекуляций на рынке недвижимости. Полагается, что в течение пяти лет гражданин должен получать легальный доход и платить с него налоги.

Юридические услуги «Покров Право»

Источник: http://pokrovpravo.ru/nedvizhimost/porjadok-nalogooblozhenija-po-sdelkam-s-nedvizhimost-ju.html

Налог на имущество на незавершенное строительство 2018 — юридических лиц, физических лиц, объект, организаций

Все владельцы недвижимости обязаны платить имущественный налог. Это одинаково относится к организациям и обычным гражданам. Однако иногда не понятно нужно ли его платить. Например, налог на имущество незавершенное строительство. Ведь по сути недвижимого объекта еще нет. Разберем подробней облагается ли такая собственность налогом в 2018 году или нет.

Объекты налогообложения

Незаконченные объекты строительства до того, как они будут введены в эксплуатацию, следует относить к категории незавершенного строительства.

На строительной площадке они могут быть в одном из таких состояний:

  • На этапе проведения проверок безопасности и соблюдения тех параметров готового к эксплуатации объекта.
  • Стройка на этапе заморозки.
  • Консервация стройки на различных этапах.
  • Полная остановка процесса по различным причинам.

Согласно положением глав 30-32 действующего НК РФ на подобные объекты относятся к категории собственности попадающей под уплату имущественного налога.

Поскольку имущественный налог относится к числу местных налоговых сборов, все его основные параметры устанавливаются региональными органами власти.

Правовая база

Начиная с 2015 года, весь процесс расчета налога регулируется главой 32 НК. Согласно статье 408 НК,  исчисления производятся налоговым органом.

Процесс оплаты происходит на основании уведомлений, которые направляются налогоплательщикам по завершению налогового периода.

Налог на имущество на незавершенное строительство

Если на незавершенный объект уже оформлено право владения, то он подлежит оплате налогом на имущество. Все обязанности по уплате данного налога зависят от местных органов управления.

Юридических лиц

И так, есть незавершенное строительство, нужно ли платить налог на имущество юридических лиц? Незавершенные постройки, пока они не стали пригодными для нормального использования и не введены в эксплуатацию, налогом не облагаются. При этом юридическим лицам дано право самостоятельно определять можно ли вводить объект в эксплуатацию.

Даже опытное использование объекта в процессе производства не может считаться его вводом в эксплуатацию. Однако слишком долго затягивать с этим не стоит поскольку можно получить претензии со стороны налоговой службы.

Для того чтобы избежать проблем, требуется периодически доказывать, что до сих пор на данном этапе постройки продолжают производиться финансовые вложения с целью довести объект до предельной схожести с проектом по всем техническим параметрам.

При этом не желательно, чтобы постройка участвовала в работе предприятия. Если объект используется, то придется все-таки указать ее на балансе в качестве основного средства и облагать имущественным налогом.

Если после обнаружения нарушений дело дойдет до суда, то ФНС будет признана правой.

Все построенные своими силами здания с привлечением заёмных средств используются по-разному в налоговом и бухгалтерском учете. Это связанно с различным учетом процентов по займам.

Важно проследить, чтобы данная разница была сохранена в момент ввода здания в эксплуатацию. Оба показателя являются достаточно важными:

  • Стоимость объекта с точки зрения налогообложения будет играть роль при расчете трат на амортизацию (это потребуется в дальнейшем при расчете налога на прибыль.
  • Бухгалтерская стоимость важна при расчете имущественного налога (в случае если не требуется производить расчет на базе кадастровой цены объекта).

Организаций

Под организациями в данном случае мы рассмотрим индивидуальных предпринимателей. Поскольку с точки зрения закона они обладают некоторыми обязанностями и привилегиями юридических лиц, но при этом являются физическими лицами.

По этой причине они облагаются налогам на незавершённое строительство по тому же принципу что и физические лица.

Физических лиц

Взносы на данный вид налога за объекты неоконченного строительства для физлиц (а также ИП) должны производиться в местный бюджет субъектов РФ. Граждане начали платить данный налог только с 2015 года.

Каждый год на их адрес они получают уведомление о том, что приближается срок уплаты налога и извещение, по которому можно произвести платеж.

Если до сих пор на объект незавершенного строительства извещение по имущественному налогу не приходило, то следует самостоятельно оповестить ФНС о его наличии.

В случае если объект принадлежит нескольким владельцам на базе общей собственности, тогда налог будет распределён между всеми владельцами на одинаковые части. А если он принадлежит нескольким гражданам на базе долевого владения, тогда сумма налога будет поделена согласно долям каждого владельца.

Размер

Налоговая база для расчета налога определяется по следующей формуле НБ=КС-НБ, в которой:

  • НБ – налоговая база;
  • КС – кадастровая стоимость на начало года;
  • НВ – вычеты налога.

В срок до 2020 года предполагается полный переход при расчете налога на кадастровую стоимость. До этого момента допустим расчет по инвентаризационной стоимости объекта.

Граждане должны перечислять имущественный налог в бюджет в случае если выполняются следующие условия:

  • Объект принадлежит гражданину по праву собственности.
  • Известна его стоимость.
  • На региональном уровне утверждена налоговая база (на основании кадастровой или инвентаризационной стоимости).

Есть некоторые особые случаи расчета налога:

  • В случае если неоконченный объект строительства был принят не с начала года, то будет принята та кадастровая стоимость, которая указана в кадастре при регистрации.
  • Если была замечена ошибка при кадастровой оценке неоконченного строительства, то размер данного налога будет пересчитан с момента обнаружения погрешности.
  • Если удалось оспорить кадастровую стоимость объекта, то все корректировки будут учтены со времени подачи требований по изменению цены. Однако не раньше, чем будут внесены изменения в кадастр.

Ставка

Установка налоговой ставки по имущественным сбором является привилегией местных органов власти. Именно поэтому в одном регионе размер данного налога может существенно отличаться от другого.

При этом максимальный размер контролируется со стороны государства. Данный момент описан подробней в статье 406 НК.

Каждый регион имеет право увеличить минимальный размер ставки, но не больше чем в три раза. Для примера в большинстве регионов налог при строительстве составляет 0,1% от кадастровой цены рассматриваемой собственности, то в столице данный налог составляет 0,3% от кадастровой стоимости аналогичного объекта.

Возможны ли льготы?

Несмотря на то что льготы также устанавливаются на региональном уровне во всех субъектах страны, никаких льгот по объектам незавершенного строительства не предусмотрено.

Получить различные привилегии можно будет только на завершенный объект если он будет относится к льготной категории недвижимости (данный момент нужно уточнять отдельно в каждом регионе).

Единственная возможность получить налоговую льготу — это завершить стройку и сдать объект в эксплуатацию.

Отдельно стоит заметить, что дополнительные муниципальные образования также имеют право на оформление перечня льготных объектах.

В некоторых из них незавершённые объекты могут быть все-таки включены в списки льготников. Узнать данный момент можно в местной администрации или на официальном сайте налоговой.

Сроки уплаты

Выплаты налога на незавершенные объекты строительства производятся в том же порядке что и обычные выплаты имущественного налога. Граждане получают уведомления, в которых указана сумма и сроки оплаты. Обычно внести платёж нужно до 1 декабря.

В случае если размер налога менее 100 рублей, уведомление не направляется и платить налог за недострой не нужно.

На видео о налоге на имущество

Источник: https://realtyurist.ru/nalog-na-imushhestvo/nalog-na-imushhestvo-nezavershennoe-stroitelstvo/

Ссылка на основную публикацию