Возврат обеспечительного платежа при расторжении договора — юридические советы

Удержание обеспечительного платежа при расторжении договора | Юрист онлайн

Возврат обеспечительного платежа при расторжении договора - юридические советы

Согласование условия об удержании обеспечительного платежа при расторжении договора выгодно арендодателю, поскольку в связи с досрочным прекращением договора он утрачивает возможность получить доход, на который рассчитывал, и вынужден искать нового арендатора. Удержание обеспечительного платежа позволяет ему компенсировать понесенные расторжением договора потери.

В силу норм ст.

421 ГК РФ о свободе договора стороны вправе определить, что гарантийный взнос не возвращается, даже если прекращение договора происходит не в связи с нарушением стороной обязательств по нему (Постановление ФАС Московского округа от 25.10.2010 N КГ-А40/11183-10). Арендатор в этом случае не вправе будет требовать зачета внесенного обеспечительного платежа в счет уплаты арендных платежей.

При этом во избежание злоупотребления правом со стороны арендодателя целесообразно установить, что обеспечительный платеж не может быть удержан при немотивированном расторжении договора по инициативе арендодателя или при его расторжении в связи с допущенными им нарушениями условий договора.

———————————

Примеры формулировки условия:

«В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора обеспечительный платеж не возвращается. Исключения составляют случаи, когда договор расторгнут по решению суда в связи с нарушением условий договора арендодателем».

«В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя в связи с нарушениями арендатором условий договора обеспечительный платеж не возвращается арендатору».

———————————

Если стороны хотят включить в договор условие о том, что обеспечительный платеж при расторжении договора арендатору не возвращается, они должны учитывать, что споры, возникающие из применения такого условия, суды разрешают неоднозначно.

В практике арбитражных судов сложилось несколько подходов к разрешению споров, связанных с внесением и возвратом обеспечительного платежа (см. Определение ВАС РФ от 30.06.2011 N ВАС-5607/11), и касаются они в основном следующих условий договора:

— удержание платежа как штрафа за расторжение договора арендатором;

— удержание платежа при расторжении договора арендодателем в связи с нарушением арендатором условий договора.

Удержание платежа как штрафа за расторжение договора арендатором

Суды признают правомерным включение в договор условия, согласно которому арендодатель вправе удержать обеспечительный платеж в качестве штрафа за расторжение договора по инициативе арендатора. Как указывают суды, такое условие не противоречит ст. ст. 329, 421 ГК РФ.

Однако в судебной практике встречается противоположная позиция о невозможности включения в договор указанного условия. Оно может быть признано недействительным в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку противоречит ст. 330 ГК РФ. Отказ от исполнения договора по установленным им или законом основаниям является реализацией стороной предоставленного ей права, а не нарушением обязательства.

Если условие об удержании обеспечительного платежа за расторжение договора по инициативе арендатора неправомерно, оно может быть признано недействительным на основании ст. 168 ГК РФ. Требование о признании оспоримого условия недействительным может заявить одна из сторон договора или иные лица, указанные в законе (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка (условие), нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если в законе нет иных последствий, не связанных с недействительностью. Законом могут быть установлены исключения из правила об оспоримости.

В частности, в силу п. 2 ст.

168 ГК РФ условие ничтожно, если посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц и при этом в законе не указано, что оно оспоримо или должны применяться иные последствия, не связанные с недействительностью.

Источник: http://arendadogovor.ru/uderzhanie-obespechitel-nogo-platezha-pri-rastorzhenii-dogovora/

Обеспечительный (гарантийный платеж) по договору аренды

Аренда любого вида имущества связана с риском для арендодателя, поэтому для того, чтобы иметь страховку владельцу имущества от такого риска при передаче его арендатору, можно предусмотреть определенные гарантии или обеспечение в определенном денежном выражении, что может быть отражено в договоре аренды, который является двусторонним правовым актом, отражающим передачу определенного имущества арендодателем арендополучателю во временное пользование при условии внесения оплаты. Договором также может быть предусмотрен платеж, который арендатор выплачивает в качестве возмещения возможных предстоящих потерь арендодателя.

Рассмотрим необходимость такого платежа и его оформление при заключении договора аренды.

Нормативное регулирование обеспечительного платежа

Ст. 381.1. и 381.2. ГК РФ регулируют обеспечение обязательств.

Ст. 317.1. ГК РФ отражает начисление процентов на использование денежного обязательства.

Глава 34. ГК РФ посвящена аренде

Основания для требования обеспечительного платежа

Обеспечительным является платеж, который относится к двустороннему обязательству в денежной форме в отношении убытков или неустойки, которые могут возникнуть в будущем. Договором должны быть предусмотрены обстоятельства, при которых они будут покрываться обеспечительным платежом и они должны быть компенсированы.

Основаниями для заключения договора с обеспечением могут быть:

  • возможные долги арендатора
  • имущественные потери арендодателя

Обеспечительный платеж не может являться авансом, залогом или задатком. Он обеспечивает компенсации, которые могут или не могут иметь место в разных ситуациях. Такой платеж можно отнести к страховым, но отличается тем, что если не наступают обстоятельства, то такое обеспечение может быть возвращено арендатору.

Пример по реализации обеспечительного платежа

По условиям договора аренды арендатором до вступления договора в силу был внесен обеспечительный платеж, который может быть направлен на погашение долга арендатора.

При несвоевременном платеже по арендной плате арендодателем направляется уведомление о том, что обеспечительный платеж (или его часть) засчитан в качестве платежа.

Порядок и форма уведомления необходимо прописать в договоре.

Читайте также статью: → Гарантийный ремонт НДС.

Порядок оформления в договоре обеспечительного платежа

Так как сущность обеспечительного платежа заключается в том, чтобы арендатор вносит определенную сумму арендодателю для обеспечения гарантии денежных обязательств или сохранности передаваемого имущества, не учитывая износ имущества. Договор аренды составляется в письменной форме.

Эти условия могут быть прописаны в договоре аренды или дополнительно соглашении к договору на основе договоренности между лицами, заключающими договор.

Пример оформления в договоре раздела об обеспечительном платеже

  1. Арендатор обязуется внести до 31.07.2018г. обеспечительный платеж в размере 50000 рублей.
  2. Обеспечительный платеж может быть удержан в счет арендного платежа по истечении 3 дней с даты платежа, указанного в п. 5.1. Договора. При удержании обеспечительный платеж возмещается.

    При его не возмещении Договор подлежит расторжению.

  3. При нанесении ущерба имуществу арендатором арендодатель возмещает этот ущерб за счет обеспечительного платежа в части средств, в соответствии с проведенной экспертизой суммы ущерба (экспертиза проводится за счет арендатора).

  4. По истечении периода действия Договора аренды обеспечительный платеж должен быть возвращен арендатору в течение 7 рабочих дней при его неиспользовании.

Стороны договора аренды не лишены возможности согласовать в нем условие о том, что он подлежит расторжению в случае, если арендатор не внесет в установленный срок обеспечительный платеж.

АО «ТГК «Салют» А.И. Бычков

Передача обеспечительного платежа арендатором

В договоре аренды независимо от арендуемого имущества может быть оговорен срок обязательства выплаты обеспечительного платежа. Его внесение может быть осуществлено любыми доступными способами:

Форма оплаты Подтверждающий документ
Наличный расчет Расписка лица, получившего деньги
Безналичный расчет Выписка банка, квитанция с указанием цели платежа

Возврат обеспечительного платежа по договору

В соответствии с п. 2 ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж необходимо вернуть внесшему их лицу при условии, если отраженные в Договоре события не имели места. Договор может определять сроки возврата этого платежа (по п. 2 ст. 314 ГК РФ он должен составлять не более 7 дней).

В случае отказа арендодателя вернуть средства арендатор может обратиться в суд о взыскании необоснованного обогащения.

Учет обеспечительного платежа на предприятии

Все поступаемые на предприятие средства должны быть учтены. Обеспечительный платеж оплачивается на основании договора аренды в качестве как бы страховой суммой передаваемых в аренду средств, которая реализуется при наступлении события, отраженного в договоре.

Операция Дебет Кредит
1. Поступление обеспечительного платежа по договору №__ от __.__.__ 51 (50) 76, субсчет обеспечительный платеж
2. Поступление обеспечительного платежа отражается на забалансовом счете 008
3. Возврат обеспечительного платежа по договору №__ от __.__.__ 76, субсчет обеспечительный платеж 51 (50)
4. Возврат обеспечительного платежа отражается на забалансовом счете 008
5. Использование обеспечительного платежа в качестве погасительного 76, субсчет обеспечительный платеж 90-1 (91-1)
6. Начислен НДС 90-3 (91-2) 68

Размер обеспечительного платежа по договору аренды

Обеспечительный платеж передается в денежной форме, но в отдельных случаях может быть внесен и в не денежной форме, например, ценные бумаги.

Размер такого платежа на нормативном уровне не определяется, но в большинстве случаев арендодатель обеспечительный платеж берет в качестве залога на случай наступления такого события, как не внесение арендного платежа.

Таким образом, размер (сумма) обеспечительного платежа должен быть оговорен в договоре аренды, как и сроки по его внесению.

Ошибка в требовании зачета обязательств

Если возникло денежное обязательство арендополучателя, то он не вправе требовать зачета этого обязательства за счет обеспечительного платежа.

То есть, зачет не автоматический, а при инициативе арендодателя, получившего этот обеспечительный платеж. При этом данный зачет имеет определенную специфику.

Но можно в договоре прописать возможность получения автоматического права на зачет образовавшегося обязательства.

Ошибка при восполнении обеспечительного платежа

По договору аренды может быть прописано о восполнении обеспечительного платежа. В ситуации, если арендатор воспользовался правом на зачет обязательства по аренде за счет обеспечительного платежа.

Остается вопрос, что в этой ситуации обеспечительный платеж уменьшился и как арендодателю покрыть убытки при ущербе со стороны арендатора.

В этом случае с арендатора можно потребовать довнесения суммы обеспечительного платежа на случай повторной ситуации или обеспечения ущерба. Но это должно быть прописано в договоре.

Читайте также статью: → Отрицательный налог на прибыль.

Ошибка при расторжении срочного договора аренды

В договоре аренды прописаны сроки действия договора. Арендатор в связи с прекращением деятельности довел информацию о желании расторгнуть договор письмом, но ответа не последовало.

В последствии арендатор отправил письмо о зачете обеспечительного платежа в качестве платежа за 1 месяц аренды (при том, что срок еще не вышел).

Также для передачи имущества письмом был приглашен арендодатель, который не прибыл.

В этом случае арендодатель может востребовать арендную плату (с процентами за просрочку платежа) за весь срок, указанный в договоре, так как договор является срочным и двусторонним, поэтому в одностороннем порядке не может принимать решение ни одна из сторон. При том условии, что не было ответа на письма, необходимо уточнять о принятых решениях по отправленным запросам.

Ответы на распространенные вопросы

Вопрос №1: Можно ли считать незаключенным договор аренды, если по условиям договора обеспечительный платеж не внесен в установленный срок (например, 5 дней)?

Ответ: В этом случае арендатор должен документально расторгнуть договор аренды или приостановить исполнение обязательств.

Вопрос №2: Можно ли потребовать передачу имущества арендатору если уплата по обеспечительному платежу не была произведена?

Ответ: При документальном не расторжении договоры аренды, арендатор может потребовать предоставить ему арендуемого имущества.

Если арендатор не внес обеспечительного платежа это является нарушением обязательств по договору аренды, но договор является заключенным.

Поэтому в договоре можно согласовать последствия (меры ответственности) нарушения выполнения обязательств сторонами.

Оцените качество статьи. Мы хотим стать лучше для вас:

Источник: http://online-buhuchet.ru/obespechitelnyj-garantijnyj-platezh-po-dogovoru-arendy/

Возврат обеспечительного платежа согласно нормам ФЗ-44 и иных нормативных актов

Обеспечительный платеж 44-ФЗ заносит в категорию обязательных элементов при заключении государственных контрактов. О том, что представляет собой такой платеж, как он возвращается, в какой срок, возможен ли неполный его возврат, и какова ответственность для лиц, не исполнивших обязанность обеспечить исполнение контракта, расскажем в статье.

Общие положения об обеспечении сделок в сфере государственных закупок

В договоры, которые заключаются в ходе торгов, должна включаться информация о порядке их обеспечения. Данное правило вытекает из требований ч. 1 ст. 96 ФЗ “О контрактной системе…” от 05.04.2013 № 44. Обеспечение – это гарантия исполнения госконтракта.

Предусмотрено 2 вида обеспечения исполнения контракта:

  1. В виде банковской гарантии.
  2. Путем перевода денег на счет заказчика.

Порядок обеспечения контракта банковской гарантией наиболее полно расписан в нормах ФЗ № 44. В силу закона срок действия данного вида обеспечения определяется исходя из срока контракта, и должен на 1 месяц превышать его.

Возврат обеспечительного платежа по госконтракту: сроки

Сроки возврата обеспечения по государственному контракту должны быть прописаны в соглашении, что прямо следует из ч. 27 ст. 34 ФЗ № 44. Иных правил законодателем не установлено. Таким образом, все правила, касающиеся сроков возвращения обеспечения, ограничиваются указанным, и стороны сами определяют сроки возврата.

Из п. 28 «Обзора судебной практики…», который утвержден Президиумом ВС РФ 28 июня 2017 года, следует следующее. Как указал Верховный Суд РФ, деньги, которые были внесены исполнителем в счет обеспечения исполнения контракта, возвращаются заказчиком в двух случаях:

  1. Если обязательства по контракту исполнены ненадлежащим образом.
  2. Если истек гарантийный срок (только в случае, если такое правило предусмотрено контрактом).

При этом, дополнительно указано, что правовой режим денежных средств определен главой 23 ГК РФ в параграфе 8 (нормы об обеспечительном платеже).

Таким образом, можно сделать следующие выводы о сроках возврата:

  1. Стороны сами могут определить сроки в соглашении, соответственно последней датой возврата будет момент, указанный в контракте.
  2. Если обязательства по контракту исполнены, то срок возврата считается наступившим. Факт исполнения подтверждается, например, актом выполненных работ.
  3. Если в контракте указан гарантийный срок, то срок для возврата обеспечительного платежа наступает на следующий день после его истечения.

Поскольку законодательное регулирование данного вопроса не позволяет составить полную картину о сроках возвращения обеспечения, рекомендуется четко прописывать срок возврата платежа в тексте контракта.

Порядок возвращения может быть подробно изложен в самом контракте. Если его условия выполнены полностью, то обеспечительный платеж подлежит возврату полностью.

Если деньги от заказчика не возвращаются, т.е. он уклоняется от возврата платежа, то есть возможность отстоять интересы путем обращения в суд с иском о его истребовании. В этом случае можно взыскать также проценты за пользование чужими денежными средствами, предусмотренные ст. 395 ГК РФ.

Бывают ситуации, когда контракт носит длительный характер, а работы исполняются поэтапно, последовательно. В этом случае возникает резонный вопрос – если часть обязательств уже исполнена, зачем обеспечивать исполнение? Можно ли вернуть платеж частично?

Процедура частичного возврата оговорена в п. 27 вышеприведенного Обзора судебной практики ВС РФ, в ч. 7 ст. 96 ФЗ № 44, п. 3 ст. 381.1 ГК РФ.

Можно вывести 2 условия, при которых частичный возврат исполнения возможен:

  1. В силу требований ст. 311 ГК РФ заказчик имеет право отказа от исполнения соглашения, произведенного в части. В договоре должно быть указание на то, что на каждом этапе выполнения условий соглашения подписывается акт приема-передачи, который служит доказательством такого выполнения. Акт приема-передачи может быть заменен, например на накладную.
  2. Возвратить обеспечительный платеж в части возможно лишь по завершении каждого из этапов сделки. Если этап не завершен и акт приема-передачи (или накладная) не подписаны, то и возврат невозможен.

Как возвращается платеж, если сделка не заключена, прекращена досрочно, либо если срок исполнения контракта просрочен?

Возможны ситуации, когда сделка не заключена, ввиду различных обстоятельств, препятствующих ее заключению. В частности, препятствием могут стать как различные форс-мажорные обстоятельства, так и судебное постановление, которое мешает заключению контракта.

В силу требований ч. 9 ст. 54 ФЗ № 44 стороны могут урегулировать возникшую ситуацию в течение месяца. Если контракт так и не заключен, то закупка не состоится. В этом случае действует правило, отраженное в ч.

9 ст. 96 ФЗ № 44. Обеспечительный платеж возвращается обратно исполнителю, а срок для возврата – 5 дней. Необходимо учитывать, что дни учитываются исключительно рабочие – выходные и праздники не входят в этот срок.

Если контракт сорван из-за оплошности, допущенной заказчиком, обеспечительный платеж возвращается полностью.

Если же причиной срыва сделки стала вина исполнителя, то заказчик может забрать часть обеспечительного платежа. Аналогичное правило действует в случае, если исполнитель сорвал сроки исполнения контракта.

Заказчик имеет право удержать сумму обеспечения, которая равна понесенным им издержкам. Если сумма платежа не возвращается, то она приравнивается к неосновательному обогащению, что следует из п.

29 уже упомянутого Обзора ВС РФ.

Что происходит, если контракт не обеспечен, и возможен ли такой сценарий?

Исполнение любого контракта должно быть обеспечено одним из видов обеспечительного платежа. Если такого обеспечения нет, то и сделка признается ничтожной. Это следует из п. 26 Обзора судебной практики ВС РФ.

***

Таким образом, условия о сроках возврата платежа, который является обеспечением контракта, разрешаются в контракте (заказчиком).

Требуется максимально подробно отразить данный вопрос, прописать, в какой срок платеж подлежит возврату, с какого момента начинается исчисление срока. Можно также прописать порядок частичного возврата при поэтапном исполнении сделки.

В случае нарушения условий договора, может быть частично удержана сумма обеспечения. Если возврата не происходит, то удержанная сумма приравнивается к неосновательному обогащению.

Источник: https://zakoved.ru/biznes/vozvrat-obespechitelnogo-platezha-soglasno-normam-fz-44-i-inykh-normativnykh-aktov.html

Возврат обеспечительного платежа по аренде | Образец договора, сроки возврата, заявление о возврате обеспечительного платежа | Дело Модульбанка

Компания платит обеспечительный платеж, когда арендует помещение. Другое название — страховой депозит или гарантийный платеж.

Описание обеспечительного платежа в договоре аренды

Обеспечительный платеж — деньги, которые защищают арендодателя от внезапных проблем. Вдруг компания устроит корпоратив с фейверками, съедет рано утром и откажется ремонтировать офис. Тогда арендодатель отремонтирует офис за деньги из обеспечительного платежа, а свои не потратит.

Требования к обеспечительному платежу

Обеспечительный платеж описывает статья 381.1 Гражданского кодекса. По закону так:

обеспечительный платеж покрывает убытки арендодателя, которые появились из-за нарушения договора.

Если компания не нарушила договор, и срок договора закончился, арендодатель возвращает обеспечительный платеж.

В законе нет требований к обеспечительному платежу. Потому в законе есть фразы «может быть» и «если иное не предусмотрено».

Цитата из Гражданского кодекса о платеже

Закон разрешает компании и арендодателю самим договариваться об условиях платежа. Главное — зафиксировать условия в договоре.

Если договор позволяет, обеспечительный платеж можно не платить. Допустим, компания залила офис. Тогда арендодатель вправе подать в суд и отсудить возмещение убытков. Поэтому можно не тратить время на описание платежа в договоре, суд заставит компенсировать убытки. Или не заставит.

В договор можно включить условие: «Платеж засчитывается в аренду», тогда возвращать деньги не нужно.

Компания «Вишневая булочка» арендовала склад и заплатила обеспечительный платеж — арендную плату за три месяца.

«Булочка» решила съехать и предупреждает о переезде за три месяца. За последние три месяца она ничего не платит, потому что арендодатель получил деньги — обеспечительный платеж.

Будет ли обеспечительный платеж и какой, решают компания и арендодатель. Закону всё равно.

Почему сложно вернуть платеж

Почти все арендодатели требуют обеспечительный платеж, когда сдают помещение. Сумма привязывается к арендной плате, например: обеспечительный платеж равен арендной плате за два месяца.

Компания платит в расчете, что будет аккуратно снимать помещение и вернет эти деньги. Но вернуть не получается.

«Вишневая булочка» сняла склад и заплатила полмиллиона обеспечительного платежа. Через два года съезжает и просит платеж обратно. Но арендодатель уже потратил эти деньги, поэтому ищет повод отказать в выплате.

Арендодатели не возвращают обеспечительный платеж под разными предлогами. По моей практике, вот самые частые:

  • компания нарушила договор. Например, поставила перегородку, а арендодателя не предупредила. По договору менять что-либо без согласия арендодателя запрещено — значит, компания нарушила договор. В качестве штрафа арендодатель забирает обеспечительный платеж;
  • фактически выехала, а по бумагам нет. Получается, компания всё еще снимает офис и должна за него платить. Арендодатель вычитает оплату и просрочку из обеспечительного платежа;
  • испортила помещение. На стенах появились трещины, вытерся ламинат, кондиционер не работает. На ремонт понадобятся деньги, и арендодатель ремонтирует за счет обеспечительного платежа.

Это не весь список, предлогов может быть в два раза больше. Все сводятся к одному: арендодатель считает, что съемщик нарушил договор или принес убытки. У съемщика не хватает доказательств, что он всё сделал правильно. Арендодатель это знает и пользуется.

Собрать аргументы в свою пользу реально. Для этого надо правильно заехать и выехать, прописать в договоре условия платежа. Понадобится страсть к бюрократии.

Условия возврата платежа

Если работодатель требует обеспечительный платеж, он пишет о нем в договоре аренды. Часто это общие фразы:

Общие фразы в договоре об условиях возврата платежа

Общие формулировки арендодатель может трактовать в свою пользу, поэтому советую четко описывать, как пользоваться платежом.

В описании можно задать удобные ситуации. Не факт, что арендодатель разрешит изменить договор, но попробовать стоит. Показываю примеры формулировок:

Арендодатель обязан вернуть обеспечительный платеж в течение десяти дней с момента прекращения срока действия договора, в том числе в случае досрочного расторжения договора.

Арендодатель обязан по требованию арендатора зачесть обеспечительный платеж в счет арендного платежа за последний месяц использования помещения.

Условия платежа могут быть любыми, они зависят от особенностей компании. Одной компании удобнее перед отъездом платить арендную плату, но получить обеспечительный платеж. А другой — не тратить живые деньги. Пусть платеж остается у арендодателя, и это будет арендной платой.

Описание помещения до аренды

Компания обязана вернуть помещение в таком же виде, как сняла, с учетом износа. Это требование 622-й статьи Гражданского кодекса. Поэтому понадобится описание помещения до аренды.

Без описания арендодатель может утверждать что угодно.

«Вишневая булочка» снимала офис три года. В офисе остались пятна и трещины на стенах, сколы в ламинате.

Арендодатель считает, что офис испортила «Вишневая булочка» и теперь должна возместить стоимость ремонта. А «Булочка» уверена, что всё это было до нее, но доказать нечем — только слова.

Арендодатель забрал обеспечительный платеж в счет ремонта.

Юридически описание помещения называется актом осмотра. Официального шаблона нет, можно писать что угодно. Советую пункты:

Акт осмотра от эксперта статьи

  • дата осмотра,
  • полный адрес помещения,
  • кто осматривал,
  • замечания к помещению,
  • подписи всех, кто был на осмотре.

Как описывать недостатки помещения, в законе не сказано. Мой совет — описывать подробно и с фотографиями.

Фраза не защищает

Защищает

Помещение находится в удовлетворительном состоянии и соответствует целям использования

В офисе четыре окна. Каждое окно закрывается с нажимом, потому что замок на окне выступает из рамы (Фото)

Ламинат у входной двери вздулся (Фото)

Кондиционер установлен, но не работает

Показываю пример с фотографиями. Это пример с мелкими недостатками, если проблема с трубами или проводкой — можно описывать по такому же принципу.

Директор «Вишневой булочки» осматривает офис. Вроде всё в порядке:

Чтобы арендодатель не списал недостатки офиса на «Булочку», надо убедиться, что недостатков нет. Но они есть: подтеки, трещины и вздутый ламинат.

Раз директор заметил недостатки, он описывает их в акте осмотра. Можно так и писать: «Залит левый верхний угол».

К словесному описанию надо приложить фотографию, это поможет доказать свою правоту. Фотография может быть такой:

На акте осмотра должна быть подпись арендодателя. Его подпись подтверждает: «Я видел недостатки помещения, с описанием и фотографиями согласен».

Бывает, что арендодатель устно соглашается с описанием, а подписывать акт отказывается. Может сказать:

  • «Это естественный износ, ничего страшного»;
  • «Да-да, это я помню, при выезде поговорим»;
  • «Я не обращаю на это внимание, сдавать офис не мешает».

Не слушайте отговорки. Сейчас арендодатель не обращает внимание на потертые обои, а при выезде обратит, и под предлогом ремонта заберет обеспечительный платеж. Единственный способ избежать риска — получить подпись на акте.

Письменное согласие на ремонт

Компании могут менять помещение под себя: снести перегородку или поставить две новые, поменять окна на пластиковые, сменить дверь. На любые изменения надо получать письменное согласие арендодателя.

Директор «Вишневой булочки» звонит арендодателю: «Мы хотим поставить перегородку. Можем?»

Арендодатель: «Да, конечно, делайте. Мне даже лучше, я такой дизайн буду следующим арендаторам предлагать».

А когда «Булочка» съезжает, выясняется, что так нельзя: «Значит так, по плану этой перегородки не было, давайте-ка убирайте обратно и закрашивайте повреждения в стене. А пока наводите порядок, платите арендную плату или отдавайте обеспечительный платеж».

Согласие на ремонт от эксперта статьи

Чтобы подстраховаться, на любые изменения берите разрешение.

Пример согласия на ремонт

Письменное согласие нужно, даже если арендодатель кажется своим парнем.

Условие досрочного переезда

Компании может надоесть офис или она найдет офис с лучшей ценой, и тогда захочется съехать. Просто так съехать раньше срока нельзя.

Если компания подписала договор аренды, прежде чем съезжать, надо проверить условия досрочного переезда. Возможно, их там нет.

Без условий в договоре выезжать по своему желанию нельзя. Иначе арендодатель получает право забрать платеж в счет штрафа.

Если условий нет, а надо съехать, есть два варианта. Первый — найти законные причины и обосновать их в суде. Причины описывает 620-я статья Гражданского кодекса:

  • арендодатель мешает использовать помещение;
  • у помещения есть недостатки, о которых арендатор не знал;
  • арендодатель не делает капитальный ремонт, хотя обязан по договору;
  • помещение в непригодном состоянии, и арендатор в этом не виноват.

Второй способ — не съезжать раньше срока. Так себе способ, зато помогает сохранить обеспечительный платеж.

Если в договоре нет условий досрочного выезда, здорово попробовать их включить. Например, такое условие:

Арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, если предупреждает арендодателя за месяц.

Документы для переезда

Во всех договорах аренды есть пункт с таким смыслом: компания перед отъездом должна подписать у арендодателя акт осмотра и приемки помещения. Акт подтверждает, что с помещением всё в порядке и компания выполнила обязательства.

Пока нет акта, аренда действует, и за нее надо платить.

У арендодателя есть хитрости, чтобы искусственно продлевать аренду. Самые частые:

  • арендодатель говорит, что не может приехать на осмотр помещения, потому что в отпуске или командировке;
  • приезжает на осмотр, но не принимает помещение. Говорит, что здесь разруха, и пока компания не отремонтирует помещение, он не подпишет акт.

Компания может плюнуть и съехать: договор закончился, арендную плату она выплатила, чего еще. И здесь подвох.

«Вишневая булочка» съехала три месяца назад.

Формально арендодатель не принял помещение — значит, по документам «Булочка» всё еще снимает и должна плату за три месяца.

Либо «Булочка» сама платит аренду и просрочку за задержку денег, либо арендодатель подает в суд и получает деньги по суду.

Нет стопроцентного способа избежать искусственной задержки, но можно кое-что попробовать.

Включить в договор обязанность арендодателя принять помещение. Это сработает, если арендодатель разрешает менять договор. Обязательство арендодателя можно прописать так:

Арендодатель обязан принять у арендатора помещение по акту приема-передачи помещения.

Арендодатель не вправе уклоняться от подписания акта приема-передачи помещения, в том числе отказываться от подписания акта из-за ненадлежащего состояния помещения, переносить сроки осмотра помещения.

Если помещение находится в ненадлежащем состоянии в момент передачи, стороны фиксируют его состояние в акте осмотра помещения. Акт осмотра становится неотъемлемой частью акта приема-передачи помещения.

Если арендодатель уклоняется от подписания акта приема-передачи помещения, арендатор вправе подписать акт в одностороннем порядке. Такой акт является надлежащим и подтверждает прекращение использование помещения арендатором.

Приглашение арендодателя на осмотр, от эксперта статьи

Пригласить арендодателя на осмотр помещения, когда заканчивается срок аренды. Приглашать надо так, чтобы остались доказательства приглашения. Например, отправить заказным письмом Почтой России или курьером, который возьмет подпись у арендодателя за доставку.

Пригласить на осмотр независимых экспертов по оценке нежилого помещения. Эксперт фиксирует состояние помещения и оценивает, какие изменения появились из-за естественного износа, а за какие отвечает компания.

Пригласить на осмотр независимых экспертов по оценке нежилого помещения. Эксперт фиксирует состояние помещения и оценивает, какие изменения появились из-за естественного износа, а за какие отвечает компания.

Осмотреть помещение и подписать акт. По итогам осмотра может быть один или два акта.

Акт осмотра — документ с перечислением: вот тут трещина, тут окно не закрывается, а с полом всё в порядке;

Акт приема-передачи помещения — арендодатель подтверждает, что забирает помещение.

Акт передачи помещения от эксперта статьи

В законе нет требований к количеству и формату актов. Можно описать всё в одном: помещение выглядит так, арендодатель его принял. Главное, чтобы в акте была фраза со смыслом «Арендатор сдал помещение, арендодатель принял».

В идеальном случае акты подписывают все: компания, независимый эксперт, арендодатель. Если арендодателя нет, акт осмотра вправе подписать эксперт и компания, акт приемки — компания.

Отправить подписанный акт арендодателю. Если арендодатель не приехал на осмотр или приехал, но отказывается подписывать акт — пусть так. У компании есть доказательства, что она пыталась съехать.

Чтобы арендодатель понял, что дело серьезное, надо отправить акты с подписями от себя и экспертов. Отправлять лучше курьером или заказным письмом. Подтверждение отправки не выкидывайте — пригодится для спора с арендодателем.

Что дальше

Если подписываете договор на аренду, вот пример, что писать для обеспечительного платежа в договоре.

Если выехали, напомните арендодателю о платеже. Можно напомнить по телефону, а можно официально — отправить письмо с просьбой на почту.

Если арендодатель отказывается возвращать деньги, надо готовиться к спору. Для спора компания собирает:

  • акт осмотра помещения до аренды и после;
  • подтверждение отправки акта, если арендодатель отказался его подписывать;
  • приглашение на осмотр помещения и подтверждение отправки приглашения;
  • заключение независимого эксперта: с помещением после аренды всё в порядке, только естественный износ;
  • выписки со счета, которые показывают, что компания вовремя платила аренду;
  • письменное согласие арендодателя на ремонт, если компания его делала;
  • договор аренды с условием об обеспечительном платеже;
  • копия предупреждения, что компания съезжает;
  • письменное требование выплатить обеспечительный платеж.

С такими документами можно готовить досудебную претензию, но это уже другая история.

Источник: https://delo.modulbank.ru/all/arenda

Вернуть обеспечительный платеж по договору аренды

При аренде коммерческой недвижимости, офисов, складов, нежилых помещений давно распространена практика, при которой арендатор в счет надлежащего и своевременного выполнения обязательств перечисляет некоторую сумму арендодателю, так называемый обеспечительный платеж.

В коммерческом обороте обеспечительный платеж также именуется страховым депозитом.

Сумма такого депозита, как правило, составляет сумму арендной платы за несколько месяцев аренды.

Обеспечительный платеж может обеспечивать как исполнение самого договора аренды, так и исполнение предварительного договора аренды, когда стороны только планируют в будущем заключить основной договор аренды.

Ранее гражданское законодательство не предусматривало такого способа обеспечения исполнения обязательств, как обеспечительный платеж, хотя суды достаточно благосклонно относились к такому способу обеспечения обязательств и признавали его правомерным.

С 01 июня 2015 года Гражданский кодекс РФ дополнен статьей 381.1.

«Обеспечительный платеж», которая предусматривает, что денежные обязательства, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку, в случае нарушения договора могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Предусмотрено, что обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

Обеспечительный платеж может обеспечивать любые денежные обязательства, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку, возникшие из любого договора, не только договора аренды.

С момента внесения арендатором обеспечительного платежа на счет арендодателя, такой обеспечительный платеж находится в распоряжении арендодателя. По правилу, установленному статьей 381.1. ГК РФ, на сумму страхового депозита за указанный период проценты не начисляются, хотя иное может быть предусмотрено договором аренды.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором аренды или любым другим договором, в котором использован обеспечительный платеж в качестве способа обеспечения обязательств, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Такими обстоятельствами может быть задолженность арендатора по арендной плате или иным платежам, предусмотренным договором, включая штрафы, неустойки и пени, которые должны быть уплачены в соответствии с договором аренды.

Вернуть обеспечительный платеж можно в случае:

  • ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, которые такой платеж обеспечивал;
  • прекращения обеспеченного обязательства, но при условии, что иное не предусмотрено соглашением сторон.

Соответственно первое, на что следует обратить внимание, это на условия договора аренды, которые регулируют возврат депозита по договору.

Как правило договор аренды предусматривает, что арендодатель произведет возврат депозита по договору при наступлении определенных условий.

Стандартными условиями, при наступлении которых арендодатель должен вернуть обеспечительный платеж, являются прекращение договора аренды и подписание сторонами  акта возврата помещения, завершение всех расчетов по договору аренды, включая расчеты по арендной плате.

Обычно договор аренды предусматривает срок, в течение которого арендодатель обязан произвести возврат страхового депозита.

Если такой срок договором аренды не установлен, то с 01 июня 2015 года действует статья 314 ГК РФ, предусматривающая, что если обязательство не предусматривает срок его исполнения, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении.

С учетом изложенного арендатор может подготовить претензию с требованием произвести возврат страхового депозита.

Если арендодатель не произведет возврат депозита по договору аренды в течение 7 (семи) дней с момента получения такой претензии, то арендатору следует подать исковое заявление о возврате депозита в арбитражный суд.

Следует учитывать, что договор аренды может предусматривать, что при досрочном прекращении договора по вине или по инициативе арендатора, обеспечительный платеж не подлежит возврату и остается у арендодателя, в указанном случае вернуть обеспечительный платеж будет невозможно.

Таким образом, вернуть обеспечительный платеж по договору аренды можно в следующем порядке:

  • провести правовую экспертизу условий договора аренды;
  • собрать документы, подтверждающие сумму обеспечительного платежа (установить факт перечисления обеспечительного платежа, факты удержания из суммы обеспечительного платежа арендодателем в течение срока действия договора аренды, факт пополнения обеспечительного платежа арендатором);
  • соблюсти процедуру, предусмотренную для возврата страхового депозита, в соответствии с договором, в том числе собрать указанные документы;
  • подготовить претензию о возврате страхового депозита;
  • подготовить исковое заявление о возврате депозита;
  • подать исковое заявление в суд.

В заключение хотелось бы отметить, что суды, как правило, удовлетворяют требования о возврате депозита по договору аренды, более того, поскольку арендатор в данном случае имеет дело с собственником объекта недвижимости, то есть компанией, располагающей реальными активами, взыскать обеспечительный платеж, а также взыскать неустойку, проценты, расходы на представителя по исполнительному лицу достаточно просто.

Другие статьи по теме:

ООО «Дикес Консалтинг» поможет разобраться в условиях договора аренды, составить претензию, подготовить исковое заявление в суд о возврате обеспечительного платежа подробнее, кроме того мы осуществляем комплексное юридическое сопровождение компаний по широкому кругу юридических вопросов подробнее

Источник: http://dikesco.ru/vernut-obespechitelnyj-platezh-po-dogovoru-arendy/

Ссылка на основную публикацию