Как правильно сдавать квартиру в аренду? — юридические советы

Как правильно сдавать квартиру

На первый взгляд, в сдаче квартиры в аренду нет ничего сложного. Спрос превышает предложение, поэтому найдется пара-тройка желающих въехать даже в весьма скромную однокомнатную хрущевку в отдаленном спальном районе.

Однако если вы хотите обезопасить себя от всевозможных эксцессов, лучше сдавать квартиру правильно.

«Заплати налоги и спи спокойно», — слоган, регулярно напоминающий о необходимости отчисления определенной суммы от ваших доходов государству.

Сдача квартиры также облагается налогами. При неуплате вас будет ожидать немалый штраф. Платить налоги за сдачу квартиры в аренду необходимо ежегодно. До 30 апреля вы должны посетить инспектора, заполнить декларацию и внести нужную сумму.

После этого в течение года вы можете быть свободны. Также вы можете оформить ИП, после чего налог для вас станет меньше.

Где искать жильцов

Залог успешной сдачи квартиры в аренду – правильные жильцы. Найти таковых вы можете как самостоятельно, так и с помощью агентств, занимающихся недвижимостью.

Решите, кого вы хотели бы видеть у себя: будет ли это одинокая девушка, супружеская пара или компания студентов. Если у вас хороший ремонт и светлая мебель, заранее оговорите, согласны ли вы пускать квартирантов с маленькими детьми и животными.

Не полагайтесь исключительно на агента, встретьтесь с будущими арендаторами лично и убедитесь, что эти люди вызывают у вас доверие.

Как правильно составлять договор

Договор между арендатором и арендодателем – это гарантия того, что отношения обеих сторон будут честными и плодотворными. Примеры составления договора вы можете найти в интернете, однако помните, что вы можете отразить в документе все, что придет вам в голову.

Укажите состояние квартиры, мебели и прочего имущества, которое в ней находится, чтобы нечестные квартиранты не попытались прикарманить вашу стиральную машину и серебряные ложечки. Опишите требования, предъявляемые вами к арендаторам: к примеру, не шуметь после одиннадцати и предупреждать, если к ним будут приезжать гости.

В свою очередь, ваши квартиранты также могут попросить внести некоторые пункты, которые защитят их и их имущество.

Залог

Прежде чем сдавать жилье, попросите квартирантов оставить некоторую сумму в качестве залога (она может равняться стоимости аренды квартиры за месяц). В случае если недобросовестные съемщики съедут, оставив квартиру в ненадлежащем состоянии, воспользовавшись залогом, вы сможете придать жилью приемлемый вид.

Если у вас есть жилплощадь и она простаивает, ее можно сделать дополнительным источником дохода, сдав в аренду. Чтобы при этом не возникало проблем с жильцами, соседями и налоговой службой, необходимо учитывать некоторые моменты.Первое, что вам нужно сделать – это определить цену, по которой вы будете сдавать квартиру. Для этого проведите небольшое исследование.

Изучите предложения, существующие на рынке. Купите газету и прочтите объявления об аренде квартир. Позвоните по нескольким номерам и запишите цены, которые вам будут называть. Выберите среднюю — именно столько вы будете просить за аренду квартиры.Рекомендуется не поднимать цену слишком высоко.

Немного снизив стоимость аренды, вы привлечете желающих арендовать квартиру и получите возможность заключить договор на длительный срок.Обратите внимание на то, в каком состоянии находится ваша квартира. Если требуется, сделайте ремонт. Он не обязательно должен быть дорогим. Не стремитесь монтировать навесные потолки и настилать на пол паркет.

Для повышения привлекательности объекта достаточно сделать простой ремонт и установить хорошую мебель.Заметим, что сдавая квартиру в аренду, необходимо учитывать целевую аудиторию. Быстрее всего разбирают однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Просторные апартаменты с дорогой мебелью, находящиеся в центре города, сдать в аренду будет сложнее из-за высокой стоимости.

Рекомендуется сдавать квартиры семейным парам. Такие арендаторы, как правило, ответственно относятся к оплате и не беспокоят соседей шумными вечеринками. Порча чужого имущества семейными парами также редка. Решите, согласны ли вы на то, чтобы квартиру снимали арендаторы, имеющие домашних животных. Учтите, что от порчи мебели в этом случае вы не застрахованы.

Вы можете сдавать квартиру как официально, так и неофициально. Первый вариант намного предпочтительнее. Конечно, сдавая квартиру неофициально, вы получите на руки больше денег. Но вы не застрахованы от порчи имущества, его кражи и невыполнения арендатором своих обязательств. Кроме того, может возникнуть проблема с налоговой службой.

Сдавая квартиру в аренду официально, вы будете защищены от всевозможных неприятностей. Выберите известное своей хорошей репутацией агентство недвижимости и заключите с ним договор. Укажите срок аренды, сделайте опись имущества, пропишите размер и способ оплаты. Желательно, чтобы арендатор внес страховку. Данная сумма возвращается по завершении срока аренды.

В договоре должен быть указан размер штрафов, которые налагаются, если арендатор задерживает платеж. Сдавая квартиру официально, вы получите меньший доход, но вы будете защищены и у вас не возникнет проблем с налоговыми органами.Как правильно сдавать квартиру

Источник: https://www.kakprosto.ru/kak-813496-kak-pravilno-sdavat-kvartiru

Всё о том, как сдать квартиру в аренду правильно — самостоятельно или через агентство риэлторов

Аренда и сдача квартир является одной из наиболее популярных операций с недвижимостью.

Для того чтобы при заключении такой сделки избежать многих проблем и иметь определенные гарантии, нужно оформлять ее в соответствии с законом.

О том, как можно правильно и легально сдать жилье в наем, будет рассказано в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 . Это быстро и !

Законодательные акты

Процесс сдачи жилья регулируется многими законами РФ. Сама возможность сдачи жилья предусмотрена 30 статьей ЖК РФ. Также такая процедура регламентируется следующими актами:

  • Главой 35 ГК РФ, в которой прописаны особенности коммерческого найма недвижимости жилого типа.
  • Главой 34 ГК РФ, содержащей в себе правовые аспекты аренды жилого помещения.
  • Статьей 15 ЖК РФ, где прописаны признаки жилого помещения, которым должны соответствовать сдаваемая квартира.
  • Статьей 208 НК РФ, в которой сдача квартиры указана как источник дохода, за который необходимо платить налог.

Преимущества легальной сдачи жилья

Несмотря на действующие законодательные акты, многие граждане РФ сдают имеющуюся жилую недвижимость без официального оформления. Но такой подход хоть и позволяет сэкономить некоторую сумму на налогах, но является рискованным, так как в этом случае государство не сможет защитить права собственника, если возникнут какие-либо спорные ситуации.

Далее расскажем, что нужно, чтобы сдать жилье официально, ведь легальная сдача квартиры предотвратит недоразумения.

Зачем нужно официальное оформление?

Официальное заключение процедуры сдачи недвижимости необходимо для того, чтобы избежать многих проблем. Например, если между сторонами заключен договор аренды или найма, имеющий законную силу, то стороны будут защищены от незаконных действий друг друга.

Оформленный договор может служить доказательством вины второй стороны. Кроме того, официальное оформление нужно для того, чтобы у арендодателя не возникло проблем с законодательством и налоговыми органами.

Штрафы и другие виды наказаний за незаконные сделки

Самым существенным и очевидным риском при неофициальной сделке является финансовый штраф за нелегальную сдачу, вот такая форма наказания.

При выявлении нарушения сотрудники налоговых органов могут привлечь арендодателей к ответственности гражданско-правового характера.

При этом гражданину может быть назначен штраф, а в самом худшем случае его даже могут привлечь к уголовной ответственности.

Точная величина штрафа рассчитывается только в индивидуальном порядке, так как он зависит от многих критериев. Стоит сказать, что величина выплаты представляет собой не только сумму долга, но и пени, которые начисляются арендодателю.

Также в размер основного штрафа может быть включен штраф за непредставление налоговой декларации, равный 5% от суммы неуплаченного налога за каждый месяц просрочки. Если же гражданин был привлечен к уголовной ответственности, то ему грозит большой штраф, величина которого может быть равна 300 тысячам рублей, или даже арест, сроком до 1 года (статья 198 УК РФ).

Могут ли лишить недвижимости?

Ходит мнение, что при незаконной сдаче недвижимости у граждан ее могут отобрать. Почему россияне могут лишиться жилья, сдавая его в наем? Не почему, ведь на самом деле такой вид наказания за этот вид преступления не предусмотрен законом.

Исключение могут составлять только квартиры, которые выдавались арендодателю по договору социального найма. Выявление факта получения коммерческой выгоды из жилья социального назначения может стать причиной расторжения такого договора. Может ли незаконная сделка обернуться тюремным сроком? Вряд ли, если не имело место мошенничество.

ПОМНИТЕ: россиян не лишат жилья в случае неофициальной сдачи его в наем, также она не может обернуться тюремным сроком.

Теперь вы знаете, какая ответственность ожидает за сдачу квартиры без регистрации сделки.

Как осуществить легально?

Как сдавать квартиру официально? Если говорить объективно, то ничего особо сложного здесь нет, но все же необходимо ответить на некоторые вопросы, что и будет сделано в этом пункте данной статьи. Конечно, первым делом необходимо определиться с ценой аренды и найти квартиросъемщиков.

Для определения величины ежемесячного платежа лучше всего изучить аналогичные предложения на рынке недвижимости. А найти арендаторов можно, подав объявление на 3-4 самых популярных местных сайта.

Итак, расскажем далее, как сдать жилье официально.

Необходимые документы

При совершении законной сделки по сдаче недвижимости необходимо обязательное составление лишь одного документа, которым является договор аренды или найма. Договор аренды составляется тогда, когда квартира сдается юридическому лицу.

Если же квартиросъемщиком является физическое лицо, то необходимо заключение договора найма. Правила составления у этих видов договоров одинаковы. Заключать такое соглашение можно и без участия юристов.

Если договор заключается на срок до 1 года, то он называется краткосрочным, а если на срок более года – то долгосрочным. Долгосрочный договор нужно заверять в органах Росреестра (218 — ФЗ). Составляться такой документ должен в письменной форме. В данном договоре необходимо обязательно указывать следующие данные:

  • паспортные данные сторон;
  • полное описание сдаваемой недвижимости (адрес, площадь, количество комнат);
  • величину арендной платы и порядок оплаты.

ВНИМАНИЕ! Также лучше добавить в соглашение дополнительные условия пользования квартирой, например, возможность заселения третьих лиц или проживания с домашними животными.

Полезно будет расписать в нем и порядок расторжения договора.

Что нужно учесть?

При официальной сдаче квартиры обязательно нужно учитывать тот факт, что в этом случае арендодателю необходимо будет платить налоги. Для того чтобы сдавать квартиру и платить налоги не обязательно становится индивидуальным предпринимателем, так как этой возможностью обладают и физические лица.

Для оплаты налога арендодатель должен в конце каждого года заполнять налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Информацию о правилах ее заполнения, а также сами бланки можно найти в интернете. Затем данный документ нужно отнести в ближайший налоговый орган. После обработки этой документации арендодателю придет письмо с квитанцией, которую нужно оплатить.

Читайте также:  Штраф за незаконную перепланировку заменят предупреждением - юридические советы

Сколько составляет налог?

Налог на аренду жилого помещения равен обычному подоходному налогу, то есть составляет 13% от полученного дохода, то есть от суммы, которая указана в договоре аренды. В некоторых случаях, когда сумма общего дохода за последний отчетный месяц превышает десятикратный размер минимальной заработной платы, с человека берут 17%.

Можно ли уменьшить его размер?

Случаи, когда процент налога может быть уменьшен, прописаны в 23 главе НК РФ. Там говорится о том, что рассчитывать на снижении налоговой ставки могут такие категории граждан как:

  • ветераны;
  • люди с инвалидностью;
  • семьи с несовершенными детьми или иждивенцами;
  • ИП;
  • лица, имеющие налоговые патенты.

СПРАВКА! Наиболее существенно процент налога снижается у индивидуальных предпринимателей.

Для них налог на аренду квартиры на 2017 год составляет всего 6%. Но стоит заметить, что ИП сдавать налоговую декларацию нужно один раз в 3 месяца.

Теперь вы знаете, как обезопасить себя при сдаче жилья в наем.

Стоит ли работать через агентство?

Самым легким способом сдачи квартиры является обращение в специальное агентство. При этом все обязанности по поиску клиентов и оформлению сделки лягут на их плечи специалистов. Единственный недостаток такого способа сдачи заключается в риске нарваться на мошенников.

Каково участие риэлтора?

Оформляет ли риэлтор официальную аренду квартиры? Данный вопрос интересует всех арендодателей, которые не хотят проблем с законом. На самом деле сотрудники агентства берут на себя практически все обязанности по сдаче квартиры. В этот перечень входит и официальное составление договора аренды с риэтором.

От собственника требуется лишь подписать доверенность на передачу обязанностей по сделке с недвижимостью. После официальной сдачи жилья через агентство арендодателю тоже нужно будет платить налоги, как и при самостоятельном заключении соглашения.

Будет ли он работать с недвижимостью с долгами за ЖКХ?

Может ли риэлтор предоставить в наем жилье с долгами? Подавляющее количество агентств не заключают договоров на процедуру сдачи жилой недвижимостью, у которой имеются долги за коммунальные услуги. Но все же собственник может попытаться найти риэлтора, который возьмется за такое дело. Теперь вы знаете, как сдать квартиру через агентство.

Сдача квартиры официально хотя и является не таким прибыльным делом, как неофициальная сдача, но зато она является определенной гарантией того, что собственник будет защищен от неправомерных действий арендаторов. Теперь вам известно, как безопасно сдать квартиру.

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/kvartira/arenda-kvartiry/sdacha/legalnaya.html

Нет ошибкам: как правильно сдать квартиру без посредников и как оформить сделку

Для начала стоит определиться, а кто же имеет право сдавать в аренду жилые помещения? В первую очередь, это владельцы квартир, то есть граждане, на имя которых оформлено свидетельство о собственности.

Если собственник не может, по каким-то причинам, лично присутствовать при сдаче в наем своей недвижимости, то от его имени может действовать другой человек по нотариально заверенной доверенности.

В случае, если владельцев квартиры несколько, то от каждого из них должно быть получено согласие на сдачу в аренду жилья, также заверенное у нотариуса.

Проживающие в муниципальном жилье на основании договора о социальном найме так же могут сдавать часть своей квартиры в аренду, но только предварительно получив соответствующие разрешение от местных властей.

Важно знать! Независимо от того находится ли жилье в собственности или в найме у муниципальных органов, при решении сдать в аренду часть квадратных метров в квартире, в которой живет не один человек, необходимо заручиться письменным согласием всех совершеннолетних членов семьи проживающих и зарегистрированных в данной квартире.

При наличии несовершеннолетних обязательно официальное разрешение органов опеки по месту жительства на сдачу в аренду части жилой площади.

Согласие в письменном виде должно быть получено и от соседей в случае, если сдаваемая комната расположена в коммунальной квартире.

К сведению тех, чья квартира находится в ипотеке, сдать ее без согласия банка не получиться. Главная причина в том, что ипотечный кредит был выдан на использование жилого помещения в личных целях.

Сдача квартиры в наем уже относится к предпринимательской деятельности. Банк вправе потребовать погашения кредита досрочно.

Можно ли обойтись без посредников?

Решение о сдаче квартиры принято. Возникает вопрос, как действовать дальше? Конечно, можно обратиться в риэлторское агенство и воспользоваться его услугами. Скорее всего, в приличной фирме будут даже готовые кандидатуры для заселения в квартиру.

Но, следует иметь ввиду, что агенство не несет никаких обязательств перед арендодателем. То есть, клиент – обычно незнакомый человек и при возникновении в дальнейшем конфликтной ситуации хозяин квартиры остается один на один с квартиросъемщиком.

Поэтому можно заняться сдачей в наем жилья самостоятельно. Необходимо, чтобы на период поиска и сдачи жилья у арендодателя было свободное время для ведения телефонных переговоров и на показ квартиры.

Для успешной сдачи квартиры пристальное внимание следует уделить следующим вопросам:

  1. Подготовить квартиру к аренде: вывезти лишние вещи, при необходимости сделать косметический ремонт, обязательно привести в порядок сантехнику, электрику, все счетчики.
  2. Определиться с ценой, по которой намереваетесь сдавать квартиру.
  3. Решить по какой схеме будет осуществляться поиск клиентов.
  4. Заранее подготовить договор найма жилого помещения.
  5. Иметь в наличии все документы, необходимые для сдачи в аренду квартиры.
  6. Поинтересоваться, какие налоги нужно будет уплачивать с доходов от найма жилья.

Далее все пункты успешной сдачи жилья будут рассмотрены более подробно.

Определение оптимальной цены аренды

Для начала нужно определить, к какой категории относится сдаваемая в аренду квартира. Деление на рынке недвижимости чисто условное, никак законодательно не закрепленное, но это довольно важный, практически решающий момент в определении ежемесячной арендной платы. Итак, жилье может быть:

  • Элитным – дома обычно расположены в престижных районах, с индивидуальной планировкой и евроремонтом;
  • Бизнес-класс – это квартиры в домах массовой застройки, довольно просторные, ремонт обычно хороший;
  • Эконом-класс – малогабаритные квартиры, чаще всего на окраине города, качество ремонта по усмотрению хозяина.

На цену аренды помимо категории квартиры оказывают влияние следующие факторы:

  • Удаленность жилого дома от центра (чем ближе к окраине города, тем цена ниже);
  • Насколько развитая инфраструктура (наличие в шаговой доступности магазинов, детских садов, школ, спортивных и развлекательных центров);
  • Транспортная развязка (насколько быстро и удобно добраться от места расположения дома в другие районы города);
  • Наполненность квартиры мебелью и бытовой техникой.

Трезво оценив уровень сдаваемой квартиры, нужно провести собственное маркетинговое исследование. Для этого проводится выборка объявлений из интернета или из печатных изданий с ценами на рынке аренды жилья именно той категории и района расположения, к которой относится сдаваемая внаем квартира. На основании собранных данных определяется цена арендной платы.

Как искать клиентов

При самостоятельной сдаче жилья в аренду существует несколько способов поиска квартиросъемщиков.

  • Для начала нужно попробовать найти клиента через своих знакомых или родственников. Пожалуй, это наилучший вариант, так как клиентом будет человек не с улицы, а с рекомендацией от людей, которым доверяете.
  • Размещение объявления о сдаваемой квартире в различных средствах массовой информации: на специальных сайтах в интернете, не телевидении (бегущая строка), в печатных изданиях.

В объявлении нужно наиболее полно осветить данные о сдаваемом жилье: площадь, этаж/этажность, район нахождения дома, инфраструктура, наличие ремонта, мебели, бытовой техники. Также необходимо перечислить требования, предъявляемые к будущему квартиросъемщику (пол, возраст, семейное положение, наличие животных) и цену за аренду.

При первой встрече с потенциальным арендатором обязательно стоит посмотреть его паспорт.

Договор аренды

Определившись с кандидатурой квартиросъемщика, подписывается договор о сдаче в наем квартиры. К этому документу стоит подойти не формально, а со всей ответственностью, постараться осветить в нем все важные вопросы;

  1. Данные о квартире и арендодателе: адрес, количество комнат, документ, подтверждающий право собственности на сдаваемую жилплощадь;
  2. Данные о квартиросъемщике: перечень всех поименно, снимающих квартиру, их паспортные данные, адрес постоянной регистрации;
  3. Оговариваются условия оплаты за аренду: ежемесячная сумма, сроки и способы (передача из рук в руки, перечисление на счет в банке, зачисление на карту арендодателя); Следует предусмотреть оплату «последнего взноса» — это, когда оплата вносится за первый и последний месяц проживания, что является своеобразной страховкой владельца квартиры от непредвиденных ситуаций;
  4. Хозяин уже не сможет приходить в свою квартиру, когда заблагорассудится, поэтому в договоре должны быть отмечены время и сроки посещения;
  5. Обязателен пункт об ответственности арендатора и о случаях досрочного расторжения договора: нарушение общественного порядка, аварии по вине квартиросъемщика и порча имущества, задержка арендной платы;
  6. Непременно должен быть пункт о том, что квартира сдается только для личного пользования (проживания) и ее субаренда запрещена;
  7. Прочие условия проживания: количество человек, наличие животных.
  8. Срок действия договора.

Важно знать! Договор, заключенный на срок более одного года подлежит обязательной регистрации в уполномоченных государственных органах. Поэтому договор обычно заключается на 11 месяцев с дальнейшей пролонгацией. Регистрировать договор необходимо и в случае, если арендатор юридическое лицо.

Для того, чтобы при сдаче в наем квартиры не возникало ни у кого лишних вопросов необходимы следующие документы:

  1. Свидетельство на право собственности жилого помещения;
  2. Паспорт арендодателя или лица представляющего его интересы;
  3. Нотариально заверенная доверенность представителя владельца квартиры;
  4. Письменное разрешение всех проживающих в квартире и совладельцев недвижимости;
  5. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам на дату вселения арендаторов.

К сведению! К договору о найме жилого помещения должен прилагаться акт сдачи-приема квартиры. В акте составляется опись имущества, передаваемого в пользование и его состояние. Так же описывается состояние квартиры, коммуникаций и сантехники.

Налогообложение доходов, полученных от аренды

Доход, получаемый от сдачи квартиры в аренду, облагается налогом НДФЛ (на доходы физических лиц).

Декларация по форме НДФЛ-2, подается в налоговую инспекцию один раз в год до 30 апреля года, следующим за отчетным. Допустим, квартира сдавалась в 2015 году, декларация подается в указанный срок в 2016 году. Налог можно оплатить до 15 июля.

Рассчитать сумму налога довольно просто. Из суммы арендной платы вычитаются расходы на коммунальные платежи и содержание жилья. С полученной разницы и исчисляется налог в размере 13%.

К декларации прилагается копия договора о найме помещения.

Ошибки при сдаче квартиры в аренду

Обычно ошибки допускают неопытные владельцы жилой площади, впервые сдающие свою квартиру в аренду. В данном материале даже не будет рассматриваться случай сдачи жилья в наем без договора. Нет договора — нет и обязательств.

Читайте также:  Рубль станет единственной валютой при покупке квартиры по договорам долевого участия - юридические советы

Основные ошибки в несерьезном подходе к пунктам договора аренды, неполного их освещения. Если какое-либо из условий не оговорено, то велика возможность возникновения следующих ситуаций:

  • В квартире появляются новые жильцы или животные;
  • Жилье сдается в субаренду;
  • Испорчено имущество, а взыскать ущерб не представляется возможным.

Еще одна распространенная ошибка: нет дополнительных данных о квартиросъемщике. Конечно, основным его документом является паспорт, но нелишне поинтересоваться местом его работы (учебы), взять телефоны и адреса близких родственников.

Следуя советам, изложенным в данной статье, собственник жилого помещения максимально избавит себя от неприятных ситуаций, сдавая в аренду свою квартиру.

Как свести к минимуму проблемы при сдаче квартиры в аренду? Ответы на видео

Быстро, с максимальной выгодной и без неприятностей — об этом мечтает каждый арендодатель. И действительно, среди квартиросъемщиков попадаются ушлые ребята, способные пересдать квартиру еще десяти гражданам, прихватив на прощание хозяйский телевизор. Как предусмотреть подобные ситуации?

Возможно Вас так же заинтересует:

Источник: http://terrafaq.ru/nedvizhimost/arenda/kak-pravilno-sdat-kvartiru.html

Как правильно сдать квартиру в аренду?

Прежде всего владелец жилья должен позаботиться о заключении договора коммерческого найма с тем человеком, который будет снимать квартиру.

Обязательно соблюдены при этом должны быть такие моменты как пригодность помещений для нормальной жизни, своевременная оплата хозяину квартиры за проживание с соблюдением порядка и так далее.

В любом случае договор должен быть составлен юридически грамотно. Об этом и поговорим сегодня.

Как сдать квартиру

Важно, чтобы наниматель являлся собственником квартиры или его доверенным лицом. Это если дело касается одного обладателя недвижимости. Если их несколько, то согласие на сдачу жилья третьему лицу нужно получить от каждого из них (то есть все они подписывают договор найма). Либо совладельцы оформляют доверенность на кого-то из собственников.

Примечательно, что при использовании муниципальной квартиры как объекта аренды, с точки зрения закона понадобятся письменные согласия от прописанных в квартире людей и обладателя квартиры (представителя муниципалитета). Тогда заключается договор поднайма.

Стоит помнить, что, если сдачей жилья в наём занимается другой человек, а не сам владелец, не обойтись без доверенности, по которой представитель основного держателя квадратных метров может взимать плату, вести сделку и так далее. Подобная необходимость относится даже к родственникам.

Когда дело касается ипотечной квартиры, требуется разрешение банка на её сдачу другому человеку. Если в случае проверки окажется, что жильё сдавали без одобрения кредитора, заёмщику грозит штраф или закрытие кредита раньше срока.

Далее возникает вопрос: прибегнуть к помощи агентов по недвижимости или найти арендатора своими силами? Отметим, что самостоятельные действия позволят владельцу квартиры сэкономить на услугах специалиста и контролировать процесс сдачи жилья «от и до».

При этом без помощи знающих людей на поиск придётся потратить много своего времени, ведь нужно изучить правовые нюансы, подготовить документы, а не просто найти желающего снимать квартиру человека. Риэлторы в этом плане подкованнее, знают, какому клиенту какая квартира подойдёт и так далее.

Действуя через агентство, стоит внимательно изучить заключаемый со специалистом договор, чтобы не столкнуться с мошенничеством.

Как составить договор

Сдавать квартиру без договора нельзя, так как он гарантирует, что стороны выполнят свои обязанности: владелец получит деньги, а жилец сохранит пространство в чистоте, заплатит вовремя и так далее. В бумагах важно прописать основные моменты соглашения. При этом заверять его у нотариуса не нужно.

В договор найма жилья прописываются сроки его аренды, сам предмет сделки, период и способ внесения оплаты, а также сумма платежей. Кроме того, указывают адрес квартиры, ФИО участников сделки (включая паспортные данные каждого).

Иногда описывается находящееся в квартире имущество с его стоимостью. Не помешает указать периодичность проверки квартиры её хозяином, плюс, указать обязанность возмещения вреда арендатором в результате повреждения имущества.

Не лишним будет прописывание условий в результате досрочного прекращения аренды (кто бы ни был инициатором).

Что ещё имеет значение?

* Рекомендуется для большей безопасности арендодателя составить акт приёма-передачи жилья, предназначенный для описания состояния помещений и всего, что в них находится (то есть речь идёт об описи имущества).

* Очень кстати будут копии нанимателей квартиры (так, на всякий случай).

* Гарантией соблюдения заключённого соглашения считается также получение денежного залога с квартиросъёмщика – сумма обычно составляет месячную плату за жильё. Средства вернутся платившему, если он не покинет квартиру раньше срока, не заплатив, и если не повредит что-либо в ней.

* Прекрасно, если помещение и всё, что есть в нём, застраховано (в том числе от пожаров).

* Владелец квартиры обязан платить налог в размере 13%. Если он сдаёт не одну квартиру, а несколько, может регистрироваться как ИП, отдавая в налоговую по упрощённой системе 6% или 15% по общей системе.

  Не нашли ответ? Спросите юриста. Это бесплатно!

  8(499)938-40-58 — Москва и область

  8(812)425-14-99 — Санкт-Петербург и область

  8(800)350-73-36 — Регионы

Источник: https://DoorinWorld.ru/zakonodatelstvo/kak-pravilno-sdat-kvartiru-v-arendu-

Как правильно закону сдать квартиру

Природа не терпит пустоты. Вряд ли большинство владельцев квартир вспоминают об этой фразе, сдавая жилье в аренду. Но факт остается фактом: пустующая квартира – это постоянные расходы (отопление, квартплата). Поэтому основная цель хозяев – сделать так, чтобы жилье приносило деньги.

Самый распространенный способ – сдать квартиру. Вот только как максимально обезопасить себя, чтобы и арендную плату получать регулярно, и после временных жильцов от квартиры не осталась «выжженная земля». Выход один: всё оформлять официально.

Мы выяснили у нотариуса, как правильно сдать в аренду квартиру.

Преимущества законной сделки: как сдать квартиру легально

Как бы вам ни хотелось «сделать все по-быстрому» на уровне устных договоренностей с новыми жильцами, юристы рекомендуют не спешить и оформлять документы по закону. Спешка и желание сэкономить может привести к тому, что ваша квартира окажется в распоряжении мошенников или просто непорядочных людей.

Что дает легальная аренда жилья:

  • правовая защищенность при возникновении проблем (порча имущества, кража, задолженность по оплате аренды);
  • информация о съемщиках фиксируется документально;
  • как безопасно сдать квартиру: договор аренды позволяет максимально четко прописать все возможные расходы и проблемные ситуации (оплата коммунальных услуг, сумма залога, размер арендной платы, например);
  • в отношении налогового кодекса ваша совесть чиста, вас никто не обвинит в утаивании прибыли;
  • наконец, спокойный сон, который вам обеспечен благодаря грамотно составленному договору аренды.

Как правильно оформить договор аренды квартиры: консультирует нотариус

Если вы решили сдавать свою квартиру по всем правилам, без договора аренды не обойтись. Составление и заверение этого документа входит в услуги нотариуса. В нотариальной конторе хозяина квартиры попросят предоставить обязательные документы. К счастью, список совсем небольшой.

Документы для заключения договора

  • свидетельство, подтверждающее право собственности на квартиру (может быть договор дарения или купли-продажи);
  • письменное согласие на аренду всех совладельцев квартиры, заверенное нотариусом.

    Юридическая практика показывает, что присутствие других владельцев квартиры при заключении договора аренды поможет избежать в дальнейшем многих проблем;

  • выписка-список людей, зарегистрированных в квартире (берется в ЖЭКе);
  • от съемщика требуется паспорт.

От А до Я: какие моменты должны быть указаны в договоре

Документ сослужит владельцу квартиры и арендатору добрую службу, если в нем будут учтены все важные моменты. Там, где речь идет о деньгах, мелочей быть не может.

В договоре аренды жилья обязательно фиксируется:

  • размер ежемесячной суммы, которую обязуется выплачивать арендатор;
  • сроки оплаты (рекомендуем указывать точную расчетную дату, вплоть до конкретного времени);
  • опись личного имущества хозяев и разрешение им пользоваться съемщикам (конкретно каким и в какой степени);
  • кто оплачивает «коммуналку» (владелец или арендатор), максимальная сумма расходов;
  • порядок проверки жилья владельцем (время, периодичность);
  • указывается, сколько людей будет проживать в квартире;
  • в договоре обязательно фиксируются данные о приватизации и собственниках квартиры;
  • процедура возмещения возможных убытков (порча имущества, просрочка или неуплата за аренду).

Другие нюансы, которые важны для арендатора и арендодателя, согласовываются и также вносятся нотариусом в договор, если они не противоречат украинскому законодательству.

Кстати, вопрос передачи денег за аренду также оговаривается в договоре. Это может быть наличный расчет или безналичный перевод средств на счет арендодателя. Процедура перевода денег через банк позволяет отслеживать момент и сумму оплаты, благодаря квитанциям.

Подстраховка не помешает: как предусмотреть возможные трудности

Кстати, как оформить договор аренды квартиры правильно, волнует не только хозяина квартиры, но и съемщиков. Не хотелось бы получить жилье с огромными непогашенными счетами коммунальные услуги и «повесить» долги на себя. Факт отсутствия задолженностей арендатор вправе потребовать указать в договоре.

Еще одна неприятность, с которой сталкиваются доверчивые съемщики: нашли подходящую квартиру, устно договорились, заплатили деньги, приехали в арендованное жилье, а в нем уже живут. Чтобы такого не случилось, нужно прописать отдельно, что квартира – «чистая» (не сдана больше никому).

Любой владелец квартиры, хочет быть уверен в платежеспособности новых жильцов. С этой целью к договору можно приложить справку о доходах с места работы нанимателя, координаты лиц, которые могут подтвердить информацию о съемщике.

Аренда квартиры – ответственный шаг для съемщика и владельца жилья. Максимально обезопасить себя и избежать многих серьезных проблем можно, если знать, как правильно сдать в аренду квартиру. Дать юридическую консультацию и помочь в оформлении договора аренды вам поможет нотариус. Действуйте по закону и будьте спокойны за свою квартиру!

Практикующий нотариус с двадцатилетним стажем Троицкий Сергей

Как правильно сдать квартиру в аренду

Благодаря сдаче жилья в аренду многие люди живут в теплых тропических странах и ни в чем себе не отказывают, особенно если оно находится в крупном мегаполисе. В любом случае, средства, полученные от сдачи квартиры в аренду, могут быть как основным, так и дополнительным заработком.

На этом даже строят успешный бизнес, приобретая специально жилье для того, чтобы сдать. Как правильно сдать квартиру в аренду, стоит рассмотреть основные нюансы?

Как правильно по закону сдать квартиру

Многие владельцы квартир сдают их и неофициально, но лучше себя обезопасить. Тем более, в сфере недвижимости работает большое количество мошенников.

Риск заключается не только в возможных долгах и несвоевременной оплате, но и в том, что можно остаться вообще без жилья. Потому лучше осуществлять деятельность официально.

Физические лица, сдающие жилье в аренду, платят НДФЛ (налог с доходов физических лиц), который в Украине составляет 15 процентов, а в России 13. Причем, плательщиками являются не только граждане, но и не резиденты страны (статья 209 НК РФ).

Можно зарегистрироваться частным предпринимателем, который занимается таким видом деятельности, как сдача помещений в аренду. Нужно будет оплачивать единый налог, по установленной ставке, а также социальные взносы (на пенсионное страхование).

На едином налоге вроде бы регистрироваться выгодней, но его нужно платить даже в том случае, если квартира пустует. Налог на доходы физических лиц оплачивается только на фактически полученные средства.

Все зависит еще и от размера арендной платы, если она высокая, то НДФЛ платить не выгодно. Хотя налоговики могут иметь определенные претензии, если доход, в десятки или сотни раз превышает уплаченный единый налог. Это называется минимизацией налогов.

Краткосрочная и долгосрочная аренда

Важно сразу определиться, предпочтительна долгосрочная или краткосрочная аренда. Если жилье сдается на долгий срок, то квартиранты могут внести предоплату на 6–12 месяцев.

Сдавая квартиру на сутки или неделю, можно получить значительно больший доход, но придется постоянно наведываться, принимать жилье из аренды.

Посуточные квартиры обычно обеспечиваются постельным бельем, посудой, а в объектах, сданных на долгий срок, может даже не быть мебели.

Поиск клиента, как правильно сдать квартиру

Как и в любом деле, прибыльность зависит от спроса. Если квартира находится в центре большого города, то на нее всегда есть спрос. Недорогие квартиры в нормальном состоянии тоже сдаются быстро, услуги посредника не понадобятся.

Стоит лишь подать объявления через интернет (бесплатные доски объявлений), разместить в газеты, расклеить их на столбах. Но как правильно сдать квартиру в аренду. если жилье имеет не очень привлекательный внешний вид и находится далеко от центра?

Тогда можно обратиться к помощи агентства недвижимости. риелторы найдут клиента на любое жилье. Возможно, арендодателю будет выгодно сделать небольшой косметический ремонт в счет арендной платы. Все нюансы обязательно прописываются в договоре.

Риелторам не стоит платить наперед, так как они тогда перестанут искать арендаторов. Иногда в договоре с агентством недвижимости прописывается, что предоставляются только информационные услуги, без гарантии. Тогда квартирантов могут искать и несколько лет, главное, что деньги за услугу уже получены.

Договор

Договор заключают на срок до 1 года, в таком случае, он не подлежит обязательной регистрации. Если договор заключен на срок более года, то его нужно регистрировать у нотариуса. Потребуется платить государственную пошлину нотариусу, но все-таки по заверенному договору проще доказать свою правоту в суде.

Какие основные пункты прописываются в договоре аренды? Стоит их перечислить:

  • Стороны, заключающие сделку;
  • Адрес, месторасположение, состояние (здесь стоит указать наличие мебели техники, или же составить дополнительное приложение к договору);
  • Стоимость аренды (входят ли в нее коммунальные платежи, их размер в процентном или пропорциональном соотношении);
  • Срок оплаты аренды;
  • Срок действия договора;
  • Права и обязанности сторон;
  • Целевое предназначение (жилье, офис);
  • Пени и неустойки за невыполнение;
  • Особенности расторжения;
  • Форс-мажор;
  • Реквизиты;
  • Подписи сторон.

Это стандартные подпункты, но стороны могут по желанию добавлять свои условия. Отдельно стоит указать, что квартирант не имеет права передавать ее в субаренду третьим лицам, так как многие мошенники на этом зарабатывают. Они снимают квартиры у владельцев по одной цене, а потом сдают их в разы дороже.

Нужен ли ремонт

Как правильно сдать квартиру в аренду, стоит ли в ней делать ремонт? Однозначно, бешеные средства в элитный ремонт вкладывать не стоит, особенно если она находится в небольшом городе. В крупных мегаполисах есть спрос на дорогое жилье, но больше популярны новостройки с хорошей планировкой, в центральных и исторических частях города.

В ремонт старой хрущевки или сталинки можно вложить такие средства, которые и за десятки лет не окупятся. Потому лучше сделать стандартный косметический ремонт, квартира должна быть комфортной и удобной. Стандартный ремонт включает:

Замену сантехники, труб воды и канализации;

  • Выравнивание, отделку стен (водоэмульсионная краска, обои, плитка в ванной);
  • Отделку пола (линолеум, ламинат);
  • Замена окон и дверей, в том числе межкомнатных;
  • Отделку потолка.

Не стоит использовать дорогие отделочные материалы, типа натурального камня, мрамора или натяжных потолков, если квартира сдается недорого. Арендаторы в основном не очень бережно относятся к чужому имуществу, да и просто, с течением времени дорогая отделка изнашивается.

Цена. Стоимость элитных квартир высока во всем мире, она может достигать как от 2000 тысяч долларов в месяц, так и в день. Стандартная квартира в Москве сдается по цене 30–45 тысяч рублей, в Киеве 3–6 тысяч гривен.

Как защитить себя от нечестных квартиросъемщиков?

Сдать квартиру и не работать — прекрасная идея! Но сдача жилья внаем — дело более хлопотное, чем кажется на первый взгляд. Какие правила и законы надо знать?

Свободную квартиру, где вы не живете, — недвижимость, перешедшую по наследству или принадлежащую одному из супругов, обитающему на территории второй половины, — можно сдавать и получать очень даже неплохой доход. Правда, лишь в том случае, если обставить сделку по закону. Иначе сдача жилья обойдется хозяевам, как говорится, себе в убыток .

Считаем нужным вас предостеречь: среди квартиросъемщиков немало недобросовестных людей да и просто мошенников.

Жильцы нередко задерживают ежемесячную плату, не следят за чистотой квартир, портят хозяйское имущество, а съехав, иногда оставляют астрономические телефонные счета.

Бывает и хуже: меняют в дверях замки и вовсе не пускают в квартиру хозяев! Так что, сдавая жилье малознакомым людям, будьте осторожны: не полагайтесь на устные договоренности.

Чтобы защитить себя в случае конфликтных ситуаций, первым делом необходимо подтвердить условия сдачи квартиры и сам факт найма грамотно составленным соглашением (договором) с жильцом.

Как иначе вы докажете, на какую сумму оплаты и с какой периодичностью вы договаривались? Какие вещи присутствовали в квартире и каким было их состояние? При наличии договора вы сможете подать на нерадивых жильцов в суд, ссылаясь на то, что условия соглашения не выполняются.

А если придется обращаться за помощью в милицию, то договор поможет доказать, кто и на каких именно условиях сдавал квартиру.

Возможно, вас удивит, что по закону сдавать жилье могут как собственники, так и те люди, за кем квартиры числятся по договору найма. Первые заключают с жильцами договор найма, вторые — договор поднайма, причем только с согласия наймодателя. В качестве наймодателей обычно выступают либо дирекция единого заказчика, либо управа вашего района.

Если собственник сдает жилье юридическому лицу, тогда придется заключать еще и договор аренды. При этом юридическое лицо, то есть организация, имеет право снимать квартиру исключительно для проживания своих сотрудников, но не использовать ее под офис или складское помещение.

Составляя договор найма (поднайма), старайтесь предусмотреть все возможные конфликтные ситуации с жильцами, подробно опишите их в договоре. Заверьте его подписями обеих сторон.

Обязательно укажите условия оплаты какую сумму, в какой срок и каким образом (наличными, перечислением на банковский счет) должен уплачивать жилец и какие санкции будут к нему применены при задержке оплаты — например, штрафы, пени.

Решите, кто будет вносить коммунальные платежи. Обычно жилец оплачивает то, чем пользуется, — электроэнергию, междугородные переговоры, Интернет, а хозяин погашает остальные счета — абонентскую плату за телефон, горячую воду, теплоснабжение.

Но вы можете изменить условия, обязав жильца оплачивать все счета.

Важно указать срок сдачи жилья. По закону договор найма заключают на срок, не превышающий 5 лет, и если срок не определен в договоре, его считают заключенным на 5 лет. По истечении срока договора найма у нанимателе появляется преимущественное право на продление соглашения.

Срок договора поднайма не может превышать срок действия договора найма, на основании которого наниматель зарегистрирован в квартире.

Укажите в договоре всех жильцов, которые будут проживать в квартире. Условьтесь, кто именно — хозяева или жильцы — обязаны делать капитальный и косметический ремонт. Отметьте, что все изменения в квартире жилец должен проводить с согласия хозяев.

Назовите в договоре сумму залога в размере месячной оплаты, которая будет служить гарантией того, что вам возместят возможный нанесенный ущерб. Конкретизируйте, в каких случаях залог останется у владельца квартиры: жилец испортил бытовую технику, мебель, наговорил на круглую сумму по межгороду.

Приложите к договору акт передачи имущества с подробным описанием, в каком состоянии находится квартира, какие в ней имеются вещи. Это позволит вам взыскать с жильцов стоимость вещей при их поломке или утрате.

Сдавая жилье, вы получаете доход, за который обязаны платить налог по ставке 13 %. Обратитесь в налоговую инспекцию по месту жительства. Подайте налоговую декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, и уплатите налог не позднее 15 июля того же года.

Зачем платить налога, если можно по-тихому сдавать квартиру, не обременяя себя формальностями и лишними тратами? Во-первых, за непредоставление налоговой декларации вам грозят штрафы.

В последнее время налоговые органы всерьез взялись за хозяев сдаваемых квартир, и вероятность взыскания высока.

Тем более если наниматель зарегистрирован на вашей жилплощади: эта информация может вскоре поступить в налоговую инспекцию.

Во-вторых, неплательщик налога становится мишенью для соседей и даже нанимателей жилья. Не согласившись с одним из ваших условий, жилец может и пригрозить: Будете настаивать — донесу в налоговую . А если квартиросъемщики покажутся подозрительными соседям, те быстро доложат компетентным органам.

Лучше раз в год платить налог с дохода от сдачи квартиры, чем стать марионеткой в чужих руках и постоянно опасаться официальных санкций.

Итак, гарантиями для хозяина квартиры служат договор и уплата им налогов. Но есть и дополнительные меры, которые избавят вас от лишних хлопот.

Например, можно застраховать квартиру, ее отделку и обстановку от стандартного набора рисков. Если квартире нанесут ущерб, страховка компенсирует затраты на восстановление и ремонт.

На телефонном узле попросите заблокировать выход на междугородную и международную связь.

Оставьте соседям свой номер телефона и попросите сообщать, если жильцы будут плохо себя вести — часто устраивать шумные вечеринки, затевать без вашего ведома перепланировку, выбрасывать мебель. И жильцов предупредите, что будете навещать квартиру.

Если вы столкнулись с нечистоплотными людьми, не огорчайтесь и не паникуйте. Главное, еще на берегу предупредить жильцов о необходимости соблюдать условия договора, а если поведут себя непорядочно — смело обращайтесь в суд, ссылаясь на нарушение пунктов соглашения. Помните: если вы сами честны перед законом, он защитит вас от любых посягательств.

Источник: http://kakpravilno-sdelat.ru/kak-pravilno-sdat/kak-pravilno-zakonu-sdat-kvartiru.html

Ссылка на основную публикацию