Как грамотно заключить договор долевого участия в строительстве? — юридические советы

Как грамотно заключить договор долевого участия в строительстве?

Как грамотно заключить договор долевого участия в строительстве? - юридические советы

Долевое участие в строительстве – весьма популярный и выгодный способ возведения жилых объектов и приобретения жилья, надежно регулируемый законодательством.

Однако при долевом участии в строительстве, как и в любой инвестиционной деятельности, есть свои риски, которые, впрочем, можно минимизировать, если грамотно и ответственно подойти к составлению договора между застройщиком и покупателем.

О долевом строительстве жилья

Риски долевого строительства многоквартирных домов и страхование от них

Зачем заключать договор именно долевого участия в строительстве и проводить его регистрацию?

Документы, которые нужно изучить перед заключением сделки (разрешение на строительство, проектная декларация, образец договора)

Какие условия должны быть включены в договор о долевом участии в строительстве?

Подписывайтесь на наш
канал в Яндекс.Дзен!

Подписаться на канал

Для чего используется предварительный договор долевого участия?

О долевом строительстве жилья

Безусловно, у долевого участия в строительстве есть ряд преимуществ для обеих сторон: застройщику не приходится брать кредиты и платить свои средства за их обслуживание, а покупатель имеет возможность по выгодной цене выбрать из множества имеющихся предложений долевого участия в строительстве наиболее оптимальный для себя вариант. Кроме того, если еще совсем недавно дольщики-граждане были практически бесправны при нарушении застройщиком договорных условий, то сегодня их защищает закон № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который, в частности, устанавливает требования к договору долевого участия (ст.4).

 Скачать договор долевого участия в строительстве

Риски долевого строительства многоквартирных домов и страхование от них

Неблагоприятное развитие событий при долевом участии в строительстве для покупателя все же имеется, причем не всегда виноват в этом застройщик. Существует несколько типичных ситуаций, с которыми может столкнуться дольщик:

  • умышленное неисполнение своих обязательств застройщиком: сбор денег под «псевдостроительство», продажа одного и того же «виртуального» объекта сразу нескольким участникам;
  • внешние факторы: негативные экономические и политические изменения в стране; 
  • существенное отличие реальных размеров и качества готовой квартиры от обещанных. 

Ограждая дольщиков от таких неприятных моментов, законодатель обязывает застройщиков страховать свою ответственность за невыполнение или выполнение не в полной мере принятых на себя обязательств (ст. 23.1 федерального закона «О взаимном страховании» от 29.11.2007 № 286-ФЗ).

Кроме того, многих из этих ситуаций можно избежать, заключив с застройщиком составленный по всем правилам договор о долевом участии в строительстве жилья.

Зачем заключать именно договор долевого участия в строительстве и проводить его регистрацию?

Для этого есть несколько причин:

  • до передачи квартиры дольщику строящееся жилье находится у него в залоге, поэтому распорядиться им по своему усмотрению застройщик не сможет (п.1 ст.13 214-ФЗ);
  • с 01.01.2014г., в связи с вступлением в силу закона N 294-ФЗ от 30.12. 2012 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вводится дополнительная мера, защищающая покупателя – обязательное страхование ответственности застройщика или поручительство банка.
  • минимизирован риск продажи одной и той же квартиры нескольким лицам;
  • в случае нарушения договорных сроков передачи готового жилья покупатель вправе требовать от застройщика выплату неустойки – 1/150 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости, указанной в договоре, за каждый день просрочки;
  • покупатель получает гарантию на приобретенное жилье — не менее 5-ти лет с даты его передачи;
  • дольщик в случае, если он передумал покупать квартиру, вправе уступить права требования по такому договору новому участнику.

Согласно п. 3 ст. 4 214-ФЗ, процедура регистрации договора участия в долевом строительстве обязательна, без ее проведения договор не может вступить в силу.

Документы, которые нужно изучить перед заключением сделки (разрешение на строительство, проектная декларация, образец договора)

Обратите внимание, что в соответствии с законодательными нормами застройщику для привлечения денежных средств дольщиков необходимо выполнить ряд действий, а именно:

  • получить разрешение на осуществление строительства;
  • опубликовать в СМИ, разместить в сети Интернет или представить в регистрационный орган так называемую проектную декларацию, содержащую сведения как о застройщике, так и о строительном объекте; 
  • осуществить регистрацию права собственности (договора аренды) на землю, предназначенную для строительства. 

Поэтому перед тем, как сделать выбор в пользу долевого участия в строительстве и решиться на заключение договора с застройщиком, попросите его показать вам разрешение на строительство, а также ознакомьтесь с проектной декларацией и, если она была опубликована, узнайте — где и когда. Застройщику разрешено не опубликовывать декларацию, если денежные средства привлекаются без рекламы, однако в таком случае он обязан предъявлять ее для ознакомления всем заинтересованным лицам.

Если лицо, к которому обратился потенциальный покупатель квартиры, предлагает для подписания свой образец договора участия в долевом строительстве, его обязательно нужно изучить на соответствие требованиям закона.

Какие условия должны быть включены в договор о долевом участии в строительстве?

Изучив предварительную информацию и решив вступить в долевое участие в строительстве многоквартирного дома, вам необходимо обратить внимание на состав договора и его основные пункты. Законом не установлена единая форма данного документа, однако есть важные разделы, без которых такой договор будет считаться недействительным:

  1. Предельно конкретное описание объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику;
  2. Цена договора, а также порядок и сроки внесения платежей;
  3. Срок передачи объекта;
  4. Сведения о гарантийном сроке на строительный объект;
  5. Информация о способах обеспечения исполнения обязательств застройщика по данному договору.

При отсутствии хотя бы одного из этих условий договор будет считаться незаключенным. Также законной признается только письменная форма этого документа.

Кроме обязательных пунктов, хорошо бы увидеть в договоре следующую информацию:

  • порядок корректировки цены договора в случае изменения площади объекта (лучше, если стоимость не будет подлежать изменению);
  • указание максимального количества раз сдачи жилья государственной комиссии;
  • сроки устранения недочетов, выявленных дольщиком при осмотре квартиры;
  • сведения о форме управления будущим домом;
  • срок, порядок и стоимость оформления объекта в собственность.

Обратите внимание на одну важную особенность договора долевого участия — он является типовым для всех дольщиков, а потому индивидуальные внесения изменений в него очень затруднительны.

Для чего используется предварительный договор долевого участия?

Довольно жесткие требования закона 214-ФЗ, предъявляемые к застройщикам, заставляют некоторых из них избегать заключения договора долевого участия, заменяя его похожей по названию формой — предварительным договором долевого участия в строительстве, который является по своей сути одной из наиболее рискованных сделок. Причем, несмотря на свою опасность для покупателя, таких договоров заключается не так уж и мало. Почему? В первую очередь потому, что на предварительном этапе цена за недвижимость минимальна.

Основной причиной, по которой застройщик предлагает заключить предварительный договор, является отсутствие у него разрешения на осуществление строительства.

Решаясь на заключение такого договора, подумайте, разве есть какие-нибудь гарантии, что это разрешение дадут позже? В конечном итоге, погнавшись за низкой стоимостью жилья и приняв условия долевого участия в строительстве сомнительного характера, можно потерять значительно больше, нежели приобрести.

Источник: https://nsovetnik.ru/kuplya_prodazha_kvartiry/kak_gramotno_zaklyuchit_dogovor_dolevogo_uchastiya_v_stroitelstve/

Как правильно оформить договор долевого участия в строительстве?

После того, как выбор застройщика сделан, выбрана конкретная квартира с определенной планировкой за указанную цену, наступает черед оформления договора долевого участия в строительстве в соответствии с ФЗ №214 от 13.12.2004 г.

Как оформляется покупка новостройки?

От обыкновенной покупки квартиры, полностью готовой и уже эксплуатирующейся, приобретение новостройки имеет существенные отличия.

Покупатель не заключает договор купли-продажи, так как объекта купли-продажи как такового еще не существует.

До тех пор, пока многоквартирный дом не сдан в эксплуатацию, застройщик вправе только заключать с потенциальными покупателями договора долевого участия в строительстве.

Фактически покупатель превращается в инвестора строительства (дольщика). Он вкладывает свои деньги, наряду с другими дольщиками, чтобы дом был достроен в проектные сроки.

Но возможен и второй вариант, когда квартира была куплена на стадии котлована, а потом еще раз до сдачи дома в эксплуатацию по более выгодной цене продана новому покупателю – тут подписывают не договор долевого участия (он уже подписан с первым покупателем), а договор уступки права требования по договору долевого участия. Оба варианта соответствуют ФЗ №214.

Состав мероприятий по оформлению сделки с новостройкой включает в себя:

Настоящим собственником дольщик становится после окончательной регистрации права собственности на квартиру в ЕГРП, а до этого момента он является обладателем документа, дающим право требовать выполнения условий ДДУ. Только после регистрации права собственности в ЕГРП, владелец сможет оформить постоянную регистрацию в своей квартире, продать ее, сдать в аренду, заняться при желании перепланировкой и т.д.

Читайте также:  Какая статья за избиение человека предусмотрена ук рф? какое наказание? - юридические советы

К оформлению ДДУ относятся только два первых пункта – подготовка документов и непосредственно подписание договора. Рассмотрим, как правильно провести оба этапа, чтобы в итоге получить такой ДДУ, в котором каждый пункт устраивает дольщика на 100%.

Подготовка документов покупателем

Какой именно состав документов потребуется для оформления ДДУ напрямую зависит от того, на кого оформляется договор, и кто будет оплачивать его стоимость.

Самый простой случай, когда квартиру покупает одинокий покупатель, без семьи и детей. Договор может быть заключен на покупку новостройки по предоплате или в рассрочку. Для подписания договора потребуется только паспорт покупателя.

Для семейного дольщика потребуется представить согласие супруга на сделку. Этот документ оформляется письменно и заверяется нотариально в присутствии того, кто дает согласие.

Можно обойтись без согласия супруга на сделку только в том случае, если в условиях брачного контракта прописано право покупать недвижимость на свое имя. В таком случае потребуется только паспорт и брачный договор.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Покупателей может быть двое, когда новостройку приобретает супружеская пара. Для такой сделки потребуются паспорта обоих супругов и свидетельство о браке.

Второй супруг может лично не присутствовать при подписании договора, тогда пакет документов расширяется на нотариально заверенную доверенность.

И все же юристы настоятельно рекомендуют не множить документы, а присутствовать обоим супругам на сделке, чтобы в будущем это обстоятельство не стало причиной споров и разногласий.

Самый большой пакет документов потребуется при заключении ДДУ с привлечением заемных средств – в ипотеку. Каждый банк требует от клиентов свой список документов.

В крупных строительных компаниях сделками с дольщиками занимаются специалисты – ипотечные брокеры. Они помогут собрать необходимый пакет документов для определенного банка.

Кроме того, брокер сделает все от него зависящее, чтобы банк одобрил заявку на ипотечную ссуду.

Вне зависимости от того, в какой именно банк обратится дольщик для получения ипотечного займа, ему потребуются следующие документы:

  1. Заявление по форме банка на получение ипотечной ссуды.
  2. Копия паспорта.
  3. Копии свидетельства о браке и/или расторжении его (если есть).
  4. Копии свидетельство о рождении детей, или их паспорта.
  5. Копия трудовой книжки.
  6. Копия справки формы 2-НДФЛ.

Если заемщик не имеет официального места работа, либо его официальной зарплаты не хватает для оформления ипотечного займа, об этом следует сразу же сообщить банку. В ряде случаев банки предлагают заполнить собственную форму, куда заемщик вносит сведения о своих реальных доходах.

Заполняя заявление и прикладывая справку 2-НДФЛ, заемщик вправе рассчитывать на выгодные условия кредитования.

Более того, банк может предложить, исходя из трудового стажа, профессии и других данных конкретного заемщика, участие в той или иной целевой программе.

Сейчас действует госпрограмма субсидирования низких ипотечных ставок, также есть целевые программы для военнослужащих, работников медучреждений, учителей и т.д.

Кредит, полученный через предоставление справки по форме банка, также будет выдан клиенту на индивидуальных условиях, но процентная ставка будет не такой выгодной.

Подписание ДДУ

В процессе подписания ДДУ от дольщика требуется предельное внимание, так как этот документ таит в себе довольно много «подводных камней». Ни в коем случае нельзя сразу бросаться подписывать договор. Его следует тщательно изучить, а еще лучше показать юристу. С этого стоит начать.

Этап 1. Показать договор юристу

До того, как дело дойдет до подписания ДДУ на руки дольщику выдается проект будущего дома и его квартиры. Получив на руки экземпляр ДДУ, следует сверить его с проектом и по возможности найти отличия. Их быть не должно, но так бывает не часто.

Показывая ДДУ юристу, дольщик делает верный шаг, так как специалист сразу выявит все рискованные пункты. Поскольку речь идет, как правило, о нескольких миллионах, очень важно дотошно проверить каждую запятую в документе.

Экономить на юристе в данном случае — слишком дорогое удовольствие.

В ДДУ от надежного застройщика обязательно будет указано:

  • Цена квартиры. Четко, в конкретной сумме, без всяких «если».
  • Дата сдачи дома в эксплуатацию.
  • Адрес будущего дома.
  • Кадастровый номер участка, где ведется строительство.
  • Этаж и номер квартиры.
  • Планировка квартиры, ее площадь, высота потолков.
  • Гарантия: 5 лет на квартиру, 3 года на инженерные коммуникации.
  • Страхование ответственности строительной компании.
  • Реквизиты сторон.

Юрист обратит внимание дольщика на все нюансы договора и сведет к минимуму риск финансовых потерь. Многие строительные компании злоупотребляют доверием дольщиков, включая в ДДУ заведомо убыточные для клиентов пункты. Уловить такую «пакость» сможет только опытный глаз юриста, который различает истинный смысл пунктов договора за нарочито бюрократическим языком.

Следующие три этапа касаются именно тех «острых» пунктов, которые юристу и самому дольщику следует изучить внимательнее всего, чтобы избежать грубых ошибок. Пренебрежение этими пунктами в итоге может обернуться большими убытками для покупателя.

Этап 2: проверить срок передачи ключей

Бывает так, что в проектных документах строительная компания указывает очень скорый срок сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию. Но это реклама, он не имеет силы юридического документа. В ДДУ вписан истинный срок передачи ключей дольщику, и вот он может очень сильно отличаться от рекламы.

На деле получить квартиру дольщик сможет только после того, как произойдут два события:

  1. Он полностью погасит долг перед строительной компанией.
  2. Строительная компания получит от муниципалитета разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Срок передачи ключей начинается спустя 30 дней после того, как наступят оба события.

Этап 3: проверить пункт о компенсации площади

Случается, что в процессе строительства по той или иной причине площадь квартиры меняется от проектной величины. В этом случае возникает противоречие. По договору квартира имеет одну площадь, а по итогам обмеров, выполненных приемной комиссией, площадь получается иной — больше или меньше проектной.

Застройщику может быть крайне невыгодно доплачивать дольщикам за разницу в площади, поэтому он может «опустить» такой пункт.

Но тогда по Закону о защите прав потребителей и дольщик не обязан доплачивать строительной компании за «лишние» квадратные метры.

В результате компании стараются так хитро сформулировать этот пункт, чтобы покупатель обязан был оплатить лишнюю площадь, а застройщик не обязан выплачивать компенсацию за недостающую площадь.

Стоит иметь в виду, что на выплату компенсации закон отводит достаточно короткий срок. С момента установления обстоятельства, из-за которого возникло основание для выплаты компенсации, на ее совершение отводится всего 10 дней.

Это означает, что после того, как комиссия проведет замеры и выяснит несоответствие площади квартиры проекту, у застройщика имеется только 10 дней на то, чтобы вернуть деньги дольщику, но и у дольщика при превышении площади заявленной по проекту, тоже есть только 10 дней на оплату компенсации строительной компании.

В какие суммы выливается компенсация, подсчитать довольно просто, ведь цена квадратного метра известна еще на стадии размещения рекламы будущего строительства в СМИ. Допустим, стоимость 1 кв.м.

равна 20 тыс. руб., а несоответствие выявлено в 2 кв.м. Это значит, что за 10 дней после замеров должно быть выплачено 40 тыс. руб. Нарушение сроков выплат влечет наступление предусмотренных законом последствий.

Этап 4: проверить, кто подписывает договор со стороны застройщика

Согласно закону, лишь генеральный директор от имени строительной компании имеет право без доверенности ставить свою подпись на ДДУ. На практике так бывает крайне редко, что не удивительно.

Квартир строительная компания может продавать многие тысячи, генеральный директор просто не в силах подписать каждый такой договор.

Обычно подпись ставит коммерческий директор, глава отдела продаж, везде по-своему.

Задача дольщика и его юриста – просмотреть ДДУ и выяснить, кто именно поставит на нем свою подпись.

Если подпись ставит не генеральный директор (а именно так и будет), тогда необходимо потребовать показать оригинал доверенности на право подписи и его нотариально заверенную копию. В крайнем случае, копию доверенности может заверить своей подписью и печатью генеральный директор.

Только так в случае судебного разбирательства дольщик сможет доказать, что на его экземпляре договора стоит подпись действительно уполномоченного лица строительной компании.

Читайте также:  Обоснованный риск в уголовном праве - юридические советы

Суть всех проверок сводится к тому, чтобы составить так называемый дефектный список. В него дольщик совместно с юристом вносит все спорные пункты договора. При этом важно понимать, что не устраивает покупателя и почему.

Все эти пункты следует обсудить с менеджером строительной компании, чтобы в договор были внесены соответствующие правки. На согласование спорных пунктов может уйти какое-то время, но оно того стоит.

Спешка в данном случае целиком не в интересах дольщика.

Отказ застройщика править договор для дольщика означает только одно: с этой компанией не стоит иметь дело. Само собой, требования должны быть разумными и соответствовать нормам законодательства. Не стоит идти на поводу у уговоров продавца и соглашаться на невыгодные для себя условия.

Если дольщик не уверен в своей психической устойчивости и опасается поддаться на настойчивые увещевания, на этот случай на встречу в офис строительной компании стоит захватить своего юриста, который на понятном оппоненту языке разъяснит: на каком основании возникли разногласия и как именно они должны быть устранены.

Источник: http://law03.ru/finance/article/kak-pravilno-oformit-dogovor-dolevogo-uchastiya

Как правильно составить договор участия в долевом строительстве

Рынок строящейся недвижимости постоянно растёт. Приобрести квартиру в новостройке можно разными способами. Один из них — долевое строительство.

Как правильно составить соответствующий договор, на какие нюансы следует обратить внимание — об этом в нашем материале. Материал специально актуализирован ко Дню строителя — 14 августа.

Компания «КАДИС» и Петербургский правовой портал поздравляют всех строителей с профессиональным праздником и желают успехов в их нелегком, но очень важном труде!

Долевое строительство на сегодняшний день является одной из самых востребованных форм финансирования строительства жилья. Договор о долевом строительстве направлен на защиту прав застройщика и дольщика и является очень важным документом для них обоих.

 Компания «КАДИС» — официальный представитель Консультант Плюс в Санкт-Петербурге и Петербургский правовой портал поздравляют  всех строителей с профессиональным праздником и рассказывают, как составить договор на участие в долевом строительстве без ошибок.

Общие сведения

Понятие «договор участия в долевом строительстве» ввёл  Федеральный закон № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно пункту 1 статьи 4 Закона по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. А тот в свою очередь обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

В соответствии с действующим законодательством договор долевого участия — основной способ для привлечения денежных средств граждан для строительства жилой недвижимости. Чтобы вы могли снизить риски при покупке квартиры в строящемся доме, предлагаем ознакомиться с рекомендациями по составлению договора долевого участия.

Существенные условия договора

В соответствии с п. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ  для того, чтобы договор считался заключенным, в нём должны быть определены существенные условия.

К ним относятся:

  • предмет договора долевого участия в строительстве — объект, подлежащий передаче дольщику;
  • срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику;
  • цена сделки, сроки и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства.

Объект долевого строительства

Предмет договора — конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика, который подлежит передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. Как напрямую следует из пункта 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ, конкретный объект долевого строительства должен быть определен в соответствии с проектной документацией застройщика.

Определение объекта долевого строительства четко в соответствии с проектной документацией позволит в будущем говорить о качестве построенного объекта и о его соответствии договору. А в случае существенного изменения проектной документации позволит дольщику расторгнуть договор долевого участия в судебном порядке.

В договоре долевого участия также должны быть отражены точные характеристики объекта строительства. К ним относятся общая проектная площадь объекта, место расположения путем указания на номер секции, этаж, проектный номер и строительные оси, в которых объект запланирован к созданию в соответствии с утвержденной и согласованной проектной документацией застройщика.

Подобное описание объекта позволит установить его, когда у дольщика возникнет право требования после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

По первому требованию участника долевого строительства застройщик должен предоставить для ознакомления всю имеющуюся документацию относительно строящегося объекта, в том числе и проектную документацию.

Срок завершения строительства объекта

Пункт 1 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ устанавливает, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Срок должен быть единым для всех участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать квартиры, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта.

Как правило, срок передачи объекта долевого строительства определяется периодом времени, в течение которого объект должен быть передан дольщику. Такой способ определения сроков передачи объекта долевого участия не противоречит действующему законодательству и вписывается в общие правила определения сроков в гражданско-правовых договорах.

Стоит обратить внимание еще на положение договора. Оно касается продления сроков передачи объекта долевого строительства дольщику. Здесь могут быть два варианта. Первый сводится к тому, что стороны подписывают дополнительное соглашение к договору.

Второй вариант предполагает автоматическое продление сроков. В этом случае застройщик направляет дольщику письмо с предложением подписать дополнительное соглашение и в случае отсутствия реакции с его стороны новые сроки будут считаться согласованными.

Чаще всего застройщики предпочитают второй вариант, тем самым ограждая себя от возможного судебного разбирательства по взысканию неустойки за задержку сроков передачи объекта участнику долевого строительства.

В соответствии с пунктом 3 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Цена договора, сроки и порядок уплаты

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ под ценой договора участия в долевом строительстве понимается размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Цена договора устанавливается самим застройщиком императивно и может быть разной для одинаковых объектов долевого строительства в одном строящемся многоквартирном жилом доме. Стоимость объекта долевого строительства зависит от многих факторов. Например, от местоположения объекта, способа строительства и так далее.

Застройщик может предоставить рассрочку по оплате цены договора. Она, как правило, прописывается в дополнительном соглашении к договору.

Стоит обратить внимание, что оплата по договору долевого участия должна осуществляться только после регистрации договора в государственном органе. Застройщики, чтобы обезопасить себя от возможной неуплаты со стороны дольщика и для обеспечения исполнения обязательств, прописывают в договоре аккредитивную форму расчётов.

Само по себе внесение суммы платежа на счет аккредитива не является платежом застройщику, но позволяет ему при предъявлении в банк зарегистрированного договора долевого участия получить данную сумму в счёт оплаты по договору.

При такой форме расчёта дольщику гарантируется, что до момента государственной регистрации договора, денежные средства не поступят на расчётный счёт застройщика.

Основанием для изменения цены договора могут быть изменение площади квартиры (увеличение/уменьшение фактической площади квартиры по сравнению с проектной), которые определяются по результатам обмера ПИБ .

Условие об изменении цены договора по результатам обмера  ПИБ  обычно включается в текст договора и является общепринятой практикой всех застройщиков. Подобная оговорка позволяет застройщику требовать доплаты по результатам обмеров.

Уклониться от оплаты в этом случае у дольщика не получится.

Часто в договоре прописывается и минимально возможное отклонение от проектной площади квартиры, при котором доплата не потребуется.

Гарантийные сроки

В соответствии с пунктами 5 и 5.1 статьи 7 Федерального закона 214-ФЗ гарантийный срок должен быть установлен договором. Для объектов долевого строительства он не может быть меньше пяти лет, для технологического и инженерного оборудования — меньше трёх. При этом гарантийный срок начинает исчисляться с момента подписания акта-приема передачи квартиры владельцу.

Гарантийные сроки, прописанные в договоре, позволят дольщику в случае выявления недостатков в полученной квартире, предъявить претензии застройщику.

На что еще нужно обратить внимание

Перечисленные условия необходимы для того, чтобы договор долевого участия считался заключенным. Все остальные условия договора стандартны, но на некоторых из них можно остановиться подробнее.

Читайте также:  Должностные обязанности оператора котельной - юридические советы

Стоит обратить внимание на раздел «Ответственность сторон по договору». Здесь оговаривается ответственность сторон за нарушение условий договора. Как правило, она полностью соответствует требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, а порой и полностью копирует соответствующие разделы закона.

Однако в последнее время многие застройщики стали прибегать в договоре к формулировкам, которыми пытаются снять с себя ответственность за задержку во вводе дома в эксплуатацию и передаче объекта участнику строительства по причине неисполнения обязательств со стороны поставщиков энерго-, тепло- и водоснабжения. В судебном разбирательстве такие положения договора не учитываются.

Некоторые застройщики пытаются включать в текст договора положения, которые противоречат действующему законодательству и ущемляют права участника долевого строительства.

Например, прописать в договоре подсудность споров, вытекающих из исполнения договора долевого участия, только по месту нахождения застройщика.

Часто в договорах встречается возложение на дольщика обязанности заплатить аванс за шесть месяцев за услуги управляющей организации.

В подобных случаях следует принимать во внимание, что в силу пункта 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей, которое предоставляет гражданам дополнительные гарантии защиты.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 « О защите прав потребителей » условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Если вы встретите в договоре такие положения, стоит обратить на них внимание, но иметь ввиду, что они являются недействительными.

Источник: http://ppt.ru/news/127741

Как правильно заключить договор долевого участия в строительстве?

«Желание сэкономить средства и стать владельцем новенькой квартиры, может быть реализовано уже сегодня»! — призывают рекламные материалы многочисленных компаний-застройщиков.

Чтобы избежать всевозможных рисков, связанных с приобретением жилья в несуществующем доме, необходимо уделить максимум внимания корректному оформлению документов.

Нужно изучить не только привлекательные рекламные буклеты, но и договор участия в долевом строительстве, ведь именно он может таить сюрпризы, которые способны сделать вас заложником собственной мечты.

Договор долевого участия (ДДУ) в строительстве жилого дома — это главный документ, подписывая который, застройщик обязуется построить дом и передать заветную квартиру, в обмен на ваши средства. Кроме этого договора, никаких других форм вам предлагать не должны.

Излишне напоминать, насколько дольщик не защищен, вкладывая свои «кровные», в предварительный договор и оплачивая стоимость квартиры кредитными средствами. Подписывая такой документ, нужно понимать, что ни о каком сроке передачи жилья речи не идет.

Максимум о чем можно говорить — это о сроке заключения основного договора купли-продажи. В то же время, со сроками по кредитным выплатам, все будет в полном порядке.

Можно не сомневаться в том, что если сдача дома отложится на год и более, реструктуризовать долг банк вам не предложит!

Наиболее защищенным будет дольщик, заключающий договор, предусмотренный Законом 214-ФЗ. Форма данного договора стандартизирована, поскольку требования к нему подробно изложены в законе.

Договор о долевом участии должен содержать:

  • определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика, после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  • срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  • цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре этих условий, документ считается незаключенным. Далее, договор подлежит государственной регистрации, что является страховкой от так называемых «двойных» продаж. При других схемах такой гарантии вам никто не даст. Между тем, заключая такой договор, следует обратить внимание на целый ряд моментов, о которых пойдет речь далее.

Цена за квадратный метр площади объекта окончательная и пересмотру не подлежит

Нужно иметь в виду, что цена за помещение в целом может измениться по результатам замеров БТИ пропорционально его площади. Добросовестные застройщики обычно указывают люфт в 0,5–0,7 кв.

метров в ту или другую сторону, при котором цена остается стабильной.

А вот на случай, если после обмеров БТИ ваша квартира окажется меньше площади, указанной в договоре, можно получить свои денежные средства, внеся пункт о дополнительных взаиморасчетах.

Елена Никоненкова,
директор консалтинговой фирмы «Прецедент»

Есть такой любимый пункт компаний-застройщиков о том, что если квартира увеличилась более чем на 1 метр, то дольщик будет обязан заплатить дополнительные средства. Здесь нужно быть внимательным, потому что ценообразование у нас производится исходя из цены метра.

На момент приобретения объекта недвижимости, дольщик покупает квартиру и для него 55 или 57 кв метров не играют роли. Как правило, после обмеров БТИ в среднем площадь изменяется на 2–3 метра стабильно.

Значит, если мы не хотим доплачивать, деньги застройщику, мы этот пункт должны исключить.

Почему важно обращать внимание на срок сдачи объекта

В договоре должен быть указан примерный срок сдачи — квартал, год, а также срок передачи квартиры (конкретное количество календарных дней, с привязкой, обычно, к сдаче дома). Сюда очень часто вписывают оговорки, просрочка какой продолжительности не влечет ответственности застройщика. Это — на ваше усмотрение, но вообще-то такая оговорка противоречит закону.

В каком виде сдается квартира?

 Договор должен содержать точное описание будущей квартиры. Это информация о строительном адресе, площади,метраже,наличии лоджии (балкона). Кроме того, в договоре должна быть указана секция, подъезд, положение на этаже.

Если Вы планируете купить квартиру с отделкой, приложение к договору, либо сам договор должны содержать конкретные виды работ по отделке помещения с указанием материалов. Лучше изложить это подробно, поскольку даже фраза «без чистовой отделки» некоторые действия строителей все же предполагает.

В частности, следует указать на остекление окон, балкона (лоджии), наличие стяжки, выравнивание стен и потолка, наличие разводки под сантехоборудование, межкомнатных дверей (если предусмотрены проектом.).

И учтите, чтогазифицированный дом по действующим правилам не может сдаваться без газового оборудования!

Также, в договоре желательно указать тот момент, когда вы сможете получить ключи от квартиры и доступ к ней с целью начать отделочные работы — если застройщик готов предоставить вам такую возможность до официальной сдачи дома.

Учтите, что с этого момента на дольщика перекладывают затраты по коммунальным платежам — не соглашайтесь, поскольку до регистрации дома в качестве жилого, вам придется оплачивать все по промышленным тарифам, а затраты эти, обычно, уже заложены в цену строительства.

Елена Никоненкова,
директор консалтинговой фирмы «Прецедент»

Есть еще один интересный пункт, который застройщики любят указывать в разделе «Права застройщика».

Его содержание примерно следующее: в случае колебания курса доллара, падения метеорита, нашествия инопланетян у нас повысится стоимость стройматериалов более чем на 20%, то застройщик в праве по собственному усмотрению увеличить сумму договора.

Против таких пунктов следует возражать однозначно, поскольку увеличение на 20% может носить сезонный, стабильный характер (зимой стройматериалы дешевле из-за уменьшающегося спроса). То есть, это не те обстоятельства, к которым можно привязывать увеличение цены договора долевого участия.

Если говорить об увеличении, тогда нужно говорить о среднегодовом, по расчетам Министерства строительства. Это должен быть какой-тоофициальный документ, который свидетельствует о среднегодовом увеличении.

Опять же, бессмысленно на это соглашаться, поскольку мы знаем, что стоимость строительства зависит от цены квадратного метра и от того, насколько грамотно застройщик манипулирует заемными деньгами. Как правило, около 30% чистой прибыли застройщик получает с квартиры.

Соответственно увеличение цены материалов — это маленькая долька в цене квартиры, которая никак не может увеличивать стоимость квадратного метра и должна быть отнесена на риски Застройщика. Зачастую если дольщики не согласны доплачивать, то такие пункты используются как основания для расторжения договора долевого участия. Учитывая, что застройщик заключал с дольщиков договор на стадии строительства, взял деньги, использовал их, вложил в жилье, соответственно, вернуть ту же сумму, которую он взял, ему будет все равно выгоднее потому, что эту квартиру он уже продаст дороже.

Расторжение договора долевого участия

Дольщик имеет право расторгнуть договор долевого участия. Основанием для этого является задержка строительства более чем на два месяца, существенные недостатки квартиры, отказ устранить недочеты в разумный срок или уменьшить стоимость квартиры при обнаружении недостатков.

Ни в коем случае не поддавайтесь на уговоры подписать акт приема-передачи квартиры, пока не осмотрите ее как следует и не зафиксируете все недоделки и неполадки, которые в обязательном порядке следует включить в акт. Ни в коем случае не поддавайтесь на уговоры подписать акт без недоделок! Иначе вам никому и никогда не удастся доказать, что таковые были.

 Дольщик может взыскать с компании деньги за пользование чужими средствами или разницу между ценой договора и стоимостью жилья на момент расторжения договора.

Также, дольщик вправе расторгнуть сделку, если застройщик не опубликовал проектную декларацию, строительные работы компания может производить, имея разрешение на строительство и проект соответствующий градостроительным нормам.

В таком случае застройщик будет обязан вернуть назад денежные средства с процентами, а также компенсировать убытки дольщика.

Читать следующую статью «Как рассчитать налог на имущество физических лиц в 2016 году?»

Читайте также

Наверх ▲

Источник: http://www.DomostroyNN.ru/statyi/instrukcii/kak-pravilno-zaklyuchit-dogovor-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve

Ссылка на основную публикацию