Как и при каких условиях можно продать квартиру в ипотеке? — юридические советы

Как продать квартиру находящуюся в ипотеке

Как и при каких условиях можно продать квартиру в ипотеке? - юридические советы

Вопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен. Некоторые владельцы ипотечной недвижимости сталкиваются с материальными трудностями: для них ежемесячные взносы становятся непосильными.

У других возникает желание приобрести более просторное жильё. А третьи просто хотели бы заработать на ипотеке.<\p>

Эти и другие факторы заставляют владельца задуматься о продаже ипотечного жилья. Но ведь жилплощадь не принадлежит им полностью.

Так можно ли продать квартиру, приобретённую в ипотеку?

Те, которых волнует данный вопрос, могут спокойно выдохнуть: ипотечную недвижимость можно продать и в текущем 2018 году. Только процедуру продажи необходимо осуществлять грамотно, руководствуясь установленными правилами. Статьи №29 и № 33 ФЗ, касающиеся ипотечного кредитования, предоставляют заёмщику право эксплуатации и продажи квартиры, купленной в ипотеку.

Как продать ипотечную квартиру?

Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

  1. Досрочное погашение займа.
  2. Самостоятельная продажа.
  3. Продажа с помощью банка.
  4. Продажа долговых обязательств.

Досрочное погашение

Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

  1. Определение суммы задолженности по кредиту.
  2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
  3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
  4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
  5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
  6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

Самостоятельная продажа

Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

  1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
  2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
  3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
  4. С квартиры снимается обременение.
  5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
  6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа ипотечного жилья банком

При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

Продажа долговых обязательств

Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

  • Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
  • В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого.

В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту.

А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

Налоговые обязательства

Продавцу ипотечного жилья следует учесть один нюанс: если недвижимость находится в его собственности менее 3-х лет и продана по более высокой стоимости, ему придётся заплатить налог с продажи квартиры (13%) .

Нюансы продажи недвижимости, купленной по военной ипотеке

Согласно закону, жильё, купленное с использованием целевого жилищного и ипотечного займов, до момента полного погашения кредита является залогом не только у кредитной организации, но и у Минобороны РФ.

Обременение будет снято с квартиры только после полного погашения займа и после достижения заёмщиком 20-летнего срока службы. Схема продажи такой квартиры обычно включает поиск средств для погашения ЦЖЗ.

Алгоритм проведения сделки следующий:

  1. Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
  2. Уточняет в банке сумму долга.
  3. Погашает сумму задолженности.
  4. Находит покупателя на жильё.
  5. Получает документ о снятии обременения.
  6. Получает в Росреестре документ на право собственности.
  7. Продаёт квартиру по обычной схеме.

Видео: Процедура продажи ипотечной недвижимости

Документы для продажи ипотечной недвижимости

Проведение процедуры продажи ипотечного жилья требует от заёмщика подготовки полного пакета документов. Что в него входит?

  • документ, подтверждающий платёжеспособность;
  • договор купли-продажи с покупателем;
  • справка об отсутствии задолженности по кредиту;
  • закладная по займу;
  • документ о зачислении покупателем средств на недвижимость, которыми будет погашён остаток по кредиту;
  • документ, подтверждающий снятие квартиры с обременения.

Таким образом, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. И даже несколькими способами. Главное – провести процедуру грамотно, не скрывая ничего ни от банка, ни от покупателя.

Источник: http://ipoteka-expert.com/mozhno-li-prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Продажа квартиры по ипотеке: пошаговая инструкция для продавца жилья

Снижение уровня сбережений у населения заставляет владельцев недвижимости обращать внимание на продажу квартиры по ипотеке: пошаговая инструкция для продавца жилья облегчит процесс сделки и обережёт всех участников от мошенничества.

Варианты возникновения ипотеки

Ипотека при реализации квартиры может возникать в таких ситуациях:

  1. Продажа квартиры от застройщика по ипотеке в рассрочку. Всю ответственность и риски при этом принимает на себя юридическое лицо, которое владеет многоквартирным домом. После подписания документов о передаче квартиры конечным владельцам, недвижимость остаётся в залоге у фирмы-застройщика до полной выплаты договорной цены жилья.
  2. Продажа квартиры между двумя физическими лицами в рассрочку без участия финансовых кредитных организаций.
  3. Традиционная трёхсторонняя ипотечная схема продажи жилья с участием покупателя, продавца и банка.

Более подробного рассмотрения требует вопрос о том, как проходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке по последнему варианту, поскольку это самый распространенный случай.

Порядок продажи квартиры по ипотеке

Юридически неподкованные продавцы зачастую не хотят сами разбираться с тонкостями реализации квартиры по ипотечной схеме.

Да и риелторы стремятся представить процедуру продажи жилья по этой схеме сложной, чтобы дополнительно заработать на посреднических услугах.

Фактически при продаже квартиры через ипотеку риски продавца минимизированы хорошей законодательной базой и банковским посредничеством.

Собственники квартиры могут продавать недвижимость лично, без доверительных лиц, отсутствие риелтора никак не скажется на вероятность отказа банка в выдаче ипотечного кредита.

Шаг первый. Предпродажные хлопоты

Этот этап подразумевает поиск покупателя, проверку наличия и актуальности всех необходимых документов, а также заключение договора с риелторской компанией (при необходимости). Если покупатель найден, то нужно определиться с тем, какие документы нужны для продажи квартиры в ипотеку. Потребуются:

  1. Паспорта собственников жилья.
  2. Кадастровый паспорт. Этот документ обязательный и должен быть актуальным: быть оформленным на текущего владельца, содержать информация о перепланировках, если такие были и т.д. Если необходимо, его лучше повторно заказать заранее.
  3. Технический паспорт на квартиру.
  4. Выписка с ЕГРН. Берётся в Росреестре или МФЦ и подтверждает отсутствие обременений по недвижимости.
  5. Имеющиеся правоустанавливающие документы на жильё (договора купли-продажи, мены, дарения, завещание, ордер, свидетельство о праве собственности или другие бумаги).
  6. Оценка стоимости квартиры. Оценщик обязательно согласовывается с банком. Как правило, оценку оплачивает и все согласовывает покупатель.
  7. Документ о прописанных на продаваемой жилплощади лицах (форма №9). В идеале, квартира не должна иметь прописанных в ней людей. А при проживании в жилом помещении несовершеннолетних детей банк может даже отказать в кредите.

Этот перечень документации не является исчерпывающим. Могут понадобиться и другие документы, если в собственниках значатся несовершеннолетние дети, пропавшие без вести, недееспособные лица, а также в других законодательно урегулированных ситуациях.

Если покупатель найдет самостоятельно, и все документы есть в наличии, то продавец может не платить риелторской фирме за сопровождение сделки, а при необходимости — ограничиться консультацией у юриста либо в банке-кредиторе по нюансам сделки.

Шаг второй. Предварительный договор

Для страховки и соблюдения прав всех сторон ипотечной сделки составляется предварительный договор. Этот документ не передаёт право собственности на квартиру, а лишь регулирует обязанности сторон трёхсторонней ипотечной схемы и сроки их исполнения. Пример предварительного договора Сбербанка можно скачать здесь.

Стоимость квартиры, порядок внесения задатка, оформление расписки, финансовые обязательства сторон по оплате юридических услуг также определяются в предварительном договоре купли-продажи жилья.

Перед непосредственным получением кредита продавец должен передать заёмщику копии документов по квартире, оригиналы третьим лицам отдавать не нужно для исключения мошеннических действий.

Шаг третий. Получение гарантий оплаты

Для уверенности всех сторон ипотечной сделки в итоговой реализации всех договорённостей финансовые организации предлагают три основных схемы расчётов с продавцом квартиры:

  1. Безналичный перевод кредитных средств банком непосредственно продавцу после регистрации недвижимости на имя покупателя. Это условие прописывается в предварительном и окончательном договоре приобретения недвижимости.
  2. Использование банковской ячейки для хранения кредитных средств. При этой схеме банк выдаёт заёмщику деньги, которые сразу помещаются в сейф финансового учреждения. Доступ к ячейке появляется у продавца только после переоформления квартиры на покупателя.
  3. Расчет через банковский аккредитив. Это аналог первого способа предоставления гарантий продавцу. Но вместо указания обязательства банка выплатить деньги на обычный счет продавца, в договоре указывается специальный аккредитивный счет и подробно описывается схема перечисления денег продавцу. Снять деньги с такого счета продавец сможет при предъявлении определенных документов, например, зарегистрированного договора купли-продажи либо расписки регистрирующего органа.
Читайте также:  Продать квартиру без уплаты налога теперь можно только через 5 лет после ее приобретения - юридические советы

Все варианты подразумевают наличие доказательств факта регистрации недвижимости на нового собственника либо прием документов по сделке на регистрацию Росреестром или МФЦ.

Если покупатель посреди процедуры оформления исчез с документами, недоступен для контакта, то продавец может самостоятельно заказать в Росреестре выписку. Если в выписке из ЕГРН будет указан новый собственник, то продавец вправе получить свои деньги от банка.

Шаг четвёртый. Подписание договора купли-продажи

После получения банковских гарантий перечисления ипотечной ссуды продавец с покупателем подписывают окончательный договор купли-продажи квартиры.

Далее заёмщик с банком и продавец должны обратиться в Регпалату или МФЦ для перерегистрации купленной недвижимости на новых собственников и наложения обременения. Сразу заказывается выписка из ЕГРН для подтверждения завершения сделки. Фактически на этом этапе продавец расстаётся со своей квартирой окончательно, если покупатель выполнит свои обязательства.

Шаг пятый. Получение денег

Наконец, пришёл тот счастливый момент, когда продавец получает деньги при продаже квартиры в ипотеку. После завершения перерегистрации жилья банк перечисляет продавцу деньги в соответствии с договором. Этим переживания продавца заканчиваются, и он может свободно распоряжаться полученными средствами.

Продажа квартиры через ипотеку: риски продавца

Безрисковых схем продажи недвижимости не существует, потому что мошенники постоянно придумывают новые способы обмана в квартирной сфере.

Продажа квартиры должна завершиться для продавца получением денег, но даже факт окончательного расчёта не гарантирует отсутствие проблем в будущем. Ниже представлены основные варианты, при которых продавец может попасть в неприятные ситуации:

  1. Банк не выдал заёмщику кредит. В данном случае негатив для продавца заключается в потере времени, а, возможно, и денег, которые были потрачены на нотариальные услуги, например, на согласие супруги на продажу.
  2. Заёмщик переоформил квартиру, но банк признали неплатежеспособным и перечислить деньги по договору продавцу невозможно. Это самый негативный вариант, его решение находится исключительно в судебной плоскости. Поэтому рейтинг кредитуемой финансовой организации должен быть высоким. Старайтесь избегать продажи квартиры, если покупателя финансирует малоизвестный региональный банк.

Теоретически лишиться квартиры и денег одновременно можно и другими путями. Они связаны с совместными мошенническими действиями банковских работников и покупателей недвижимости. Но эти случаи редки, связаны с уголовными преступлениями, и от них не могут застраховать даже опытные риелторы.

Можно ли продать квартиру по ипотеке, не приватизированную ранее?

Неприватизированную квартиру продать нельзя, потому что её жильцы не являются непосредственными собственниками объекта. Такая жилая недвижимость подлежит только обмену и лишь с согласия балансодержателя квартиры.

Если собственники желают избавиться от неприватизированной квартиры через ипотеку и получить за это деньги, то нужно будет сначала оформить полноценное право собственности на такую жилую площадь. Государство уже 20 лет продляет сроки бесплатной процедуры приватизации жилья.

И если за этот срок человек не оформил собственность на свою квартиру, то винить в этом упущении можно только себя.

Опасным качеством продавца квартиры является самоуверенность в собственных знаниях. Именно за таким типом людей и охотятся мошенники. Поэтому перед сделкой рекомендуется проконсультироваться у юриста, показать ему все имеющиеся документы и рассказать предложенную схему кредитования. Это уменьшит эмоциональные переживания и избавит продавца от потенциальных рисков.

Источник: http://ProIpoteku24.ru/stati/kak-pravilno-prodat-kvartiru-po-ipoteke-osobennosti-sdelki-kupli-prodazhi/

Как правильно продать квартиру если она в ипотеке? Обзор вариантов и нюансы оформления сделки и документов

Комментарии:4

Продажа и покупка ипотечных квартир – достаточно распространенная процедура.

Причины отчуждения недвижимости могут быть разными – от необходимости расширения площади до нехватки денег на уплату долгов.

Так или иначе, продавцу необходимо знать, как провести сделку и не остаться в долгу у банка.
Сегодня я расскажу о законных способах продажи ипотечного жилья и постараюсь ответить на Ваши вопросы.

○ Особенности ипотечного жилья

Порядок отчуждения квартиры в ипотеке связан с правовым статусом такого имущества. Особенности ипотечной недвижимости:

  • Жилье принадлежит заемщику, право собственности которого ограничено.
  • Ограничение регистрируется в обязательном порядке в Росреестре.
  • Право распоряжения недвижимостью заемщик получает после полного погашения долга и снятия обременения.
  • Пока недвижимость обременена, сделки с ней нельзя проводить без согласия кредитора.

Можно ли продать ипотечную квартиру? Да. Существует несколько законных схем реализации такой недвижимости.

Вернуться к содержанию ↑

○ Как продать ипотечную квартиру?

Рассмотрим предпочтительный порядок действий при заключении сделки в зависимости от ситуации.

✔ Самостоятельная продажа

Сделка без рисков и для продавца, и для покупателя, проводится следующим образом:

  • Продавец предупреждает банк о своем желании выставить квартиру на продажу и берет справку о сумме оставшейся выплаты (если есть долги по ипотеке, их следует погасить).
  • После того как покупатель найден, оговариваются все нюансы дела и составляется предварительный договор купли-продажи.
  • Продавец и покупатель отправляются в банк, где открывается две ячейки – в одну продавец вносит деньги в счет оплаты суммы долга, в другую вносит средства, уплаченные заемщиком по кредиту.
  • Между покупателем и продавцом оформляется расписка о внесении денег в банк в качестве залога.
  • Кредит полностью погашается.
  • С квартиры снимается обременение.
  • Заключается договор купли-продажи.
  • Новый собственник регистрирует свои права в Росреестре.
  • Продавец получает доступ к ячейке с деньгами. 

✔ Продажа банком

Банк может на себя взять все нюансы, связанные с оформлением сделки. Покупателю достаточно предупредить кредитора о своем намерении и о его причинах. После этого недвижимость выставляется на продажу.

Когда желающий приобрести недвижимость нашелся, банк с покупателем оговаривает порядок расчета. После погашения кредита, финансовое учреждение самостоятельно предупреждает Росреестр о произошедших изменениях.

Далее оформляется сделка купли-продажи. После регистрации прав собственности покупателя на квартиру, продавец получает доступ к банковской ячейке, куда приобретателем была внесена сумма, равная той, которую должник успел самостоятельно выплатить по кредиту.

✔ Продажа в случае, если покупатель платит наличными

Чье согласие нужно для продажи квартиры в этом случае? Иногда такая сделка не требует согласования с банком, тем не менее перед внесением денег по ипотечному кредиту, не лишним будет почитать кредитный договор. Вполне возможно, что финансовое учреждение не допускает самовольного отчуждения залоговой недвижимости, а за досрочное погашение кредита взимает штраф.

Если есть долги по ипотеке, банк может обязать продавца их погасить или засчитает сумму долга и штрафных санкций в остаток по кредиту.
Кроме того, в сделке с полным выкупом квартиры есть один нюанс – покупатель вряд ли согласится дать задаток без каких-либо гарантий.

Такой гарантией может выступить предварительный договор купли-продажи, где будут прописаны следующие положения:

  • Срок заключения основного соглашения.
  • Обязанности и права сторон.
  • Порядок расчетов.
  • Цена квартиры и размер залога.
  • Сроки выполнения отдельных действий – обращения в банк, снятия обременения.

Неисполнение условий предварительного договора является поводом для обращения в суд и принудительного исполнения обязанностей сторон. 

✔ Продажа ипотечной квартиры под ипотеку

Если денег у покупателя недостаточно, банк ему может предоставить ипотеку. Инициировать сделку может как банк, так и продавец. Покупатель должен обратиться в этом случае к залогодержателю и поинтересоваться, готовы ли с ним заключить ипотечный договор.

Если заявитель устраивает финансовое учреждение в качестве клиента, квартира продается ему по ипотеке. Некоторые банки сами выставляют такие квартиры на продажу и предлагают очень выгодные условия кредитования (например, ВТБ 24). Кроме продажи квартиры, пользуется популярностью сделка по передаче долга.

То есть, покупатель занимает место продавца и вместо него продолжает платить кредит.

Для этой процедуры обязательно привлекается кредитор, только он может дать согласие на замену должника (ст. 391 ГК РФ). Если банк дает разрешение, проверяется платежеспособность покупателя, и оформляется договор уступки прав по ипотечному договору. Законным основанием для этого служит ст. 47 Закона «Об ипотеке».

Вернуться к содержанию ↑

○ Риски при покупке ипотечного жилья

Покупатель может столкнуться со множеством подводных камней при покупке такой недвижимости. Основные риски:

  • Отказ банка в продаже такого жилья, в переводе долга или в выдаче кредита.
  • Обман со стороны продавца в виде непогашения кредита.
  • Погашение своего долга продавцом и уклонение от дальнейшей сделки.
  • Срыв сделки из-за ее длительности и сложности (продавец может найти за это время более подходящего покупателя).

Покупатель может столкнуться и с другими проблемами, чтобы их не возникло, сделку необходимо проводить с согласия банка.

✔ Продажа без согласия банка

Приобретая квартиру без согласия банка, покупатель может столкнуться со множеством проблем, связанных с махинациями продавца.

Даже если Вы как покупатель вносите всю сумму денег за квартиру и, казалось бы, к банку отношения не имеете, стоит заручиться его поддержкой.

Ведь именно банк является держателем закладной и, следовательно, он должен контролировать сделку.
В чем плюсы покупки через банк?

  • Во-первых, вы не переплатите по оставшемуся кредиту (продавцы иногда предоставляют неверную информацию о долге).
  • Во-вторых, сотрудник банка проведет правильные расчеты.
  • В-третьих, обеспечивается юридическое сопровождение сделки.
  • В-четвертых, банк не сможет предъявить к Вам никаких претензий в будущем.

Покупателю также выгодно обратиться к банку при продаже квартиры.

  • Во-первых, скорее всего, такая обязанность прописана у него в договоре. В случае нарушения его условий, к виновному применяются санкции.
  • Во-вторых, сделка пройдет быстрее и чище. Банк на себя сможет взять долю забот по продаже квартиры (например, снимет самостоятельно обременение).
Читайте также:  Какова муниципальная пенсия за выслугу лет? - юридические советы

Вернуться к содержанию ↑

○ Обзор ипотечных программ банков

Каждый банк по-разному относится к потере постоянного плательщика процентов по кредиту. Например, Сбербанк крайне неохотно идет навстречу клиентам, желающим продать ипотечное жилье. Условием этого учреждения является досрочное предупреждение о реализации жилья.

Штрафы банк не начисляет, но особой помощи при продаже недвижимости от банка ждать не приходится. ВТБ 24, напротив, предлагает программы для рефинансирования долгов других банков, а также помогает гражданам продать ипотечное жилье. Первоначальный взнос составляет 20 %, кредитная ставка – 12 %.

  Газпромбанк предлагает условия еще более выгодные, реализовывая залоговую недвижимость по ставкам 11,7-13 %, в долларах – 10 %.

Не все банки помогают реализовать залоговое имущество, поэтому если Вы желаете приобрести квартиру, внимательно изучите рынок ипотечной недвижимости.  

Вернуться к содержанию ↑

○ Советы юриста:

✔ Квартира была приобретена в 2015 году за наличные, оказалось, что денежные средства банку переданы не были и теперь нас выселяют и перепродают жилье, что делать?

Поведение продавца наказуемо. Вам необходимо обратиться в суд и потребовать назад уплаченные деньги. Обосновать свое требование можно ст.

1102 ГК РФ, которая обязывает продавца вернуть незаконно полученные средства. Также требуйте расторжения договора на основании ст. 450 ГК РФ и требуйте возвращения всех Ваших денег, а также убытков.

Кроме того, Вы вправе привлечь продавца к уголовной ответственности в порядке ст. 159 УК РФ.

✔ Продажа ипотечной квартиры затянулась, так как банк не дает согласие на проведение сделки, а платить по кредиту уже практически нечем. Что делать?

Некоторые банки действительно не желают терять плательщиков кредита и процентов. Попробуйте предложить своему покупателю и банку другой вариант – перевод долга. В этом случае для банка практически ничего не изменится. Вы получите деньги от покупателя, и новый собственник будет далее платить кредит.

Вернуться к содержанию ↑

Специалист Албутова Ольга Николаевна расскажет, как продать квартиру обремененную ипотекой.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник: http://TopUrist.ru/article/54040-kak-pravilno-prodat-kvartiru-esli-ona-v-ipoteke.html

При каких условиях можно продать квартиру, взятую в ипотеку

Улучившие свою жилплощадь с помощью займа от кредитной организации по разным мотивам могут озадачиться сменой жилья еще до того, как рассчитаются по долгу. Задача продать или поменять жилье осложнена его обременением: приобретенная квартира не должна находиться в залоге либо ограничиваться в распоряжении. Однако выходы все же есть.

Вероятные схемы продажи:

  • Погасить кредит ранее срока выплаты. Для сделки нужен покупатель, согласившийся купить обремененную залогом недвижимость и располагающий нужной для сделки суммой.
  • Привлечь иной банк для перекредитования. Финансирование осуществляется за счет вновь появившегося кредитора.
  • Реализовать закладную. Это возможно через открытие депозитной ячейки, где должник получает закладную и способен продать квартиру обычным путем.
  • Сменить заемщика. Продажа квартиры в ипотеку происходит через свой банк-залогодержателя, если приобретатель нуждается в кредитных ресурсах.

Приведенные способы – часто практикуемые, а не обязательные к исполнению. В конкретной ситуации кредитор выносит решение сам, обязательных действий не предусмотрено. Варианты организация подыскивает, защищая собственную выгоду. Важно, решив продать жилплощадь, полученную за счет ипотеки, действовать в согласии с залогодержателем, кредитной организацией.

Продажа квартиры с обременением по ипотеке должна начинаться с разрешения банка. По большей части, договор предусматривает условие, что собственность реализуется с согласия залогодержателя при окончательном расчете по долгу. Следует удостовериться в отсутствии штрафа за досрочный расчет. Его наличие не запретит вам погасить кредит, но увеличит бремя расходов. Итог может быть невыгодным.

Продажа ипотечной квартиры предполагает участие таких субъектов, как:

  1. продавец – залогодатель;
  2. банк – залогодержатель;
  3. новый владелец жилья.

Заручившись одобрением банка, продавец начинает с поиска покупателя, выписки из квартиры всех жильцов, выбора варианта расчета: досрочной полной уплаты долга, закладной, помощи банка.

Продавец, заинтересованный в быстрой реализации, должен быть готов к варианту с дисконтом – понижением стоимости своих квадратных метров.

Скидка оправдана и тем, что покупатель при существующем залоге имеет определенные риски.

Это самый простой, верный и, на первый взгляд, легкий путь. Досрочное погашение и последующее снятие залога не проблема: труднее взять деньги для закрытия кредита, тем более когда уже есть как минимум один долг. Если продавцу повезло, его покупатель обладает средствами, проинформирован о нахождении квартиры в залоге, заинтересован и готов к операции, важно:

  • рассчитываться от имени заемщика либо официального поручителя;
  • положить деньги на банковский счет, с которого была получена ипотека;
  • получить свидетельство от кредитного учреждения о снятии запрета на обременение недвижимости.

Способ используется преимущественно для новой недвижимости при завершении строительства. Продавец и лицо, приобретающее квартиру, с паспортами оформляют намерения у нотариуса. Закрытая ипотека, снятый залог дают основание обратиться в регистрационную палату, чтобы оформить договор купли-продажи или перезаключить договорные отношения по долевому участию в новостройке.

Возможного приобретателя вашего жилья следует обязательно предупредить о существующем ограничении, чтобы не было недоразумений или сомнений в честности операции при продаже квартиры самостоятельно.

Покупатель, желающий совершить сделку, обращается в банк, где с ним заключается предварительный документ на приобретение квартиры и нотариальным образом заверяется.

Последующие действия совершаются через депозитную ячейку того же банка.

Приобретателем вносятся наличные денежные средства, необходимые для кредитного гашения в первую банковскую ячейку. Сумма, которая остается к уплате после окончания процедуры, идет во вторую.

После этого освобождается заложенное имущество, подписывается договор на приобретение квартиры.

Доступ для сторон сделки к ячейкам возможен, когда закончена стандартная регистрация, а продажа ипотечного жилья завершена.

Продажа долговых обязательств

Банки могут оказать помощь заемщику-залогодателю с продажей квартиры преимущественно по причинам, связанным с утратой дохода или с семейными обстоятельствами (к примеру, развод).

Заложенное жилье к продаже предлагается тем, кто хочет купить имущество по низкой цене и с оформленной ипотекой. Заемный процесс для новых кредитополучателей стандартен.

Переоформление находится в ведении кредитно-финансовой организации, а заменяемый должник лишь подписывает продажу долгового обстоятельства.

Надо быть готовым, что скопившиеся процентные начисления надо уплатить самостоятельно: к стоимости отчуждаемой собственности они не относятся. По правилу, только владелец оплачивает услуги за пользование заемными ресурсами. Если ко времени сделки уже отдана большая часть кредита, а остаток меньше стоимости жилья – эту разницу следует выплатить вам.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Крупный игрок сферы ипотечного финансирования, Сбербанк не отказывает своим клиентам, оказываясь сам в выигрыше, получая выгоды от нового кредитного договора.

Если вашу причину перепродать жилищный залог (например, вы не способны обслуживать долг) сочтут уважительной, банк даст согласие, чтобы получить обратно свои вложения.

Банком создана электронная площадка для реализации активов, в том числе и частных лиц, для информирования о продаваемом имуществе максимально возможного количества желающих.

Гарантировать условия, аналогичные тем, что были у первоначального заемщика, учреждение не может. Продажа квартиры в ипотеке Сбербанка возможна на условиях:

  • Уплаты полного долга приобретателем, для чего с ним нужна предварительная письменная договоренность для заверения обязательств нового владельца завершения сделки.
  • Перекредитования новым лицом при заключении, что он соответствует требованиям программ.
  • «Мягкого» варианта. Если клиент не нашел средства и способы для полного расчета до реализации залога, по соглашению о намерениях он получает задаток и справку от банка о снятии отягощения. По обновленной выписке от регистратора завершается расчет и оформление права другого собственника.

Как продать квартиру в ипотеке ВТБ 24

Этот банк, как любое кредитное учреждение, заинтересован в возврате предоставленных средств. Продажа квартиры в ипотеке ВТБ 24 возможна через официальный сайт: здесь появляются предложения льготно купить недвижимость, находящуюся в банковском залоге. Рассматривается наличный платеж, или банк готов предложить кредит на приемлемых условиях:

  • процент – от 12 годовых;
  • первоначальная доля платежа – от 20%;
  • срок – до 30 лет.

Оценка объекта происходит с участием банка, который контролирует соответствие предложения рыночной цене и объему долга.

Обращаясь в ВТБ 24 с намерением о продаже, готовьтесь правильно дать пояснения о необходимости этого решения и прочих факторах.

Банк тщательно планирует сотрудничество с новым владельцем, в чьей финансовой устойчивости надо тщательно удостовериться, и ему нужна достоверная информация о происходящем.

Как продать квартиру с ипотекой

Источник: https://sovets.net/9246-kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke.html

Как продать квартиру в ипотеке: советы :

При возникновении вопроса о том, как продать квартиру в ипотеке, нужно помнить, что это возможно, однако необходима непростая процедура, поэтому придется руководствоваться особыми способами. Для оформления удачной сделки важно знать все тонкости и правила, которые придется применять.

Участники

В сделке принимают участие несколько лиц:

  1. Собственник квартиры, которая заложена под ипотеку, желающий осуществить продажу имущества.
  2. Покупатель.
  3. Банк, являющийся залогодержателем. Это организация, у которой оформлялся кредит, залогом при этом является приобретенная квартира.

Сделку осложняет присутствие банка, так как без него можно было бы просто поставить подпись на договоре, отдать и получить денежные средства. Когда недвижимость заложена в банке, она является находящейся в обременении, что определяет невозможность распоряжения ею по собственному усмотрению.

Особенности ипотечных договоров

Большинство кредитных договоров, которые оформляются по случаю ипотеки, содержат отдельный пункт, согласно которому собственник лишается прав продажи объекта залога, а именно квартиры, которая приобретена в ипотеку, если не получит на это письменное согласие от лица кредитной организации, а именно банка, занимающегося выдачей и получением кредита. Это ограничение распространяется только до момента окончательной выплаты долга.

Продажа ипотечной квартиры за наличный расчет

Сначала необходимо поставить банк, выдавший кредит, в известность о таком намерении, как продать квартиру в ипотеке, поскольку без одобрения кредитной организации это сделать невозможно.

Читайте также:  Каков срок возврата ндфл по декларации 3-ндфл? - юридические советы

Когда банк не оповещен о том, что собственник не просто осуществляет досрочное погашение долга, а именно продает квартиру, то есть передает все права на нее другому лицу, по решению руководства кредитной организации возможно наложение запрета на сделку купли-продажи.

Чтобы не возникало лишних проблем или осложнений, необходимо сначала предупредить банк, дождаться его разрешения, а затем осуществлять дальнейшие действия.

Решение проблем с банком

Нужно указать причину, по которой кредит погашается досрочно.

Можно указать такие поводы, как невозможность постоянно выплачивать кредит из-за измененных финансовых условий, переезд в другой населенный пункт (можно указать даже район или регион), сильное заболевание или подтвердить факт увольнения с работы.

Банк не желает досрочного погашения кредита, так как для этой организации выгодно долгосрочное сотрудничество и получение максимума процентов от человека, поэтому аргументировать причину продажи квартиры нужно подробно и правдиво, основания должны быть достаточно вескими.

Необходимо подыскать покупателя, который согласится отдать деньги за квартиру с обременением до момента заключения договора купли-продажи. Для этого необходимо предварительно выписаться из квартиры, особенно следует обратить внимание на выписку несовершеннолетних детей. Для них требуется отдельное разрешение органов опеки, поэтому необходимо позаботиться об этом заранее.

Внесение задатка покупателем

Особого внимания требует проведение процедуры внесения задатка с покупателем. Для этого необходимо оформить договор задатка. Покупатель обязан передать продавцу такую сумму, которая равна неоплаченной сумме ипотеки.

Для того чтобы покупатель был в безопасности, необходимо оформить эту процедуру в кабинете нотариуса. Как продать квартиру в ипотеке? Сделать это можно, когда будет снято обременение с имущества.

Данная процедура проводится через Регистрационную палату.

Договор задатка

В договоре задатка обязательно должен быть пункт, в котором обозначаются точная сумма сделки и порядок расчетов. Сам порядок расчетов в большинстве случаев организуется по проверенной и популярной схеме.

Продажная стоимость квартиры разделяется на 2 части. Одна из них равна долгу продавца перед банком. Вторая должна отвечать сумме, которую дополнительно назначает сам продавец. Обычно их ставят на 2 депозитные ячейки.

Организатором этого, как правило, выступает тот же банк, который предоставлял ипотеку.

Заключение сделки

Пока не заключен договор купли-продажи, снять деньги их имеет возможность только покупатель. Продавец не имеет к данным деньгам доступа.

Когда сделка купли-продажи осуществлена, покупатель получает свидетельство о праве собственности на квартиру. Банк забирает сумму долга из специально отведенной для этого ячейки.

Деньги из второй ячейки может использовать продавец, так как покупатель отдает эти деньги лично ему.

Также в договоре обязательно обозначается срок, за который продавец обязан осуществить сделку купли-продажи квартиры. Обязательно есть отдельный пункт, в котором предусматривается срок, когда банк снимает обременение с квартиры.

Продавец и покупатель обязаны обратиться в банк, чтобы осуществить погашение кредита. Это необходимо для того, чтобы продать квартиру, взятую в ипотеку. Сотрудники банка выписывают и предоставляют справку, свидетельствующую о снятии задолженности, а также отдается закладная на квартиру.

Снятие обременения с квартиры

Чтобы снять обременение с квартиры, необходимо обратиться в Регистрационную палату. Обычно для этого нужно привлекать законного представителя. В данную организацию необходимо подать заявление, в котором указывается, что ипотека окончена. Это необходимо сделать, чтобы ответ на вопрос о том, можно ли продать квартиру в ипотеке, был положительным.

Для снятия обременения помимо заявления необходимо предоставить перечень необходимых документов:

  1. Заявление, в котором указывается просьба снять обременение с квартиры, ранее приобретенной в ипотеку.
  2. Паспорт человека, который имеет права собственности на жилплощадь.
  3. Свидетельство, подтверждающее регистрацию права собственности.
  4. Справка, в которой указано, что задолженность полностью погашена.
  5. Закладная.

Когда процедура регистрации факта окончания ипотеки будет завершена, необходимо обратить внимание, что на обратной стороне свидетельства имеется штамп, в котором указывается подтверждение снятия квартиры с учета по ипотеке.

Узнать о том, как продать квартиру в ипотеке, можно только после того как все необходимые действия будут осуществлены (то есть после того как обременение полностью снято). С покупателем заключается договор купли-продажи, а сделку необходимо зарегистрировать в УФРС. После этого можно удостовериться, что ответ на вопрос о том, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, положительный.

Взятие другого кредита

Иногда собственник принимает решение об увеличении собственной жилплощади. В этом случае нет необходимости в продаже уже взятого в ипотеку жилья.

Достаточно обратиться в банк с просьбой о выдаче другого кредита, то есть замены старого на новый, поэтому можно продать квартиру, купленную в ипотеку. Можно взять ипотеку на квартиру с большими габаритами, а банку отдать ту, которая была приобретена ранее.

Расчет кредита произведут по-новому, и человек сможет жить в той квартире, которая его устраивает. Это действие можно осуществить только в том случае, если кредит еще не выплачен полностью.

Банки редко соглашаются на данную процедуру, однако можно попробовать обратиться к сотрудникам с этой просьбой, например, при желании продать квартиру по военной ипотеке.

Есть шансы на положительный ответ только в том случае, если просрочек или других негативных моментов по кредиту не было. Иногда банк отказывает в этой просьбе без видимых причин. Тогда перекредитование выполнить невозможно.

В этом случае есть только одна возможность расстаться с квартирой — найти покупателя самостоятельно. Он должен согласиться выкупить не до конца оплаченную квартиру.

В этом случае у человека появляется возможность на вырученные деньги оплатить залог по ипотеке, внести некоторые проценты и далее выплачивать кредит за квартиру, имеющую большие габариты. Это необходимо знать перед тем как продать квартиру, купленную в ипотеку.

Продажа покупателю, на которого тоже оформлена ипотека

На современном рынке недвижимости немало покупателей приобретают жилье, а затем не знают, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, поэтому есть большая вероятность того, что люди сами заинтересуются жилплощадью, которая временно обременена из-за необходимости выплаты ипотеки. Процесс продажи квартиры таким образом очень сложен, однако некоторые люди его практикуют.

Сначала нужно узнать у покупателя, какая именно сумма есть у него на руках, и сколько ипотечных финансовых средств, чтобы продать квартиру под ипотеку. Если у покупателя-ипотечника есть достаточно собственных денег для погашения задолженности продавца, то есть шанс осуществления данной сделки, тогда можно решить, как продать квартиру под ипотеку.

Порядок действий для продажи квартиры покупателю, имеющему ипотеку

  1. Оповестить банк о желании досрочно погасить кредит и выполнить это действие, например, можно продать квартиру в ипотеке в Сбербанке.
  2. Обе стороны подписывают договор задатка, а затем обращаются к нотариусу для его заверения.
  3. Задаток обязательно должен быть точно равен долгу перед банком. Он автоматически причисляется к стоимости квартиры.

    В договоре задатка необходимо обязательно указать, что покупатель осуществляет приобретение квартиры в определенном банке.

  4. В банке покупатель обязан оплатить долг по ипотеке.

    Как только оплата признается осуществленной, сотрудники банка выдают закладную на то, чтобы продать квартиру, в ипотеке менее 3 лет находящуюся, а также справку, в которой указывается, что задолженность по ипотеке полностью покрыта.

  5. Продавец совместно с представителем банка должен обратиться в Регистрационную палату для того, чтобы полностью снять обременение с жилплощади.

    Для этого необходимо написать заявление, в котором отражена данная просьба.

  6. Когда регистрация осуществлена, продавцу выставляют печать, которая подтверждает его право собственности, так как есть обоснование снятия квартиры с обременения.

Подготовка документов для банка покупателя

Необходимы такие свидетельства:

  1. Выписка из ЕГРП выдается на квартиру. Она необходимо для того, чтобы можно было легко подтвердить, что обременение на квартиру снято.
  2. Справка, подтверждающая отсутствие долгов по коммунальным платежам, выдается в ТСЖ или домоуправлении.
  3. Справка о том, что в квартире никто не прописан. Ее официальное название — «выписка из домовой книги».
  4. Оценка при желании продать квартиру, в ипотеке менее 3 лет числящуюся, в обязательном порядке должна заказываться в компании, имеющей лицензию. Обычно в банке можно взять отдельный список компаний, являющихся партнерами данной организации. Как правило, она делается в течение 3 дней, а оценивается примерно в 3500 рублей. Обычно эту справку оплачивает покупатель самостоятельно, так как этот документ необходим банку для оформления ипотеки.

Банку покупателя необходимо предоставить все запрашиваемые его сотрудниками документы, чтобы получить одобрение квартиры, которая будет приобретена. В случае одобрения заявленной сделки банком необходимо обратиться в Регистрационную палату для того, чтобы официально зарегистрировать сделку купли-продажи.

Как взять выписку из домовой книги?

Чтобы доказать покупателю, что никто не имеет права на жилплощадь или проживание в ней, и продать квартиру, купленную в ипотеку, необходимо сначала выписаться из жилплощади вместе со всеми остальными проживающими в ней людьми, а затем заказать данный документ.

Для этого необходимо произвести снятие с регистрационного учета, что делается по месту жительства. Все зарегистрированные или их представители направляются в Паспортный стол.

Там они должны каждый от своего имени написать заявление, в котором указывается желание выписаться из квартиры, а также отдать сотрудникам данной организации собственные паспорта.

Каждый примерно через 7 дней повторно обращается в Паспортный стол для того, чтобы забрать свой паспорт и справку.

Несовершеннолетние дети выписываются из квартиры через представительство от собственных родителей или опекунов, однако предварительно для них необходимо получить специальное разрешение органов опеки и попечительства.

Когда все эти действия выполнены, берется выписка из домовой книги. В ней должно быть написано, что квартира совершенно свободна от жильцов, так как в ней никто не прописан.

Продать ипотечную квартиру можно, однако следует помнить, что обычно сделать это получается только по сниженной примерно на 10% цене, если сравнивать ее со средней на рынке. Чтобы осуществить данное мероприятие, нужно придерживаться всех перечисленных правил и рекомендаций.

Источник: https://www.syl.ru/article/202553/new_kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-sovetyi

Ссылка на основную публикацию