Для юрлиц и ип на усн компенсация за снос незаконной постройки облагается налогом — юридические советы

Компенсации за снос строений: налогообложение

Для юрлиц и ИП на УСН компенсация за снос незаконной постройки облагается налогом - юридические советыСвободных для строительства площадок с каждым годом становится все меньше.

Поэтому при возведении нового жилья, особенно в крупных городах, строительные компании нередко сталкиваются с ситуацией, когда приходится сносить строения, принадлежащие гражданам на правах собственности.

От оформления взаимоотношений с хозяевами строений, подлежащих сносу, зависит порядок налогообложения выплат.

В соответствии со статьей 239 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здание (сооружение или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке), оно может быть изъято у собственника путем выкупа государством. Причем в этом случае применяется тот же порядок, который предусмотрен и для выкупа земельных участков (ст. 279-282 Гражданского кодекса РФ).

Указанные нормы определяют взаимоотношения сторон при выкупе земельного участка и строений для государственных или муниципальных нужд.

Порядок же выкупа земельных участков под новое строительство организациями в Гражданском кодексе РФ не оговорен.

В этом случае отношения с владельцами строений, находящихся на этом участке и подлежащих сносу, «выстраивают» сами строительные организации. При этом используются аналогии из норм гражданского законодательства, регулирующих схожие отношения.

На практике встречается два способа оформления отношений с владельцами строений, подлежащих сносу: выкуп и компенсация.

В первом случае строительная компания выкупает это здание, становясь его полноправным владельцем. А во втором ограничивается лишь выплатой компенсации, не оформляя право собственности на себя.

Иногда в качестве компенсации за снос дома компания передает его владельцу новое жилье.

Несмотря на то что оба способа похожи, последствия для налогообложения у них разные.

ВЫКУП

Понятие выкупа в действующем гражданском законодательстве не встречается.

Вместе с тем на практике под этим термином наиболее часто понимается возмездная передача имущества в собственность другому лицу. А это в соответствии с гражданским законодательством соответствует предмету договора купли-продажи. Собственно, прежний владелец строения попросту продает его строительной компании.

Как и любой другой договор купли-продажи недвижимости, договор выкупа подлежит государственной регистрации и вступает в силу только после такой регистрации. Причем снести здание до момента регистрации этого договора строительная компания не может.

Действительно, в пункте 4 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г.

№ 8 дано разъяснение, что до момента государственной регистрации перехода права собственности покупатель недвижимости не вправе ею распоряжаться, поскольку право собственности на это имущество до этого момента сохраняется за продавцом.

При выкупе строения, подлежащего сносу, как и при любой другой продаже имущества, у физического лица возникает доход, подлежащий обложению налогом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Налогового кодекса РФ при определении базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все поступления, как в денежной, так и в натуральной формах.

Если в договоре выкупа сносимого строения предусмотрена выплата денежных средств, то в доход включается вся выкупная стоимость, которая указана в этом договоре.

Если же предусмотрена неденежная форма расчетов, например предоставление другого жилья, доход физического лица определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 211 Налогового кодекса РФ, то есть по рыночной стоимости получаемого им имущества, например нового жилья.

Поскольку при осуществлении выкупа взаимоотношения сторон идентичны взаимоотношениям при заключении договора купли-продажи, доход, полученный продавцом от такой сделки, облагается в порядке, предусмотренном статьей 228 Налогового кодекса РФ для доходов, полученных от продажи имущества.

При заключении договора выкупа строительная компания не будет являться налоговым агентом, и у нее не возникнут обязанности по удержанию и уплате налога в бюджет.

Бывший владелец дома должен самостоятельно рассчитать налог, включив этот расчет в налоговую декларацию, которую обязан представить в свою инспекцию по окончании года.

При этом он имеет право применить имущественный налоговый вычет в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Право применения имущественного вычета при выкупе недвижимости подтверждается письмом Минфина России от 8 мая 2008 г. № 03-04-05-01/158.

КОМПЕНСАЦИЯ

Также отсутствует в Гражданском кодексе РФ и определение компенсации за снос строения. В то же время заключение с владельцами сносимого жилья соглашения о выплате им денежной компенсации без оформления его в собственность домовладения строительной компании не противоречит нормам действующего законодательства.

Перехода права собственности к строительной компании нет, поэтому оснований для использования по аналогии норм, относящихся к купле-продаже, тоже нет. В соответствии со статьей 235 Гражданского кодекса РФ право собственности на здание, подлежащее сносу, прекращается в связи с его ликвидацией.

Сумма полученной компенсации тоже должна быть включена в базу для налога на доходы физических лиц. Однако порядок налогообложения в этом случае совершенно иной.

Поскольку в данном случае не происходит передачи права собственности на строение, подлежащее сносу, применять нормы статьи 228 Налогового кодекса РФ нельзя.

Компенсация за снос здания включается в доход домовладельца на общих основаниях. При этом строительная компания становится налоговым агентом.

Она должна при выплате компенсации удержать налог и перечислить его в бюджет, а также сообщить об этом в свою налоговую инспекцию.

Никаких вычетов в данном случае Налоговым кодексом РФ не предусмотрено, поэтому вся сумма компенсации будет обложена налогом в размере 13 процентов.

Если в качестве компенсации за снос строения владельцу предоставляется, например, квартира в жилом доме или место в гараже коллективного пользования, в налоговую базу включается рыночная стоимость этого имущества.

Поскольку в этом случае удержать налог из доходов домовладельца строительная компания не имеет возможности, в соответствии с пунктом 5 статьи 266 Налогового кодекса РФ организация обязана в течение одного месяца письменно сообщить об этом в свою налоговую инспекцию.

Компенсация для строительной компании, конечно, предпочтительнее, ведь в случае выкупа надо сначала оформить на себя право собственности на полученное здание, а после его сноса — оформить прекращение этого права.

Однако следует отметить, что для домовладельца — физического лица компенсация получается слишком невыгодной в части налогообложения.

Оба способа оформления взаимоотношений с собственниками зданий, подлежащих сносу, для строительной компании имеют одинаковые налоговые последствия.

ЕДИНЫЙ СОЦИАЛЬНЫЙ НАЛОГ

В соответствии с пунктом 1 статьи 236 Налогового кодекса объектом налогообложения признаются выплаты и иные вознаграждения, начисляемые по трудовым и гражданско-правовым договорам, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг, а также по авторским договорам. Ни к одному из таких договоров отношения строительной компании с владельцами домов, подлежащих сносу, не относятся.

Таким образом, выплаты по договору выкупа и компенсации за снос дома в базу по единому социальному налогу бухгалтером строительной компании не включаются.

НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ

В соответствии с пунктом 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ для налога на прибыль признаются любые экономически оправданные расходы, если они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Поскольку снос здания является одним из условий осуществления нового строительства, выкуп этого здания и компенсация за его снос должны считаться экономически оправданными и направленными на получения в конечном итоге дохода.

Поэтому вне зависимости от способа оформления взаимоотношений с собственниками помещений, подлежащих сносу, сумма выплат формирует себестоимость объекта строительства.

При этом следует иметь в виду, что выкупленное здание не становится объектом основных средств. Даже несмотря на то, что на него на какое-то время оформляется право собственности. Ведь в соответствии с пунктом 1 статьи 257 Налогового кодекса РФ под основными средствами понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда.

Выкупленное здание никак не может быть средством труда, поскольку его предназначение — быть снесенным и освободить площадку для нового строительства.

НАЛОГ НА ИМУЩЕСТВО

В соответствии со статьей 374 Налогового кодекса РФ объектом обложения по налогу на имущество организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.

Такой порядок установлен, в частности, Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденных приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. № 26н.

В соответствии с ним активы принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств при одновременном выполнении среди прочих условия использования этого объекта в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд либо для предоставления в аренду.

Поэтому выкупленное у домовладельцев здание до его фактического сноса не принимается к бухгалтерскому учету в качестве основного средства.

Следовательно, этот объект не формирует базу для налога на имущество. Такое мнение высказано в письме Минфина России от 22 апреля 2008 г. № 03-05-05-01/24.

В этом письме также отмечено, что если до момента сноса здание используется в производственных целях (например, как офисное помещение, склад) или сдается в аренду, то оно должно быть включено в налоговую базу.

Источник: https://delovoymir.biz/kompensacii_za_snos_stroeniy_nalogooblozhenie.html

«Налог на снос»

03.06.2008
ЭЖ-юрист

Читайте также:  Нечистых на руку аудиторов минфин предлагает штрафовать или судить - юридические советы

газета «эж-ЮРИСТ»

Снос жилых домов приносит их владельцам все новые сюрпризы. Помимо треволнений по поводу места отселения, размера предоставляемых государством жилья или денежной компенсации, переезда и т.п. гражданам теперь придется еще и держать ответ перед налоговыми органами.

По мнению нашего главного финансового ведомства, у отселяемых граждан возникают налоговые обязательства перед бюджетом. Они ведь обогащаются в результате сноса — получают денежную компенсацию в соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса РФ, следовательно, должны заплатить с такой компенсации налог на доходы физических лиц (см. Письмо Минфина России от НДФЛ.

Отметим, что позиция Минфина применима и к случаям, когда за сносимое жилье предоставляется не денежная компенсация, а другое жилое помещение (хотя Минфин об этом пока не упоминает). Ведь при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах (п.1 ст. 210 НК РФ).

Следовательно, получение дохода в виде квартиры также должно облагаться НДФЛ. Появление подобных разъяснений вполне можно было предвидеть после выхода Письма Минфина от НДФЛ с сумм компенсации за снесенные гаражи (мы писали об этом в «эж-Юрист» № 35, 2007, с. 2). А ситуация с квартирами, в общем-то, совершенно аналогична.

Как и ранее, Минфин предлагает «разбогатевшим» в результате сноса гражданам воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным подп.1 п.1 ст. 220 НК РФ. Если жилье было в собственности физического лица три года и более, то такой вычет предоставляется на всю сумму, полученную от продажи (в данном случае — на сумму компенсации или на стоимость предоставленного жилья).

В таком случае сумма НДФЛ будет равна нулю. А вот если жилье было в собственности менее трех лет, то вычет предоставляется лишь в размере 1 млн рублей, а с разницы между выкупной ценой (стоимостью квартиры) и этим миллионом нужно будет заплатить налог.

Выкупная цена жилого помещения должна включать в себя рыночную стоимость сносимого жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (п.7 ст. 32 ЖК РФ). Нетрудно посчитать, что 13% от выкупной цены (или от стоимости предоставленной взамен квартиры в новом доме), пусть даже и уменьшенной на миллион рублей, составят для переселенца кругленькую сумму. Ведь размер компенсации утаить никак не удастся. Как представляется, данная проблема в большей степени коснется тех ушлых граждан, которые сознательно приобретают квартиры в домах, включенных в программу переселения, с целью получения в скором будущем новой благоустроенной квартиры стоимостью значительно выше снесенной. У них, правда, есть еще возможность заявить в качестве вычета свои расходы по приобретению снесенной квартиры. Возможен снос и отнюдь не ветхого жилья, если оно пострадало в результате аварии, взрыва, пожара и т.п. и в установленном порядке было признано непригодным к проживанию (о чем сказано в Письме Минфина). В таком случае тех, кто владеет собственностью менее 3-х лет, может оказаться немало. Однако и те, кто владел жильем более 3-х лет, также получат «головную боль» в виде общения с налоговиками по месту жительства. Ведь имущественный вычет не предоставляется автоматически — для его получения необходимо подать декларацию в НДФЛ будет составлять для него все 30%, и никаких имущественных вычетов (п.4 ст. 210, п.3 ст. 224 НК РФ)! Тут уже действительно можно приносить соболезнования… На наш взгляд, никаких оснований для уплаты НДФЛ в данном случае нет. Пункт 1 ст. 217 НК РФ предусматривает, что не подлежат налогообложению «иные выплаты и компенсации, выплачиваемые в соответствии с действующим законодательством». Жилье при сносе изымается принудительно, помимо воли гражданина, следовательно, такую ситуацию никак нельзя приравнивать к добровольной продаже имущества. Выплата выкупной цены носит именно компенсационный характер. И хотя жилищное законодательство использует термины «соглашение о выкупе», «зачет стоимости в выкупную цену», для целей налогообложения данную операцию следует рассматривать как выплату или компенсацию, выплачиваемую в соответствии с ЖК РФ. Кстати, в этом случае никакой декларации подавать не надо, льготы предоставляются автоматически. Конечно, данная проблема нуждается в более четком урегулировании в налоговом законодательстве, иначе пострадавшие снова отправятся в Конституционный Суд. И хотя Минфин последнее время почти в каждом письме делает акцент на том, что его разъяснения не являются обязательными и их следует воспринимать наравне с разъяснениями других экспертов, комментируемое письмо уже разослано Письмом ФНС России от 12.05.2008 N ШС-6-3/347@ по нижестоящим налоговым органам — для сведения. Так что легко предположить, что налоговики позицией Минфина не преминут воспользоваться. Хотя до сегодняшнего дня никто не требовал от переселяющихся ни уплаты налога, ни хотя бы подачи налоговой декларации с заявлением имущественного налогового вычета. Гражданам, которых это коснется, нужно настаивать на необходимости применения льготы по п.1 ст. 217 НК РФ и защищать свои права в суде. Напомним, что с физических лиц, которые не являются индивидуальными предпринимателями, налоговый орган может взыскать неуплаченные налоги, а также пени и штрафы только в судебном порядке (ст. 48 НК РФ). Поэтому, если гражданин окажется несговорчивым, то налоговая инспекция должна будет сама обратиться в суд и самостоятельно доказать там правомерность своих требований. Неясность налоговых норм в соответствии с п.7 ст. 3 НК РФ должна толковаться исключительно в пользу налогоплательщика.

Другой путь — требовать включения суммы налога в выкупную цену в соответствии с п.7 ст. 32 ЖК РФ. Но это нужно делать сразу при заключении соглашения о выкупе, поскольку оно заключается задолго до того, как гражданин получит «доход». Внести в него изменения потом будет сложно. Это вариант на тот случай, если позиция Минфина, не дай бог, начнет применяться на практике повсеместно.

Источник: http://taxpravo.ru/analitika/statya-69969-nalog_na_snos

Налоговые последствия в ситуации, когда компания самовольно построила объект

Недвижимость, построенная без специального разрешения, подлежит сносу по решению суда. Поэтому компаниям рискованно учитывать расходы, связанные с возведением и сносом самовольных  строений, а также принимать к вычету НДС, предъявленный при строительстве и демонтаже

Практика показывает, что нередко компании строят объекты недвижимости с нарушениями.

В частности, без разрешения на строительство на земельном участке, не принадлежащем организации на праве собственности или постоянном пользовании, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Такие объекты строительства являются самовольными постройками, определение которых содержится в статье 222 ГК РФ (см. врезки «Нормы ГК РФ» и «Буква закона»).

В связи с отсутствием права собственности на самовольные постройки организации обычно учитывают такие объекты на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», несмотря на то что в большинстве случаев здания построены и фактически эксплуатируются.

Налоговый кодекс не содержит норм, регламентирующих вопросы налогообложения самовольных построек. В связи с этим на практике возникает немало споров с налоговиками в отношении налога на прибыль, НДС и налога на имущество. Практика показывает, что зачастую суды поддерживают компании.

По мнению большинства судов, право на вычет НДС в отношении самовольной постройки не зависит от наличия у компании разрешения на такое строительство

При проверке налоговики зачастую отказывают компании в вычете НДС, предъявленного подрядными организациями при строительстве объекта, являющегося самовольной постройкой.

Контролеры обосновывают это тем, что у организации отсутствует разрешение на строительство, которое подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дает застройщику право осуществлять строительство (п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса).

Также инспекторы заявляют, что у организации нет права на вычет в отношении работ по возведению самовольной постройки, поскольку такой объект в силу его незаконности подлежит сносу, он не является товаром, приобретаемым для осуществления облагаемых НДС операций или для перепродажи.

Однако суды в большинстве случаев встают на сторону налогоплательщиков.

Арбитры указывают, что Налоговый кодекс не ставит право на получение вычета по НДС в зависимость от наличия или отсутствия разрешительной документации (постановления ФАС Западно-Сибирского от 18.06.12 № А45-14863/2011 и от 08.

07.10 № А45-26451/2009, Московского от 19.07.12 № А41-34328/11 и от 26.04.12 № А40-103560/11-129-440 и Центрального от 05.04.12 № А54-2235/2011 округов).

Некоторые суды также отмечают, что процедура оформления разрешения на строительство может занимать длительное время и отказывать в признании вычета по этой причине неправомерно (например, постановление ФАС Центрального округа от 30.10.12 № А35-104/2012).

Расходы на демонтаж незаконных строений учитываются при исчислении налога на прибыль в отличие от стоимости самих ликвидируемых объектов

Организация, которая самовольно возвела объект, обязана снести его за свой счет или компенсировать третьим лицам расходы по такому сносу (п. 2 ст. 222 ГК РФ, также см. врезку «Важно»). Минфин России в письмах от 23.11.

11 № 03-03-06/1/772, от 03.12.10 № 03-03-06/1/757 и от 07.05.

07 № 03-03-06/1/261 высказал мнение о том, что стоимость ликвидируемых объектов незавершенного строительства не уменьшает базу по налогу на прибыль организаций, а расходы, связанные с их ликвидацией, учитываются.

По мнению судей, расходы компании на самовольную постройку являются экономически необоснованными и не могут учитываться при налогообложении прибыли

Большинство судов соглашаются с таким мнением. Так, в определении от 10.01.

Читайте также:  Упрощена процедура оспаривания отказа в проведении денежной операции - юридические советы

12 № ВАС-16900/11 ВАС РФ указал, что компания не вправе учитывать в налоговых расходах затраты на строительство ликвидированного объекта незавершенного строительства, так как в подпункте 8 пункта 1 статьи 265 НК РФ речь идет лишь о расходах, связанных с ликвидацией объектов незавершенного строительства. Аналогичные выводы содержатся в постановлениях ФАС Северо-Западного от 17.08.11 № А56-60650/2010 (оставлено в силе определением ВАС РФ от 10.01.12 № ВАС-16900/11), Западно-Сибирского от 12.03.08 № Ф04-883/2008(1734-А67-34) (оставлено в силе определением ВАС РФ от 09.07.08 № 8167/08) и от 24.09.07 № Ф04-6485/2007(38369-А67-40) округов.

Хотя ФАС Волго-Вятского округа в 2011 году отметил, что в рассматриваемом споре компания планировала использовать строящееся здание для получения прибыли.

Следовательно, по мнению суда, налоговики неправомерно исключили стоимость ликвидируемой незавершенной постройки из состава налоговых расходов (постановление от 07.09.

10 № А38-7141/2009 (оставлено в силе определением ВАС РФ от 20.01.11 № ВАС-18063/10)).

По мнению Минфина России, при сносе компания обязана восстановить НДС по расходам на самовольную постройку

Пункт 3 статьи 170 НК РФ содержит закрытый перечень случаев, когда суммы НДС, ранее принятые к вычету, компания обязана восстановить. И ликвидация самовольных строений в этом списке отсутствует. Следовательно, компания вправе не восстанавливать НДС при сносе самовольной постройки по решению суда.

Однако Минфин России не согласен с такой логикой. В письме от 07.02.

08 № 03-03-06/1/86 он указал, что при ликвидации объекта незавершенного строительства суммы НДС по товарам, работам или услугам, предъявленные налогоплательщику при проведении строительства и принятые к вычету, следует восстановить, поскольку такой объект не будет использоваться в операциях, облагаемых НДС. А в письме от 22.11.07 № 03-07-11/579 финансовое ведомство указывает, что НДС восстанавливается, если приобретенные товары, работы или услуги, в том числе основные средства, не используются в деятельности, облагаемой этим налогом.

Суды считают, что застройщик может заявить к вычету «входной» НДС вне зависимости от наличия или отсутствия разрешительной документации на строительство объекта

Налоговики отказывают в вычете «входного» НДС с затрат на снос самовольных построек

По мнению Минфина России, суммы НДС, предъявленные налогоплательщику подрядными организациями по демонтажным работам при ликвидации объектов незавершенного строительства, к вычету принять нельзя (письмо от 12.01.

12 № 03-07-10/01). Ведь такое имущество в дальнейшем не будет использоваться в облагаемой НДС деятельности (п. 2 ст. 171 НК РФ).

Представляется, что такие рассуждения справедливы и для операций по ликвидации самовольных построек.

При этом положения пункта 6 статьи 171 НК РФ здесь не применяются, так как они касаются НДС с расходов на демонтаж именно основных средств, а не незавершенного строительства. Такие выводы содержатся в упомянутом письме Минфина России от 12.01.12 № 03-07-10/01.

Однако ФАС Поволжского округа в постановлении от 22.09.11 № А55-25848/2010 указал, что если последствиями ликвидации являются операции, признаваемые объектами налогообложения (в частности, реализация металлолома), то компания вправе применить вычет по НДС с сумм, уплаченных подрядным организациям при демонтаже (п. 2 ст. 171 и п. 1 ст. 172 НК РФ).

Решений, в которых суды использовали бы такую же аргументацию применительно к сносу самовольной постройки, найти не удалось.

Представляется, что компании рискованно принимать к вычету НДС со стоимости услуг по сносу самовольных строений даже в том случае, если материалы, полученные при демонтаже, реализуются.

Ведь этот снос организация производит по решению суда вне зависимости от того, повлечет ли он за собой реализацию материально-производственных запасов, образовавшихся при демонтаже, или нет.

Безвозмездная передача самовольной постройки в госказну облагается НДС, за исключением одного случая

Городская администрация не имеет полномочий на принудительный снос незаконно возведенных строений

Зачастую по решению суда самовольная постройка передается органам государственной власти, местного самоуправления или специализированным организациям, осуществляющим использование или эксплуатацию таких объектов по их назначению, например КУГИ (комитет по управлению государственным имуществом). Возникает вопрос о порядке налогообложения НДС в этом случае.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 146 НК РФ не облагаются НДС операции по безвозмездной передаче жилых домов, детских садов, клубов, санаториев и других объектов социально-культурного и жилищно-коммунального назначения, а также дорог, электрических сетей, подстанций, газовых сетей, водозаборных сооружений и других подобных объектов органам государственной власти и органам местного самоуправления (письма Минфина России от 06.11.12 № 03-03-06/1/571 и от 29.12.11 № 03-07-11/359). Таким образом, если объект самовольной постройки будет соответствовать критериям объектов, перечисленных в этом пункте, то его передача НДС не облагается.

При несоответствии постройки таким критериям ее безвозмездная передача признается объектом налогообложения НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Ведь при такой передаче фактически переходит право собственности на объект незавершенного строительства, который в обязательном порядке подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

А НДС, относящийся к расходам на строительство объекта, компания сможет принять к вычету (абз. 1 п. 6 ст. 171, п. 1 и 5 ст. 172 НК РФ).

Также в данной ситуации организация не сможет воспользоваться льготой, установленной в подпункте 5 пункта 2 статьи 146 НК РФ.

Согласно этой норме безвозмездная передача основных средств органам государственной власти и управления и органам местного самоуправления не признается объектом налогообложения НДС (письма ФНС России от 07.09.09 № ММ-20-3/1313 и Минфина России от 19.08.08 № 03-03-06/1/469).

Однако даже по окончании строительства объект самовольной постройки не будет соответствовать признакам основного средства для целей налогообложения НДС ввиду отсутствия у организации права собственности на такой объект.

Налоговики настаивают на уплате налога на имущество с объекта незавершенного строительства в случае, если он фактически эксплуатируется

На практике объект самовольной постройки по завершении его строительства организации фактически эксплуатируют и используют в своей производственной деятельности.

В бухгалтерском учете они, как правило, продолжают учитывать такой объект на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» в составе объектов незавершенного строительства в связи с отсутствием необходимых документов для оформления объекта в собственность.

При этом стоимость такого объекта организация не включает в базу по налогу на имущество.

Исходя из положений пункта 1 статьи 374 НК РФ, момент, с которого имущество становится объектом налогообложения, обусловлен именно правилами бухучета.

И в этом случае организации необходимо учитывать положения пункта 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.03 № 91н.

Согласно этой норме объекты недвижимости, подлежащие государственной регистрации, по которым закончены капитальные вложения, принимаются к бухучету в качестве ОС на отдельном субсчете к счету учета основных средств независимо от того, переданы документы на государственную регистрацию или нет.

Самовольная постройка, право собственности на которую признано судом, не является полученной безвозмездно

В письмах от 06.12.11 № 03-05-05-01/95 и от 25.06.

12 №03-05-05-01/28 Минфин России разъясняет, что согласно Положению по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденному приказом Минфина России от 30.03.

01 № 26н, актив принимается к бухучету в качестве основных средств, если одновременно выполняются условия, предусмотренные в п. 4 ПБУ 6/01, то есть когда объект доведен до состояния, пригодного для использования в деятельности организации.

Источник: https://www.RNK.ru/article/210907-qearh-15-m10-nalogovye-posledstviya-v-situatsii-kogda-kompaniya-samovolno-postroila-obekt

Ип на упрощенке: налог на имущество

В каких случаях ИП платят налог на имущество при применении упрощенки? Заявление об использовании имущества в предпринимательской деятельности.

Нужно ли для освобождения от уплаты налога представлять документы в налоговую? Условия освобождения объектов недвижимости от уплаты налога на имущество.

Как быть, если заявление об использовании недвижимости не было своевременно представлено? Учитывается ли сумма уплаченного налога на имущество в расходах при УСНО?

Применение УСНО индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате ряда налогов, в частности налога на имущество физических лиц (п. 3 ст. 346.11 НК РФ).

Но установлено, что индивидуальный предприниматель в данном случае не полностью освобождается от уплаты налога на имущество физических лиц (далее — налог на имущество), а только в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности.

Но и из приведенного правила есть одно исключение: это объекты недвижимости, включенные в перечень, устанавливаемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость.

Таким образом, физическое лицо, зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, перешедшего на УСНО, уплачивает налог на имущество:

  • в отношении имущества, которое не используется в предпринимательской деятельности;
  • в отношении имущества, которое используется в предпринимательской деятельности, — с кадастровой стоимости имущества, включенного в соответствующий перечень.

Проблема, связанная с уплатой налога на имущество индивидуальными предпринимателями — «упрощенцами», определяется тем, что у индивидуального предпринимателя как у физического лица нет разделения имущества на личное и используемое в предпринимательской деятельности.

Он является собственником объектов недвижимости, которые могут использоваться, а могут и не использоваться в предпринимательской деятельности. Налоговому органу ничего не известно об этом.

У него есть только данные о том, что физическое лицо владеет рядом объектов, на основании которых он направляет налогоплательщику налоговое уведомление на уплату налога на имущество. Срок уплаты налога — не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Таким образом, 1 декабря 2016 года истек срок уплаты налога на имущество за 2015 год.

У индивидуальных предпринимателей, применяющих УСНО, владеющих объектами недвижимости, которые используются в предпринимательской деятельности, и получивших налоговые уведомления на уплату налога на имущество, и возникли вопросы.

Вопрос: Индивидуальный предприниматель, применяющий УСНО, владеет имуществом, используемым в предпринимательской деятельности. Обязан ли он представлять в налоговый орган заявление об освобождении от уплаты налога на имущество (имущества, облагаемого налогом с кадастровой стоимости, нет)?

Читайте также:  Минтруд рассказал, как избежать обложения страховыми взносами расходов на служебные поездки работника - юридические советы

Из положений гл. 26.2 НК РФ не следует, что индивидуальный предприниматель должен подавать какое-либо заявление в налоговый орган.

Обратимся к гл. 32 «Налог на имущество физических лиц» НК РФ. В пункте 6 ст.

407 НК РФ сказано, что лицо, имеющее право на налоговую льготу, представляет заявление о предоставлении льготы и документы, подтверждающие право налогоплательщика на налоговую льготу, в налоговый орган по своему выбору. Перечень налоговых льгот приведен в п. 1 ст.

407 НК РФ, но там не идет речь об индивидуальных предпринимателях, применяющих УСНО. Соответственно, индивидуальный предприниматель не обязан подавать заявление и на основании гл. 32 НК РФ.

Источник: http://www.pnalog.ru/material/ip-predprinimatel-uproschenka-nalog-imuschestvo

Порядок применения УСН в строительстве

В последнее время все чаще небольшие строительные организации обращаются к упрощенной системе налогообложения.

ТАТЬЯНА ИВЧЕНКО, налоговый консультант, генеральный директор ООО «Аудит-Эксперт»

Рассмотрим применение «упрощенки» у заказчиков-застройщиков и генподрядчиков с подрядчиками а также варианты налогообложения в зависимости от выбранной базы налогообложения  — «доходы» или «доходы минус расходы».

Общие вопросы применения УСН строителями

В соответствии с п. 3 ст. 4 Закона о бухгалтерском учете от 21.11.

96 №129-ФЗ, организации, перешедшие на УСН, освобождаются от обязанности ведения бухгалтерского учета, но должны вести учет основных средств и нематериальных активов согласно требованиям законодательства РФ о бухгалтерском учете.

При этом строительные организации обязаны вести бухгалтерский учет, если они совмещают  УСН с ЕНВД или собираются выплачивать своим учредителям дивиденды.

Исходя из требования п. 2 ст. 346.11 НК РФ организации, применяющие УСН, не признаются плательщиками НДС, за исключением НДС, подлежащего уплате при ввозе товаров на таможенную территорию РФ. Согласно подп. 3 п. 2 ст.

170 НК РФ суммы НДС, предъявленные субподрядчиками, организация не имеет права принять к вычету и включает в стоимость работ, выполненных субподрядчиками, что может отражаться в бухгалтерском учете записью Дт20 и Кт19.

Понятно, что подрядчик не обязан начислять НДС со стоимости выполненных работ.

Также подрядчику не придется выставлять своим заказчикам счета-фактуры, так как в соответствии с п. 3 ст. 169 НК РФ обязанность составлять счета-фактуры, вести журналы учета полученных и выставленных счетов-фактур, книги покупок и книги продаж возложена только на плательщиков НДС.

Но, в соответствии с нормой подп. 1 п. 5 ст. 173 НК РФ, в случае, если организация, перешедшая на УСН, выпишет заказчику счет-фактуру и выделит в нем НДС, то ей придется представить декларацию по НДС за этот налоговый период.

Тогда, по данной декларации она должна уплатить в бюджет налог, выделенный в счете-фактуре. Эту позицию поддержал и ВАС РФ. НДС по материальным ресурсам, которые использованы при выполнении строительных работ, организация не сможет предъявить к вычету из бюджета, так как не является плательщиком налога.

Одновременно, как разъяснил Минфин РФ в своем Письме от 14.04.08 №03-11-02/46, ст. 249 и 251 НК РФ не предусмотрено уменьшение доходов от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав на сумму налога на добавленную стоимость, уплаченную в порядке, установленном подп. 1 п. 5 ст. 173 НК РФ.

В связи с этим при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, налогоплательщики, выставляющие покупателя м товаров (работ, услуг) и имущественных прав счета-фактуры с выделением суммы налога на добавленную стоимость, доходы от реализации должны учитывать с учетом сумм налога на добавленную стоимость, полученного от покупателей.

Налоговые проблемы у генподрядчика

Обычно генподрядчик берет на себя ответственность за своевременное и качественное выполнение всего комплекса строительных работ, порученных подрядчикам, их координацию (например, подготовку и оборудование стройплощадки, снабжение необходимым оборудованием, подсоединение к инженерным коммуникациям, контроль над технологическим процессом строительства и соблюдением техники безопасности на стройплощадке и многими другими процессами). Эти так называемые генуслуги являются возмездными, их должны оплатить субподрядчики. Цена генуслуг может формироваться любым способом, но обычно она определяется в процентах от сметной стоимости. Таким образом, доходы у генподрядчика в основном поступают из двух источников: от субподрядчиков и от заказчика. Обычно стоимость генуслуг удерживают из вознаграждения субподрядчика и признают доход в день, когда подписывают акт о взаимозачете. Часто у генподрядчиков на «упрощенке» возникает следующий вопрос (особенно при объекте налогообложения «доходы»): целиком ди включать в доходы денежные средства, полученные от заказчика, — ведь большая часть отдается субподрядчикам? В этой ситуации ответ однозначный — необходимо учесть весь доход. Этот вид договора ГК РФ не приравнивает к посредническому договору, при котором большая часть денежных средств является собственностью принципала (комитента, доверителя), а генподрядчик — не агент (комиссионер, поверенный). Эти же выводы содержатся в Письме Минфина РФ от 13.01.05 №03-03-02-04/1-5, с ними согласны и налоговые органы.

В ситуации, когда субподрядчик перешел на УСН, а подрядчик применяет общую систему налогообложения, необходимо обратить внимание на то, что в этом случае, принимая работы от субподрядчика, генподрядчик не может предъявить к вычету НДС из бюджета по данным работам, так как субподрядчик не должен выставлять ему счет-фактуру.

Генподрядчику необходимо начислить НДС на всю стоимость работ, выполненных для заказчика по договору. В случае, если подрядчик нанимает для выполнения каких-то работ субподрядчика, то во взаимоотношения заказчика с генподрядчиком субподрядчик, как правило, не вступает (п. 3 ст. 706 ГК РФ).

По договору подряда именно подрядчик несет полную ответственность за выполненные работы перед заказчиком, и неважно, что часть строительных работ была выполнена силами сторонних организаций, заказчик может об этом даже не знать, т. к. в соответствии с ст.

703 и 706 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, подрядчик самостоятельно определяет способы выполнения задания заказчика.

Если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика.

Таким образом, если подрядчик использует общую систему налогообложения, а субподрядчик применяет УСН, то налогообложение и оформление счетов-фактур будет производиться следующим образом.

Закончив определенный этап работ по договору, субподрядчик сдает их подрядчику. При этом субподрядчик не выставляет подрядчику счет-фактуру, т. к. не является плательщиком НДС. Подрядчик включает в состав расходов стоимость работ, выполненных субподрядчиком, которые учитываются у него на счете 20 «Основное производство».

Выполнив все работы по договору, подрядчик сдает их заказчику. При этом он выписывает заказчику счет-фактуру на всю сумму по выполненному договору, регистрирует его в книге продаж и отражает соответствующую сумму НДС в налоговой декларации для уплаты ее в бюджет.

Заказчик отражает стоимость выполненных работ на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». Получив от подрядчика счет-фактуру и акт сдачи-приемки выполненных работ, заказчик примет сумму НДС к вычету (конечно, если он является плательщиком НДС).

Налоговая база, облагаемая по ставке 15%

Согласно п. 2 ст. 346.18 НК РФ в случае, если объектом налогообложения являются доходы организации, уменьшенные на величину расходов, налоговой базой признается денежное выражение доходов, уменьшенных на величину расходов.

По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (п. 1 ст. 702 Гражданского кодекса РФ).

При этом, в соответствии с подп. 5 п. 1, п. 2 ст. 346.16, подп. 6 п. 1 ст. 254, подп. 1 п. 2 ст. 346.

17 НК РФ, расходы на оплату работ, выполненных субподрядными организациями, признаются налогоплательщиком, применяющим УСН, на дату погашения задолженности перед субподрядчиками в составе материальных расходов. В том же порядке, на основании подп. 8 п. 1 ст. 346.

16 НК РФ, признаются в составе расходов и суммы НДС, предъявленные субподрядными организациями. Для «упрощенцев» есть еще одно условие: затраты должны быть указаны в ст. 346.16 НК РФ.

Генподрядчик вправе относить к материальным расходам и, следовательно, уменьшать базу по единому налогу на стоимость услуг субподрядных организаций (подп. 6 п. 1 ст. 254 НК РФ).

Естественно, это важно лишь при объекте налогообложения «доходы минус расходы».

Атак как в доходы включается все полученное от заказчика, генподрядчику, который большую часть работ передает субподрядчикам, другой объект налогообложения, как правило, невыгоден.

В обычные затраты субподрядчика входит оплата генуслуг, и субподрядчику придется принимать решение включать или не включать их в налоговые расходы.

В связи с обязанностью генподрядчика контролировать ход строительства и отвечать за техническое обслуживание можно утверждать, что эти суммы вполне соответствуют материальным затратам на услуги сторонних организаций производственного характера, указанным в подп. 6 п. 1 ст. 254 НК РФ.

Но вопрос этот не прописан однозначно в главе 26.2 и может вызвать споры с налоговыми органами при проверке. Таких спорных вопросов при применении ставки 15% в строительстве немало.

Источник: http://digest.wizardsoft.ru/consultation/consult-financial/poryadok-primeneniya-usn-v-stroitelstve

Ссылка на основную публикацию