Как оформляется покупка квартиры по переуступке прав? — юридические советы

Какой порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

Как оформляется покупка квартиры по переуступке прав? - юридические советы

Постараемся раскрыть подобные вопросы в границах представленной статьи. Договор по переуступке иначе именуется цессией.

Договор цессии заключается обычно на начальной ступени создания домов, потому как в такой период стоимость квартир является достаточно низкой.

Ранее инвесторы пользовались подобными схемами и скупали по заниженным ценам квартиры, находившиеся только в стадии укладки котлована, а затем продавали эти квартиры по завышенной цене. В итоге такие сделки позволяли инвесторам получать немалую прибыль.

Необходимо отметить, что квартиры могут отчуждаться по переуступке прав требования не только из мотивов обогащения, получения прибыли, но и в связи с обнаружившимися недостатками квартиры.

Следует отметить, что если застройщик не выполняет или нарушает требования, указанные в договоре цессии, то цедент (то есть первоначальный кредитор) не несет за это ответственность, кроме случаев, когда он принял поручительство за должника перед цессионарием.

Поэтому, перед тем как согласиться на такую сделку, нужно выяснить мотивы отчуждения квартиры. И лучше тщательно проверить все, что касается квартиры, начиная от правоустанавливающей документации и заканчивая личным осмотром места строительства.

Чтобы покупателю не оказаться обманутым по договору переуступки квартиры, в первую очередь ему нужно проверить документацию застройщика, в частности:

  • состояние учредительных документов (устава), ИНН, ОГРН;
  • документ, удостоверяющий право на землю (собственности или аренды) застройщика, используемый для создания жилого дома (свидетельство о праве собственности (аренды) на земельный участок);
  • разрешение на строительство, причем обязательно нужно удостовериться, что целевое назначение разрешения состоит в строительстве жилых домов. Здесь, конечно, по преимуществам среди всех видов договоров выделяется именно договор долевого участия. Согласно законодательству о долевом строительстве такой договор подлежит регистрации и только при условии получения застройщиком разрешения на строительство. Факт отсутствия или наличия разрешения может выявиться при проведении экспертизы компетентными органами во время регистрации договора. Помимо этого, данный договор страхует от риска двойных продаж;
  • документ, подтверждающий аккредитацию новостройки банком. Перед тем как банк дает свое согласие на аккредитацию, он тщательным образом проверяет репутацию застройщика, в том числе, его прошлую деятельность, оценивает риски, а также проводит экспертизу документации застройщика. И это тоже своего рода страховка для покупателя, ведь банкам нужна гарантия, что все вложенные в строительство средства будут возвращены им со временем, и проверка репутации застройщика банком куда профессиональнее, чем проверка обычным гражданином;
  • проектная декларация, ее состояние;
  • бухгалтерский баланс. Если у застройщика одни долги на балансе, то никто не захочет иметь с ним дел, кроме невнимательных граждан, которые не интересуются бюджетом застройщика.

После того как потенциальный цессионарий или покупатель утвердится в доверии к застройщику, ему нужно определиться по какому виду основного договора он получит переуступку. Согласно законодательству право требования может передаваться другому лицу либо согласно норме закона, либо же по сделке. В статье рассматриваются именно случаи перехода требования по сделке. Рассмотрим переуступку требования на жилье по наиболее популярным видам договоров (долевого участия и предварительному договору продажи недвижимости).

Уступка по предварительному договору продажи квартиры

Необходимо знать, что при переуступке по предварительному договору уступается не само право требования квартиры, а только требование заключения в будущем времени договора продажи квартиры на условиях и в сроки, определенные договором, что обусловлено спецификой такого рода договоров.

Чтобы данный договор имел силу необходимо максимально индивидуализировать признаки квартиры, начиная от кадастрового номера и заканчивая указанием точного адреса и этажа жилого помещения.

Сделка по уступке, основанная на предварительном договоре продажи квартиры, может быть осуществлена до заключения основного договора купли-продажи.

Переуступка по договору долевого участия

Законодательством о долевом участии предусмотрена возможность переуступки по договору ДУ участником строительства. При этом переуступка прав возможна либо после уплаты им стоимости договора, либо при единовременном переводе долга на цессионария (то есть потенциального покупателя квартиры). После перевода цессионарий становится должником застройщика.

Закон обязывает к получению согласия застройщика в случае такого перевода, и при отсутствии его согласия перевод долга считается ничтожным. При предварительном согласии кредитора (застройщика) перевод долга может быть произведен путем лишь его уведомления. Форма сделки по переводу такая же, что у договора, на основании которого происходит переуступка прав.

В соглашении о переуступке будущее требование должно определяться таким образом, чтобы иметь возможность идентифицировать требование на момент возникновения этого требования или перехода его к цессионарию. Будущее требование переходит к нему в момент возникновения, если соглашением, заключенным сторонами сделки, не устанавливается другое.

Как сделать правильный выбор управляющей компании в новостройке

Существенные условия договора

Законодательство не обладает информацией о том, что стоит считать существенными условиями договора переуступки. А между тем, эти условия очень важны и без них договор признается незаключенным.

Заявленные недочеты в законодательстве исправлены позицией Верховного суда, выраженной в вынесенном Определении.

По мнению суда, существенными условиями договора по переуступке прав на квартиру считаются указания на цедента, цессионария, а также характер действий цедента: передает или уступает право требования, которое цессионарий обязуется принять.

Сторонами сделки по переуступке являются цедент с цессионарием. Цедент – первоначальный кредитор, передающий обязательственное право цессионарию по договору цессии. Цессионарий – получатель этого права требования или новый кредитор по обязательственным правоотношениям.

Должник – лицо, к которому обращено право требования имущественного характера от первоначального кредитора, а после осуществления цессии — и требование от нового кредитора.

Застройщик (должник) обычно только уведомляется о переуступке в письменном виде, не являясь стороной договора. При этом одинаковой силой обладают уведомления, отправленные как цессионарием, так и цедентом.

Но если уведомление направляется именно цессионарием, то он должен представить доказательства перехода обязательственного права в случае, если этого потребует должник.

Уведомление должника обязательно, в противном случае бремя ответственности за неблагоприятные последствия ложится на плечи нового кредитора (цессионария). Помимо этого, при отсутствии уведомления предыдущий и новый кредитор солидарно возмещают должнику необходимые расходы, возникшие по сделке переуступки.

Форма сделки по уступке требования квартиры

Форма сделки по переуступке должна иметь форму основного договора, согласно которому происходит уступка. Договор цессии подлежит регистрации при необходимости государственной регистрации основного договора и происходит в аналогичном порядке.

Соответственно, если уступка обязательственного права проводится по ДДУ, то сделка по уступке права требования совершается в письменном виде и подлежит регистрации компетентными органами.

Договор переуступки, также как и ДДУ, регистрируется в Росреестре

Согласно закону форма предварительного договора должна обладать формой договора, по которому происходит переуступка. Отсюда следует, что форма предварительного договора продажи квартиры должна иметь письменный вид и заключаться путем составления документа, подписанного сторонами сделки.

Документы, необходимые для регистрации договора по переуступке прав требования на квартиру:

  • заявление;
  • сам договор переуступки;
  • первоначальный договор, по которому делается уступка;
  • документ по удостоверению личности покупателя;
  • документ, что подтверждает уплату госпошлины;
  • документ, подтверждающий полномочия представителя стороны договора, если он действует от имени стороны;
  • удостоверенное нотариусом разрешение супруга-партнера по браку на заключение переуступки;
  • иные документы, требующиеся в зависимости от специфики основного договора.

Права, предоставляемые цессионарию по договору цессии

Новый кредитор становится обладателем прав по договору переуступки в тех же пределах и на условиях, которыми обладал на момент перехода первоначальный кредитор.

С правом требования по исполнению обязательства переходит также право на возможность получения процентов.

Если это потребуется, то должник может выдвинуть новому кредитору аналогичные возражения, что выдвигал когда-то первоначальному кредитору.

Какие существуют обязанности и ответственность у цедента, цессионария?

  • при успешном осуществлении сделки по переуступке, цедент имеет прямую обязанность по передаче всех документов, удостоверяющих обязательственное право. В случае необходимости он предоставляет информацию, которая значима для реализации права;
  • переуступку возможно ограничить или вовсе запретить посредством включения запрета или ограничения в договор. Если первоначальный кредитор, зная об этом, осуществляет сделку, то она может по иску должника быть признана недействительной. Бывший кредитор или цедент отвечает за то, чтобы переданное требование не оказалось недействительным;
  • цедент должен иметь правомочие совершать переуступку;
  • он не имеет право уступать требование новому цессионарию, если уже ранее уступил кому-то это требование. Если такое нарушение имело место быть, то тогда правомочным цессионарием по договору уступки требования признается тот предполагаемый кредитор, кому требование было передано раньше всех;
  • требование должно существовать в момент уступки, кроме случаев уступки будущего требования, например, по предварительному договору купли-продажи квартиры.
  • в случае, если должник исполнил требование в отношении иного цессионария, риск последствий ложится на плечи цедента или цессионария, которые знали или должны были знать о сделке по уступке, которая была совершена ранее;
  • цедент не должен совершать каких-то действий, которые могут повлечь за собой возражения должника против уступленного требования.

Кроме вышеуказанных условий, обязанностей в договоре могут быть установлены какие-то иные требования к уступке права требования, при нарушении которых цессионарий вправе требовать всего переданного по соглашению об уступке, а также возмещения причиненных убытков.

Налоги и госпошлина

Налоговое законодательство определяет налоговую базу при переуступке прав на жилые дома или помещения как разницу между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав. Налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этих имущественных прав.

Делаем вывод из сказанного выше, что ознакомившись более подробно с такого рода сделками, покупатель будет обладать определенной страховкой от нежелательных последствий заключения сделки по переуступке.

Зная форму ее совершения, существенные условия, порядок заключения таких сделок, он будет более свободно ориентироваться при заключении самого договора и скорее всего обойдется без консультаций юристов, вследствие чего сэкономит свои время и средства.

Примечание

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/kakoj-poryadok-oformleniya-pereustupki-prav-trebovaniya-na-kvartiru.html

Покупка квартиры в строящемся доме по переуступке прав

Приобрести квартиру в строящемся доме можно непосредственно от застройщика или у частного лица, которое заключило в своё время договор долевого участия с застройщиком. Выкуп у частного лица осуществляется по переуступке прав требования. Для такой сделки есть свои особенности.

Читайте также:  Что такое страховая премия? - юридические советы

Что такое переуступка прав требования?

Переуступка прав требования – особая форма договора, по которому приобретатель квартиры в строящемся доме может передать свои права на приобретённое жильё другому лицу, которое в дальнейшем будет оформлять на себя право собственности после приемки дома на основе акта приёма-передачи.

Данная форма договора предусмотрена как Гражданским Кодексом Российской Федерации, так и Федеральным законом за номером 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…».

Уступка прав требований предусмотрена статьей 11 214-го Федерального закона и рассматривается данным нормативным актом как процедура передачи прав требования на имущество, осуществляемую после того, как предыдущим владельцем были полностью исполнены его обязательства перед застройщиком.

Различия между переуступкой и договором долевого участия

Несмотря на то, что и по договору долевого участия, и по договору переуступки прав требования квартира выкупается в строящемся доме, разница между договорами определяется тем же 214-м Федеральным законом.

В соответствии с положениями статьи 4 этого закона под договором долевого участия в строительстве понимается заключение соглашения между застройщиком и дольщиком, по которому за счёт средств, внесённых дольщиком, застройщик обязуется построить многоквартирный дом или иную форму жилья, часть которого в соответствии с размером внесённых дольщиком средств передаст по акту приема-передачи в виде полноценного жилья.

Договор переуступки прав собственности подразумевает передачу прав не от застройщика частному лицу, а от другого частного лица.

Переуступка практически во всех случаях требует согласия застройщика.

Порядок продажи по переуступке

Сделка, в результате которой продажа квартиры будет осуществлена на основании переуступки прав требований, будет отличаться от стандартной сделки по купле-продаже квартиры, так как итоговой регистрации права собственности в такой сделке не будет.

Основные шаги в сделке будут выглядеть следующим образом:

  • выплата всей необходимой суммы застройщику от покупателя первых прав требования или перечисление суммы банком в счет взятого ипотечного кредита;
  • размещение информации о продаже квартиры в строящемся доме в доступных средствах массовой информации;
  • формирование цены, по которой будет реализована квартира (с учетом предложений застройщиков на квартиру в данном доме, а также с учетом того, распроданы ли квартиры в этом доме, которые реализовывал сам застройщик или что-то из предложений еще осталось);
  • предварительная беседа с покупателем на предмет приобретения квартиры по переуступке прав требований на нее (если дом находится уже не на этапе котлована, то квартира может быть продемонстрирована потенциальному покупателю);
  • получение согласия застройщика на переуступку прав требования (в том случае, если такое согласие должно оформляться в соответствии с положениями договора долевого участия, по которому первый дольщик приобретал свои права);
  • оформление договора переуступки прав с последующим его заверением у нотариуса (заверение у нотариуса не является обязательной процедурой, однако, в силу того, что оформить право собственности у выкупившего такие права лица получится только после сдачи дома в эксплуатацию и передачи ему квартиры по соответствующему акту, подпись нотариуса на договоре будет выступать своего рода гарантией того, что договор является действующим и заключенным в соответствии с положениями действующего законодательства);
  • перевод (в случае наличия) долга по выкупу жилплощади на нового будущего собственника.

Как уже говорилось выше, оформление права собственности на недвижимость будет происходить только после сдачи дома в эксплуатацию.

Так как передачу данного права лицу, выкупившему права требования, осуществит непосредственно застройщик.

Возможные риски

Переуступка прав требования сопряжена для выкупающего их лица с определенными рисками.  Это обусловлено тем, что при заключении первичного договора – договора долевого участия, интересы дольщика страхуются самим застройщиком (каждый застройщик имеет специальный страховой фонд на случай, если он не может исполнить свои обязательства).

Страхование от невыполненных обязательств прописано в договоре долевого участия, заключаемом между дольщиком и застройщиком.

В случае, если речь идет о переуступке прав требования, такое страхование, хотя и предусмотрено договором с предыдущим лицом, имеющим права требования, не фиксируется в новом договоре, так как меняется одно из лиц, имеющих права требования исполнения застройщиком своих обязательств в полном объеме.

Таким образом, в случае, если застройщик по каким-то причинам не исполняет свои обязательства, выкупивший права требования человек рискует остаться без жилья и без своих собственных средств.

Еще одним риском, который также имеет большое распространение, является то, что дом может быть не принят в эксплуатацию по различным обстоятельствам. Данный риск также проходит страхование в договоре долевого участия, но при переуступке прав такое страхование в автоматическом режиме не происходит.

Купля-продажа квартиры на основании переуступки прав требования является достаточно распространенной сделкой относительно жилья, продаваемого в строящихся домах. От договора долевого участия переуступка прав имеет существенное отличие тем, с кем именно заключается договор – с застройщиком или частным лицом.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 653-60-87, Санкт-Петербург +7 (812) 313-26-64 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/po-pereustupke.html

Как правильно оформить переуступку права на квартиру

Сегодня на Habrealty.ru:

продажа квартиры по переуступке прав — почему продажа квартиры по переуступке прав, выгодна и как она оформляется.

Рассмотрим причины переуступки прав требования на квартиру, правила переуступки, особенности переуступки на квартиру в ЖСК и по ипотеке. Затронем вопросы, налогообложения и интервалы выгодной продажи квартиры по переуступке прав.

Почему выбирают продажу квартиры по переуступке прав

Инвестиции и сделки на первичном рынке – это также повод продать квартиру, еще не заселившись. Как выгодно и просто сбывать квадратные метры? Какие могут возникнуть трудности?

По 14 статье 214 ФЗ и согласно тому же ФЗ, статье 17. Вам необходимо зарегистрировать, в Росреестре договор по переуступке квартиры – это обязательное условие.

Так же передать все необходимые документы лицу, которому переуступаете право требования квартиры.

Помнить следует и то, что если вы уже подписали с застройщиком передаточный акт на квартиру, то переуступка прав собственности на квартиру уже невозможна. Далее следует заниматься оформлением документов на право собственности и продавать квартиру по договору купли-продажи.

Кому это нужно

Рядовой покупатель заинтересован в переуступке прав собственности на квартиру тогда, когда продали все квартиры в нужной ему новостройке, и других способов получить ее — нет.

У продавцов другие мотивы, но мы рассмотрим с позиции покупателя. Покупка квартиры по переуступке прав – выгодна, потому что цена ниже, чем у застройщика.

Важно отметить, что продажа квартиры по переуступке прав гораздо дешевле на этапе застройки. В тот момент, когда дом почти построен, и квартир остается все меньше, цены начинают расти. И различие в цене значительно.

Стоит отметить, что при переуступке прав требования на квартиру условия договора между застройщиком и новым покупателем могут изменяться, к тому же и без согласия застройщика переуступка прав собственности на квартиру невозможна, но вы можете с ним договориться.

Как оформить переуступку прав собственности на квартиру

Допустим, дольщик не желает выжидать, когда появится выгодная цена. Тогда есть 2 способа, по которым продается объект:

  1. Переуступка прав требования на квартиру
  2. Путем замены стороны в договоре.

В договоре четко прописано, что участник долевого строительства, имеет право уступить свое право, если есть согласие застройщика и банка в письменном виде (по ипотеке).

Правила переуступки прав, о которых должен знать каждый

Продажа квартиры по переуступке прав возможна при:

  • договоре инвестирования;
  • предварительном договоре купли-продажи;
  • договоре соинвестирования;
  • при ипо

Стороны договора: физические и юридические лица.
Предмет договора: отдельные квартиры и даже целые подъезды.

Когда выгоднее продавать квартиру

С точки зрения финансов
Выгоднее продавать квартиру в уже достроенном и сданном в эксплуатацию доме, т.к. стоимость ее на 10-15% больше, нежели в достроенном, но не сданном. Но в первом случае сделка уже будет оформляться не по переуступке.

С точки зрения спроса
За то время пока будут решаться вопросы с вводом в эксплуатацию и оформлением документов новых собственников, застройщик успеет распродать все вкусные варианты квартир. В результате, выставив после этого свой объект в продажу, вы можете продать его по выгодной цене.

Внимание!
Но необходимо иметь ввиду, что как только вы подписываете акт приема-передачи квартиры, возможность переуступки прав требования на квартиру пропадает. Вы становитесь собственником, что дополнительно налагает различные обязанности: уплата налога с продажи квартиры, оплата обустройства общественных пространств и коммунальных услуг, что намного снизит размер вашей маржи.

Если вы не уверены, как покупатель, в объекте или продавце, который предлагает купить квартиру по переуступке права требования — обратитесь к юристу по жилищным вопросам.

Переуступка права при оформлении в ЖСК

По схеме ЖСК купить квартиру в доме немного сложнее. Процедура переуступки прав требования на квартиру делается так: заключается договор о купле-продаже пая, пишите заявление председателю кооператива с просьбой разрешить уступку пая.

Затем в кооператив приходит отчет о лице, который приобрел указанный пай. Иными словами по закону, необходимо согласие кооператива.

Есть застройщики поступающие цинично. Они и вовсе не прописывают в договорах, вариант переуступки квартиры. Так же могут предложить продать вашу квартиру за большие комиссионные (около 200 тыс. рублей).

Риэлтор способен решить вашу задачу, выставив комиссию то 2 – 5 % от стоимости вашей квартиры, впрочем, сумма примерно, равна аппетиту застройщика.

Самый эффективный во всех вариантах способ – самостоятельное размещение объявления о продаже строящегося жилья в интернете и его ресурсах.

Читайте также:  Нормативы по физической подготовке для военнослужащих - юридические советы

Ваше предложение о продаже квартиры по переуступке прав, должно быть чуть ниже в цене, чем предложение застройщика.

Переуступка по ипотеке

Возможна переуступка прав собственности на квартиру, даже в кредит. Это делает возможным ФЗ закон об Ипотеке (Залоге недвижимости). Вы предаете другому лицу, все ваши права и обязательства по оплате кредита.

Переуступка прав требования на квартиру, зачастую применяется во время затягивания строительства дома на долгий срок. В таких ситуациях продажа одной и той же квартиры по переуступке прав может происходить несколько и более раз.

Переуступка прав собственности на квартиру покупателю, освобождает продавца от ответственности перед ним, за неисполнения своих обязательств должником (застройщиком) третьих лиц. Но вы отвечаете за недействительность переданного требования.

Всегда есть риск, третьего лица и он должен понимать, что вкладывать финансы в недостроенный дом, рискованно. Но зато гораздо дешевле, именно за это он и платит, меньшие деньги и идет на риск.

Такая переуступка прав требования на квартиру с использованием ипотеки, как правило, имеет условия, которые выдвигает сам банк.

Во-первых, это согласие банка на переуступку. Во-вторых, банк так же может изменить условия, поэтому будьте предельно внимательны. Во многих ситуациях банк может потребовать уплатить не менее 50% стоимости вашей квартиры.

В настоящее время банки хорошо финансируют сделки по покупке квартиры с переуступкой прав собственности на квартиру. Однако, только в рамках ФЗ №214.

Покупка квартиры по переуступке за счет ипотеки, в ЖСК или предварительному договору купли-продажи — банками не приветствуется.

Продажа квартиры по переуступке прав – отличный вариант, избавляющий от кредита и риска, в случае долгостроя.

Переуступка прав требования на квартиру, может иметь массу причин. Например, в случае: потери близкого, развода, получения наследства, новая работа в другой стране, переезд и много других причин.

В любом случае это выгодный вариант, на который стоит обратить внимание. Так же стоит обратить внимание на то, в чьей собственности земля под домом, в котором вы купите квартиру.

Налоги при продаже квартиры по переуступке

Продажа квартиры по переуступке прав зачастую осуществляется с целью получения финансовой выгоды. Поэтому многие инвесторы стараются купить квартиру у застройщика еще на стадии котлована, когда цена минимальна и продать ее по переуступке прав требования, до окончания строительства.

Правда, не все можно предусмотреть законами и поэтому инвесторы нашли способы избегания уплаты налогов. Каким образом? По закону, если купил по одной цене, а продал по переуступке права требования квартиры — по бОльшей, будь добр, уплати НДФЛ с разницы.

Что делают инвесторы: указывают в договоре переуступки права требования на квартиру первоначальную стоимость, а на остальную сумму, пишут расписку.

Эта схема позволяет получать инвесторам, вложившимся в квартиру на стадии котлована и продавшими ее перед сдачей дома в эксплуатацию (до подписания акта приема-передачи квартиры), довольно неплохую прибыль. Но покупатель оказывается совсем не защищен в финансовых рисках.

Итак, вы узнали о продаже квартиры по переуступке прав самое основное, что может вам пригодиться, если вы решите купить или продать квартиру по переуступке прав требования на квартиру.

Желаю вам успешных сделок!

Источник: https://www.HabRealty.ru/dolevoe/pereustupka-prava-na-kvartiru.html

Покупка квартиры в новостройке по переуступке прав требования: преимущества и недостатки, нюансы договоров

Zem-Pravovik.ru > Жилая недвижимость > Квартира > Покупка квартиры в новостройке по переуступке прав требования: преимущества и недостатки, нюансы договоров

Достаточно часто инвестор перепродает жилье в новостройке. Иногда такая ситуация связана с необходимостью возвращения вложенных средств.

Но гораздо чаще он проводит такую операцию для получения прибыли за счет разницы в цене недвижимости на различных этапах строительства.

В любом случае, поскольку объекта недвижимости как такового пока не существует, то предметом договора выступает не купля-продажа, а переуступка прав. Что значит переуступка прав при покупке квартиры, рассмотрим в этой статье.

Инвестор, заключивший договор с застройщиком о строительстве жилья, вправе передать свои права третьему лицу.

Такая передача оформляется договором переуступки прав или иными словами договором цессии.

Причем подписанием этого соглашения новый инвестор приобретает не только права, но также и обязанности по договору с застройщиком.

Продавец прав носит название цедента, а лицо, которое их покупает – цессионария. Договор цессии также заключается при непосредственном участии подрядчика, то есть строительной организации, которая занимается возведением жилья.

Необходимость его привлечения связана с тем, что все обязательства цедента по отношению к подрядчику переходят к новому участнику сделки – цессионарию. Соответственно все вопросы, касательно договора, заключенного еще первичным инвестором, цессионарию придется решать напрямую с подрядчиком.

Сделку можно заключить только в отношении строящейся недвижимости. В любом случае, если инвестор еще не принял жилье от застройщика по акту либо не оформил договор купли, то он вправе передавать свои права третьему лицу.

Поэтому в отдельных случаях можно оформить цессию относительно уже готового, но еще не переданного инвестору жилья.

Порядок оформления цессии

Нередко перед гражданами, которые согласовали между собой приобретение недвижимости на стадии ее строительства, возникают вопросы о технической стороне дела.

Как именно оформить переуступку в строящемся доме?

Действующее гражданское законодательство предусматривает несколько вариантов переуступки прав:

  1. Путем заключения предварительного соглашения купли — продажи. Согласно его условиям покупатель получает право от своего имени заключить сделку о приобретении уже готового жилья.
     
  2. Через долевое участие. Но первичный инвестор еще до оформления цессии должен полностью рассчитаться с подрядчиком. В противном случае неоплаченные долги возлагаются на цессионария.
     
  3. Оформление договора о переуступке пая в жилищном кооперативе. Но эта схема применяется достаточно редко. Она предусматривает продажу членом кооператива своего пая третьему лицу. К решению вопроса привлекается общее собрание членов кооператива, на котором старому пайщику возвращается его взнос, а лицо, принятое вместо него в кооператив, вносит пай.
     

Какие существуют риски

Потенциальных инвесторов чаще всего волнует вопрос, опасно ли покупать строящуюся недвижимость по договору цессии?

Следует отметить, что практически в любой сделке есть определенные риски.

Меньше всего гарантий при заключении соглашения о предварительной купле – продаже, ведь его оформление нигде не регистрируется. Поэтому нечистые на руку продавцы могут заключить сделку сразу с несколькими покупателями.

Также никто не застрахован от банкротства строительной организации. В этой ситуации особенно страдает цессионарий, ведь его расходы не будут компенсированы. Наиболее безопасным считается вариант с оформлением переуступки прав по соглашению о долевом участии.

Чтобы максимально застраховать себя от всевозможных неприятностей потенциальному цессионарию следует потребовать от подрядчика предъявления разрешительных документов на осуществления строительных работ.

А также рекомендуется ознакомиться с проектной документацией, чтобы убедиться, что реальная готовность здания соответствует заявленной.

Ключевые моменты договора

При оформлении договора цессии нужно обратить внимание на следующие моменты:

  • вид соглашения, по которому проводится переуступка; 
  • позицию строительной организации касательно переуступки прав.Так, первоначальный договор может содержать условие относительно обязательного получения согласия подрядчика на оформление переуступки;
  • объем обязательств, которые передаются на основании договора цессии.

К договору о переуступке прав прилагается основное соглашение (имеется в виду договор долевого участия либо предварительная сделка купли-продажи), а также все дополнения.

Также цедент должен документально подтвердить проведение расчета с подрядчиком. Кроме того, в пакет документов входит письменное согласие застройщика, если это предусмотрено договором.

Смотрите видео, в котором специалист подробно разъясняет особенности покупки квартиры, в том числе новостройки по переуступке прав требования:

Внимание!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:
+7(499) 703-42-21 — Москва
+7(812) 309-91-17 — Санкт-Петербург
+7(800) 511-32-35 — Россия (общий) или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта ниже!

Все консультации у юристов бесплатны.

Источник: https://zem-pravovik.ru/zhilaya-nedvizhimost/kvartira/pereustupka-v-novostrojke.html

Переуступка прав на квартиру

Мне необходимо произвести переуступку права на квартиру жене…

Вопрос юристу:

Ответ юриста на вопрос : переуступка прав на квартиру Вам необходимо заключить договор переуступки права требования.

———————————————————————

Ответ юриста на вопрос : переуступка прав на квартиру Цену уступленного права определяете вы сами. НО если вы в браке, то такая сделка сомнительна. Так как она предполагает оплату уступки, а бюджет у вас общий. Лучше сами зарегистрируйте свое право, а затем разделите имущество с женой. По соглашению.

———————————————————————

Ответ юриста на вопрос : переуступка прав на квартиру
Здравствуйте!

Обращайтесь к застройщику с договором об уступке прав требований.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 30.12.

2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
———————————————————————

Могу ли я оформить договор переуступки прав на квартиру, если я подписала акт приема-передачи с застройщиком и что можно…

Вопрос юристу:

Ответ юриста на вопрос : переуступка прав на квартиру Можете оформить договор переуступки, пока право собственности не оформлено.

———————————————————————

Ответ юриста на вопрос : переуступка прав на квартиру Здравствуйте! уже нет, так как акт уже подписан.

———————————————————————

Здравствуйте. можно ли оформить ипотечный кредит в новостройке не у застройщика а у дольщика по переуступке прав на квартиру…

Вопрос юристу:

Ответ юриста на вопрос : переуступка прав на квартиру Можно, если банк пойдёт на это.

———————————————————————

Договор переуступка права на квартиру в строящемся доме оформлен на мужа…

Вопрос юристу:

Читайте также:  Новые правила подсчета и подтверждения страхового стажа - юридические советы

Ответ юриста на вопрос : переуступка прав на квартиру Чтобы жена получила свидетельство о праве на СВОЕ имя, следует еще раз оформить договор переуступки права (цессии). Пока дом не сдан.

А чтобы жена получила свидетельство о праве мужа на введенное в эксплуатацию жилье, следует оформить у нотариуса соответствующую доверенность, которой предоставить жене право (полномочия) от имени мужа действовать в Регпалате, БТИ, УК с целью зарегистрировать право и получить свидетельство.

———————————————————————

Можно ли аннулировать договор о переуступке прав на квартиру и вернуть деньги?…

Вопрос юристу:

Ответ юриста на вопрос : переуступка прав на квартиру Здравствуйте, Андрей! Не совсем понятно, как Вы приобрели квартиру по переуступке, если дом уже сдан в эксплуатацию? Приглашаю Вас на бесплатную консультацию в понедельник 20 августа 2012 года. Приходите с документами: посмотрим — решим.

———————————————————————

Купили переуступку прав на квартиру на Юрлицо — на данный момент застройщик банкротится — дом возведен, но не сдан -…

Вопрос юристу:

Ответ юриста на вопрос : переуступка прав на квартиру
Вам необходимо обращаться с заявлением о включении в реестр требований передачи жилых помещений в банкротом деле.

В любом случае и независимо от Вашего заявления квартира или недострой будут составлять конкурсную массу. Вопрос о создании другого юрлица или достраивании квартир будет решаться с Вашим участием на собрании кредиторов.

Арбитражный управляющий Виталий Снытко.
———————————————————————

Ответ юриста на вопрос : переуступка прав на квартиру
Добрый день ! Обращайтесь с заявлением в Арбитражный суд о включении требований в реестр требований кредиторов застройщика ,иначе недостроенная квартира купленная Вами в доме застройщика будет включена в конкурсную массу и выставлена на торги .При банкротстве действует правило :» Кто не успел -тот опоздал !» Включат Ваши требования в реестр требований кредиторов ,Ваша квартира будет достроена другим застройщиком и получите на нее право собственности.
———————————————————————

Подойдёт ли переуступка права на квартиру для органов опеки…?нужны документы для оформления по военно ипотеке…

Вопрос юристу:

Ответ юриста на вопрос : переуступка прав на квартиру Что значит «переуступка права»? Поясните, что вам конкретно нужно?

———————————————————————

Ответ юриста на вопрос : переуступка прав на квартиру Добрый день! Да пойдет, если убедите что сразу пропишите ребенка. Удачи! Рад был помочь

———————————————————————

Какие нужны документы на родителей по переуступке прав на квартиру, оформленную по ипотеке на детей, дети разводятся…

Вопрос юристу:

Ответ юриста на вопрос : переуступка прав на квартиру В первую очередь получить согласие банка. Потом заключить договор купли-продажи и сдать его на регистрацию.

———————————————————————

Скажите пожалуйста нужна ли копия договора, с которого производилась переуступка прав на квартиру (помимо самого договора…

Вопрос юристу:

Ответ юриста на вопрос : переуступка прав на квартиру да необходимо

———————————————————————

Подскажите, пожалуйста. Мы заключили договор на переуступку прав на квартиру, он действовал до 1 декабря 2014 г. Внесли…

Вопрос юристу:

Ответ юриста на вопрос : переуступка прав на квартиру
Добрый день. Выставляйте претензию, в которой отразите все Ваши требования. При отказе их удовлетворить имеете право обратится с исковым заявлением в суд. Исковое заявление подается по правилам ст. 131, 132 Гражданского процессуального кодекса РФ.
———————————————————————

Ответ юриста на вопрос : переуступка прав на квартиру нужно посмотреть Ваш договор. необходимо написать претензию и обратиться в суд. Можете подойти с документами на очную консультацию, чтобы можно было Вас более подробно проконсультировать. Мой телефон указан.

———————————————————————

Ответ юриста на вопрос : переуступка прав на квартиру Шансы есть. Но хочу заметить, что риэлтор отказывалась не от «залога», а, очевидно, от «задатка». У этих понятий разный смысл и разные последствия. Юридическими понятиями нужно пользоваться корректно, тогда шансы выиграть дело повышаются.

———————————————————————

В случае переуступки права на квартиру в новостройке до вступления в право собственности родным братом сестре какие денежные…

Вопрос юристу:

Ответ юриста на вопрос : переуступка прав на квартиру
по оформлению договора уступки прав требования и регистрации перехода прав требования к новой стороне по сделки
———————————————————————

Не могли бы вы подсказать мне по поводу переуступки прав на квартиру. Ситуация такая: покупаю квартиру в новостройке,…

Вопрос юристу:

Ответ юриста на вопрос : переуступка прав на квартиру
Вас жестоко обманули.

В соответствии со ст. 17 федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»

Договор долевого участия и (или) уступка прав требований по нему подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Для регистрации сделки в Росреестре необходимо присутствие обеих сторон, исключение составляет случай, когда одна сторона уполномочила другую (в данном случае нотариальной доверенностью) представлять ее в Росреестре при регистрации.

Поэтому поведение ЖСК не внушает доверия.
———————————————————————

Как оформляется переуступка прав на квартиру в новостройке, квартира куплена по ипотеке, за первоначальный взнос, продается…

Вопрос юристу:

Ответ юриста на вопрос : переуступка прав на квартиру Надо смотреть договор. Надо четко понимать, что на основании ст. 1. 11 Закона об участии в долевом строительстве, уступка прав на квартиру в новостройке предусмотрена только по договору долевого участия и подлежит обязательной государственной регистрации.

———————————————————————

Заключил предварительный договор на переуступку прав на квартиру…

Вопрос юристу:

Ответ юриста на вопрос : переуступка прав на квартиру если предварительный договор прошел регистрацию, может и потребовать, если нет — пусть деньги вернет — ему же дороже выйдет

———————————————————————

Где оформляют договор переуступки прав на квартиру в ЖСК?…

Вопрос юристу:

Ответ юриста на вопрос : переуступка прав на квартиру Регистрируют переход права на квартиру в Росреестре

———————————————————————

Есть договор переуступки прав на квартиру новостройку, оформленный на отца. Сейчас компанией застройщиком производится…

Вопрос юристу:

Ответ юриста на вопрос : переуступка прав на квартиру Это возможно в случае уступки прав по такому договору от отца к сыну, просто так, без договора оформить квартиру на сына нельзя.

———————————————————————

Можно ли отменить переуступку прав на квартиру, оплачивала я, переуступила дочери, теперь она не хочет переоформить обратно…

Вопрос юристу:

Ответ юриста на вопрос : переуступка прав на квартиру Вы вправе потребовать от дочери выплатить Вам стоимость квартиры по договору.

———————————————————————

Переуступка прав на квартиру…

Вопрос юристу:

Ответ юриста на вопрос : переуступка прав на квартиру Тамара! Внимательно прочитайте договор. Какой срок предусмотрен для заключения основного договора?

———————————————————————

Как не быть обманутым при договоре переуступки прав на квартиру?…

Вопрос юристу:

Ответ юриста на вопрос : переуступка прав на квартиру
Уважаемая Яна !

Вам следует получить у юриста по договоренности более подробную юридическую консультацию по всем этим юридическим вопросам, а не краткие ответы юристов и адвокатов на этом сайте. Краткие ответы юристов и адвокатов, тем более без ссылок на конкретные нормативные акты Вам не помогут в данном случае даже разобраться с этими вопросами.

Как правило, если продавец квартиры спешит заключить договор купли-продажи или договор об уступке права требования и получить сразу же денежки, то это уже очень подозрительно.

В таких ситуациях следует «убедить» продавца изменить условия договора, которые могут быть рискованными в первую очередь для покупателя. Так как, отдав деньги за товар, покупатель эти деньги даже в случае признания Судом указанной сделки не действительной, свои денежки может вообще не вернуть… Вам это надо ?

Вообще, что бы разобраться с юридической стороной указанной сделки, нужно как минимум ознакомиться со следующими нормативными актами:

1. Гражданский кодекс РФ.

2. Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

3. Семейный кодекс РФ.

4. Жилищный кодекс РФ.

Тем более, что Вы не на Луне живете и знаете, как застройщики по всей России сотни раз не исполняли своих обязательств по договорам с физическими лицами об участии в долевом строительстве жилья.

Поэтому Вы можете даже на этом сайте договориться с юристом, сообщить ему более подробную информацию по этим вопросам, в т.ч. о наименовании Застройщика этого дома, а он Вам уже предоставит более подробную консультацию по этим вопросам и укажет, чего Вам следует опасаться при заключении такой сделки.

Всего Вам доброго.
———————————————————————

Налог спродажи квартиры по переуступке прав…

Вопрос юристу:

Ответ юриста на вопрос : переуступка прав на квартиру
Добрый день!

исходя из положений ст.

41 НК РФ следует, что для целей налогообложения доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, определяемая в том числе в соответствии с главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса. Следовательно, разница между суммой, переданной по договору уступки права требования первоначальному кредитору, и суммой, полученной по новой сделке, будет являться доходом.

Учитывая изложенное, налогоплательщик имеет право на уменьшение налогооблагаемого дохода на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с получением дохода по договору уступки права требования.

В подтверждение произведенных расходов необходимо представить в налоговый орган при подаче налоговой декларации по налогу на добавленную стоимость договор уступки права требования и платежные документы, подтверждающие оплату первоначальному кредитору по договору.

———————————————————————

Ответ юриста на вопрос : переуступка прав на квартиру Кроме этого добавлю, что если денежная сумма в указанном Вами размере была уплачена в 20005 г., то в договоре уступки прав Вы можете указать любую сумму и это не будет облагаться налогом.

———————————————————————

Ответ юриста на вопрос : переуступка прав на квартиру Конечно можете. Это законом не запрещено

———————————————————————

Источник: http://vekurist.ru/nedvizhimost/pereustupka-prav-na-kvartiru.html

Ссылка на основную публикацию