Каковы риски при покупке доли в квартире? — юридические советы

Покупка доли в квартире — риски, нюансы и проблемы

Каковы риски при покупке доли в квартире? - юридические советы

Учитывая высокий уровень цен на недвижимость, в настоящий момент покупка доли в квартире часто кажется привлекательным вариантом для многих потенциальных владельцев.

При этом, именно такой вариант сделки специалисты рынка признают самым проблемным и сложным. Этому много причин, часть из которых можно попробовать оценить заранее.

Как снизить риски при покупке доли в квартире:

  1. Главным требованием, которое необходимо изначально осознавать каждому потенциальному обладателю доли в квартире — специалисты называют приобретение не фиксированного участка в квартире, конкретной комнаты или её части.
  2. Объектом такой сделки становится определенное количество территории, границы которой в перспективе еще предстоит определить. Владелец приобретает, по сути, только право быть обладателем части общей долевой собственности.
  3. В договоре может быть прописано, что он приобрел ½ доли, ¼, 1/32. Такая сделка всегда по стоимости дешевле, чем приобретение фиксированной комнаты и не может оцениваться на основании простого умножения средней стоимости 1 квадратного метра на территории, где недвижимость расположена.

Доверить определение реальной стоимости доли лучше профессионалам, которые оценят состояние конкретного объекта недвижимости, место его расположения, дома, где находится квартира, в которой выделяется доля и много других факторов.

В законодательстве такая возможность предусмотрена, но важно соблюдать некоторые нюансы:

  1. Приобретая долю, важно заранее узнать, были ли соблюдены права других сособственников. По действующему законодательству, именно они имеют преимущественное право на выкуп доли. Если сособственники есть, продавец должен доказать, что выкуп им предлагался до выставления на свободную продажу и он получил письменный отказ от покупки.
  2. Предложение доли другим жильцам не требуется, если доля продается одному из сособственников.
  3. Необходима тщательная проверка всех документов, подтверждающих собственность.
  4. Частым вариантом предложения становится оформление сделки не в виде договора купли-продажи. Собственник готов предложить составить договор дарения. В такой ситуации не действует право на имущественную сделку и почти всегда подобное предложение означает, что сособственник отказался выкупать свою долю у продавца. Сделка может быть признана «притворной» на основании 170 статьи ГК. Практически всегда в этом случае второй владелец выигрывает суд и становится обладателем той доли, которая была приобретена несостоявшимся дольщиком «со стороны».

Можно ли купить долю в квартире, где зарегистрирован ребенок?

Учитывая сложность любых сделок с недвижимостью, сособственником которой является ребенок, или несовершеннолетний просто зарегистрирован в квартире, приобретение доли в такой квартире связано с максимальными рисками.

Продавец в такой ситуации должен представить покупателю разрешения на сделку, полученные в органах опеки. Также, потребуется согласие от попечительского совета при местном органе власти.

Документ, полученный в органах опеки и попечительства, должен подтвердить, что несовершеннолетний не ущемляется в своих имущественных правах по её результатам.

Такое возможно лишь в случае, если ему гарантированно предоставляется альтернативный вариант жилья, соответствующий требованиям обеспечения комфортного проживания ребенка.

И это в той ситуации, если ребенок в квартире был просто зарегистрирован.

В случае, когда ребенок является сособственником, понадобится официальное подтверждение факта получения в собственность минимум аналогичного по качеству места проживания.

Органы опеки в такой ситуации будут оценивать:

  • качество нового жилья;
  • равноценность его площади;
  • равноценность состояния дома;
  • уровень развития инфраструктуры;

Покупателю такой доли продавец должен предоставить:

  • заявление;
  • полный пакет документов как на отчуждаемую долю, так и на приобретаемую;
  • договор, в котором фиксируется факт приобретения новой площади;
  • указывающие отсутствие задолженностей выписки из лицевых счетов обоих объектов недвижимости;
  • оригинал и копию свидетельства о рождении несовершеннолетнего;
  • выписку из домовой книги;

Порядок пользования долевой собственностью

С целью сделать владение долей в квартире максимально комфортным, удобно уже на стадии оформления сделки составить официальное соглашение о порядке пользования, заверенное у нотариуса.

Если такой документ оформить не получается, потребуется составить столь же официальное исковое заявление, которое запрашивает нотариально заверенное право использования своей доли.

К иску потребуется представить пакет документов:

  • полный пакет правоустанавливающих документов;
  • выписку из домовой книги;
  • копию такого документа, как финансово-лицевой счет;
  • составленный БТИ поэтажный план;
  • также, составленную в БТИ экспликацию;
  • квитанцию, подтверждающую факт оплаты госпошлины;
  • копии по числу сторон спора искового заявления;

Такой строгий подход к праву владения доли позволит исключить потенциальные риски, связанные с многочисленными спорными ситуациями, когда оказывается, что совладелец, например, не может пользоваться санитарной комнатой или кухней.

В таком документе указывается:

  1. Кто будет жить в квартире и когда?
  2. В какой комнате, хватает ли доли для использования определенной отдельной комнатой и какой?
  3. Как будет пользоваться местами общественного пользования, кухней, туалетом?
  4. Необходимость получения разрешения на присутствие в помещениях членов семьи и знакомых дольщика.
  5. Порядок оплаты коммунальных платежей, в том числе таких сложно выделяемых, как пользование водой и электроэнергией.

К рискам может относиться:

  1. Продажа доли недобросовестным владельцем, доля которого заложена или приобретена ранее в ипотеку и не оплачена;
  2. Регистрация в квартире или доме лиц, которые в момент совершения сделки находились на службу в рядах ВС России, в местах заключения, в доме престарелых, в интернате, в детском доме, на обучении за рубежом или временно проживающих за рубежом.
  3. Негативное отношение других сособственников к новому дольщику, хотя, при правильно оформленных документах, в такой ситуации речь идет в основном о моральных рисках.

Преимущества и недостатки получения статуса дольщика

Такой сложный процесс, как покупка доли все-таки имеет определенные преимущества.

В том числе:

  1. Возможность инвестиционного вложения при присутствии скромной суммы.
  2. Получение официальной регистрации.
  3. Право на собственную недвижимость при скромной сумме.
  4. Возможность получения ипотеки или кредитов под залог недвижимости и некоторые другие.

Недостатки в большей мере связаны с неопределенными документально правами совладельцем. Становясь дольщиком, владельцу некоей части недвижимости придется стать настоящим дипломатом и научиться вживаться в уже сложившийся «коллектив проживающих». Большинство рисков можно исключить заранее, внимательно подойдя к вопросу оформления такого приобретения.

Советы

Практически все вопросы, часто задаваемые потенциальными дольщиками, связаны с тщательным подбором документов для её оформления. Учитывая сложность такой процедуры, оптимальным решением становится обращение к специалистам, готовым оказать должную помощь.

В том числе внимательно проверить все записи в домовой книге, пробуя выяснить, насколько давно собственность принадлежит продавцу.

Нет ли на её территории зарегистрированных, но не выявленных в ходе первоначальной проверки, жильцов. Стоит ли приобретать долю там, где содольщики и так не могут похвастать идеальными взаимоотношениями.

Опытные юристы, как правило, быстро и легко выясняют историю предлагаемой доли и могут предоставить профессиональные рекомендации.

При отсутствии должного опыта в покупке недвижимости и даже при его присутствии, такой процесс нельзя начинать без консультации с опытными юристами и риелторами, стоимость помощи которых несравнима с проблемами будущего владения, которые в этом случае останутся неизвестными обладателю доли в квартире или доме.

Источник: http://consultplace.ru/kvartira/pokupka/doli.html

Покупка доли в квартире — что это такое и каковы риски?

Трудно найти человека, который не мечтал бы о собственном жилье.

Больше всего проблем своим хозяевам приносят квартиры, находящиеся в общей долевой собственности. Прежде чем приобретать долю в приватизированной квартире, необходимо узнать правовые механизмы реализации принадлежащих сособственникам прав, возможностей и последствия их прекращения.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и !

к содержанию ↑

Что такое долевая собственность?

В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса нашей страны любое имущество, в том числе и недвижимое, принадлежащее двум и более лицам, находится в общей собственности. В том случае, если части каждого из них четко определены, возникает долевая собственность. Распоряжаться таким имуществом можно только с согласия всех сособственников.

В обычной квартире практически невозможно выделить долю в натуре, так как для этого необходимо каждую из них обеспечить отельным входом. Поэтому сособственникам приходится договариваться о порядке пользования. Если согласия достигнуть не получается, то его определяют через суд.

При определении порядка пользования размер долей, находящихся в собственности, может не совпадать с размером, закрепленной за каждым владельцем частью жилого помещения.

Так, при разделе двухкомнатной квартиры, принадлежащей в равных долях двум собственникам, одному из них достанется большая комната, а другому – меньшая.

Другой порядок пользования может быть пересмотрен судом только при появлении новых значимых обстоятельств. Чаще всего ими становится изменения состава семьи одного из владельцев. Например, если проживающий в меньшей комнате сособственник женится и у него появится ребенок, то он вправе подать иск о предоставлении ему большей комнаты.

Согласно 249 статье ГК РФ каждый владелец обязан оплачивать свою долю коммунальных платежей и иных сборов, вне зависимости от занимаемой площади. Кроме того, они должны принимать участие и в других расходах, связанных с содержанием жилого помещения.

Читайте также:  Эвакуация автомобиля вместе с водителем обернется 5 годами тюрьмы - юридические советы

к содержанию ↑

Как появляются доли?

В долевой собственности находится большая часть всех российских квартир. В первую очередь это связано с особенностями их приватизации.

До появления частной собственности на жилые помещения, они выделялись на всю семью, поэтому сейчас оформить квартиру можно только при участии в приватизации всех проживающих в ней.

Несоблюдение этого правила может привести к выделению доли в квартире через суд. Подать подобный иск несостоявшийся владелец может и через много лет после приватизации.

Причем продажа спорного жилья не является препятствием к этому.

Такая ситуация часто возникает при невключении в число собственников несовершеннолетних, проживающих на момент приватизации в квартире.

В начале 90 годов такая практика была абсолютно законной и встречалась достаточно часто. Прошло время, законы поменялись, и выросшие дети нередко обращаются в суд для восстановления своих прав.

Возникает долевая собственность и в других случаях. Например:

  • Раздел квартиры между несколькими наследниками собственника;
  • Раздел квартиры, купленной в период брака, при разводе;
  • Продажа или дарение доли в квартире ее собственником.

к содержанию ↑

Основные нюансы купли-продажи долевой собственности

Поэтому наиболее выгодно договориться с сособственниками о совместной продаже недвижимости. Если по каким-либо причинам это невозможно, то свою долю придется продавать самостоятельно.

Статья 250 Гражданского Кодекса предоставляет сособственникам право преимущественной покупки доли общего имущества.

Если собственник несовершеннолетний, то его родители в органах опеки должны получить согласие на отказ от преимущественного права покупки, затем кто-то из родителей идёт к нотариусу и оформляет отказ.

Вы должны выяснить у соседей, готовы ли они дать отказ. Если они согласны, вы узнаете, когда им удобно посетить нотариуса. Услуги нотариуса будет оплачивать тот собственник, которому нужен отказ.

Что делать, если соседи не собираются покупать долю и не хотят идти к нотариусу?

К сожалению, нередко совладельцы препятствуют проведению сделки купли-продажи. Обычно это выражается в уклонении от получения извещения о продаже доли.

Законы нашей страны не содержат норм, с помощью которых сособственника можно принудить к отказу от преимущественного права покупки.

Тогда Вы сами идёте к нотариусу и оформляете уведомления (для каждого собственника) о продаже своей доли. Уведомления рассылаются нотариусом и к нему же должны прийти ответы. Это более дорогой и затратный по времени вариант.

Только в случае их отказа, свою часть квартиры можно продать посторонним лицам. При этом цена доли не должна быть меньше предложенной совладельцам.

Неправильно составленное извещение может стать причиной признания будущей сделки недействительной. Согласно действующему законодательству в нем обязательно должна содержаться следующая информация:

  1. Предложение приобрести долю в праве собственности на квартиру;
  2. Адрес квартиры;
  3. Размер отчуждаемой доли;
  4. Цена доли в рублях.

В течение 30 календарных дней после получения уведомления сособственник должен либо отказаться от преимущественного права покупки, либо выкупить долю.

Часто единственным выходом из подобной ситуации является передача доли покупателю по договору дарения, так как для его оформления не требуется согласия сособственников.

Но решаясь на притворную сделку нужно помнить, что она может быть признана недействительной. Для этого заинтересованному лицу достаточно представить суду доказательства передачи денежных средств. При таком развитии событий покупатель может остаться и без денег, и без жилья.

Кроме того, получение недвижимости в дар является доходом, а значит, будущий владелец обязан уплатить налог в размере 13% от стоимости доли.

к содержанию ↑

Возможные проблемы при покупке доли в квартире

Выкупая долю в праве собственности на квартиру, прежде всего нужно задуматься о том, почему ее продают.

Чаще всего на рынок попадают проблемные доли квартир, собственники которых годами не могут договориться между собой ни о порядке пользования недвижимостью, ни о совместной ее продаже и последующем разъезде.

В этом случае высока вероятность того, что появление нового сособственника только выведет этот конфликт на новый уровень.

Отсутствие опыта в коммунальных боях может привести к невозможности распоряжения своей долей. Нередко более напористые совладельцы просто не пускают соседей в квартиру. Полиция в таких ситуациях обычно не вмешивается, ссылаясь на их гражданско-правовой характер.

Большим минусом долевой собственности является необходимость согласия сособственников на любые действия с недвижимостью.

Без согласия сособственников свою часть жилого помещения нельзя не только продать или сдать в аренду, но и использовать для проживания всех членов семьи. Без его получения участник долевой собственник может оформить регистрацию в квартире только для себя и своего ребенка.

Сравнительно невысокая цена доли делает ее покупку весьма заманчивым мероприятием для тех, у кого не хватает денег на отдельное жилье.

Многие из них надеются на то, что они смогут договориться с сособственниками и либо выкупят их долю за смешные деньги, либо вместе продадут всю квартиру. При этом, как правило, они забывают о том, что бывшей владелец, почему-то этого сделать не смог.

Конечно, приобретение доли не всегда оборачивается многолетним противостоянием с сособственниками.

Снизить риск такого исхода событий поможет тщательное изучение документов и знакомство с соседями перед покупкой доли в квартире. Предварительный разговор с соседями поможет правильно оценить возможность совместного проживания и вероятность получения прибыли от этой сделки.

При продаже комнаты или доли в квартире, другие сособственники и соседи по коммунальной квартире имеют право преимущественной покупки. Как правильно поступить в этом случае? Предлагаем посмотреть видеоролик.

Источник: http://kvartira3.com/doli-chto-eto-takoe/

Проблемы и риски при покупке доли в квартире?

Вы планируете приобрести долю в квартире? Не спешите тратить свои деньги: ваша задача в первую очередь изучить все риски и узнать, как избежать возможных «подводных камней». Ведь дело в том, что в сделке купли-продажи будут принимать участие не только покупатель и продавец, но и, негласно, собственники всех остальных долей в данной квартире.

Конечно, намного чаще люди приобретают в собственность целую квартиру. Однако есть ряд причин, по которым купить долю – удобнее и выгоднее. В частности, доля может приобретаться в тех случаях, если у покупателя нет средств на покупку целой квартиры. И вот здесь возникают самые первые рискованные ситуации. Какие? Попробуем разобраться.

Покупаем долю в квартире — варианты

Ситуация 1. Владелец доли предлагает покупателю оформить договор дарения, а деньги вы передаете ему лично, на руки, без договора.

На первый взгляд – какая разница? Ведь вы в любом случае собственник доли в квартире, и неважно, как она была получена – по договору дарения или купли продажи.

Но не стоит забывать: если доля вас по каким-то причинам не устроит, вернуть деньги вы уже не сможете – договор дарения является безвозмездным.

Ситуация 2. Покупатель не видит различия между понятием «доля в квартире» и понятием «комната». Дело в том, что доля – это нечто неосязаемое, ее «видно» только в документах о купле-продаже. И если в квартире нет изолированных комнат, то выделить долю для проживания «в натуральном виде» очень сложно, а подчас – и вовсе невозможно.

Ситуация 3. Определить стоимость доли непросто. Поскольку спрос на такой «товар» невысокий, доля стоит дешевле изолированной комнаты. Исходить из стоимости квадратного метра в регионе не получится, поскольку в этом случае стоимость доли будет сильно завышенной. Более разумный вариант – определять цену исходя из состояния квартиры, числа соседей и других подобных факторов.

Негативные моменты при покупке долей:

— возможны ссоры и конфликты с соседями, вплоть до судебных исков; — продать долю бывает довольно-таки непросто;

— проживать придется на одной жилплощади с незнакомыми людьми.

Собственники в квартире, разделенной на доли

Если вы покупаете долю в квартире, это значит, что у недвижимости имеются и другие собственники. А это значит, что должен быть установлен порядок пользования жилым помещением для каждого из его владельцев. «Соседи», кстати, имеют право на первоочередное приобретение доли в случае, если вы захотите ее перепродать.

После того, как вы решили продать долю, нужно будет составить документ и уведомить сособственников об условиях продажи и стоимости. У ваших «соседей» есть месяц, чтобы принять решение: либо они купят вашу долю, либо откажутся.

Только в случае отказа собственник может продать третьим лицам свою долю – на тех же условиях, либо по более высокой цене.

Чем может грозить невыполнение этого правила? Сособственники могут в судебном порядке заявить о своем праве, и суд переведет на них права покупателя. А вот если вы решили продать свою долю одному из других собственников, уведомлять других «соседей» вам не обязательно.

Могут, однако, возникнуть и другие проблемы, когда сособственники не только не хотят покупать долю, но и выступают против ее продажи третьим лицам.

Как распорядиться своей долей в квартире?

Сделки с покупкой-продажей не целых квартир и комнат, а долей, набирают сегодня популярность. Это неплохое вложение средств, если вы еще не накопили на квартиру. И, наконец, постепенно покупая доли, вы сможете выкупить всю квартиру.

Читайте также:  Должностная инструкция инженера-технолога - юридические советы

Часто доля даже не выражается в метрах, поскольку у собственника есть право использовать часть кухни, санузла и т.д. Конечно, можно выделить доли в недвижимости через суд. А для того чтобы избежать риска, внимательно изучите личность продавца.

Распространенная мошенническая схема: продавец реализует долю, получает деньги, а через некоторое время заявляет о своей недееспособности – и отсуживает долю обратно. А вот вернуть в судебном порядке уплаченные деньги покупателю, к сожалению, совсем не просто.

Еще один важный момент – регистрация в квартире, где была куплена доля. Сам собственник может зарегистрироваться без проблем, а члены его семьи – только с согласия других проживающих «соседей».

Оправданны ли риски покупки долей в квартире?

Приобретение доли в квартире – это сделка законная лишь в том случае, когда она оформляется посредством договора о купле-продаже. Дарение, мена – неподходящие и очень опасные варианты, вы рискуете впоследствии потерять свои деньги.

Прежде чем купить долю, выясните, почему она продается. Из-за конфликта с другими собственниками? Тогда есть риск, что вы в будущем будете участником этого конфликта. Обсудите все важные моменты заранее, сядьте с «соседями» за стол переговоров. Возможно, стоит составить соглашение и заверить бумагу нотариально. В будущем это значительно упростит ваш быт и поможет вам избежать проблем.

(22 votes, average: 5,00

Источник: http://www.PapaJurist.ru/real-estate/dolya-v-kvartire-riski/

Покупка доли в квартире 2017 | Риски, особенности

Недвижимость нередко является долевой собственностью нескольких людей. Они вправе распорядиться ею по своему усмотрению, например, продать.

А покупка доли — одна из сложных задач, поэтому в Гражданском кодексе описаны особые правила, гарантирующие покупателям соблюдение их интересов.

Что означает понятие «общая собственность»

В Гражданском кодексе говорится, что имущество, которым владеет два и более человека, является их общей собственностью.

Она бывает долевой и совместной. В первом случае существует чёткое разделение имущества по долям для каждого собственника, а во втором — его нет, но оно вероятно при желании сторон.

Например, в браке супруги купили квартиру и собственником записали жену.

Жильё трактуется как их общая совместная собственность. Любые сделки с квартирой могут совершаться супругой только после получения нотариально заверенного  согласия мужа.

При желании квартира может быть поделена на доли. Составляется брачный договор, где указываются доли каждого, и собственность становится долевой. Теперь при операциях с недвижимостью нет необходимости в получении согласия второго супруга.

Это называется внесудебным порядком выделения доли. Если между сторонами есть разногласия по поводу выдела долей, то делается это в судебном порядке.

Особые правила долевой покупки

В ГК РФ (статья 250) разъясняется, по каким правилам осуществляется долевая покупка жилья. Суть закона состоит в преимущественных правах остальных дольщиков получить отчуждаемую долю при намерении одного из них продать её третьим лицам. Согласно правилу, должно быть реализовано их право «первого выкупа». Только при их отказе от него возможна продажа доли сторонним лицам.

Но такие ограничения не касаются дарения доли. По закону человек имеет право подарить собственную долю, ни с кем не согласовывая это действие. Можно прибегнуть к притворному «дарению» без афиширования факта оплаты, но другие дольщики могут подать иск в судебный орган о признании сделки недействительной. Тогда у покупателя доли есть риск потерять её вместе с отданными деньгами.

Практикуются случаи дарения будущему покупателю небольшой доли для дальнейшего приобретения её оставшейся части уже на правах совладельца жилья. Такой вариант приобретения доли не совсем честен, но возможен. В статье 421 ГК России говорится о праве продавца доли выбрать из числа других собственников любого из них по своему усмотрению.

Всякая покупка доли в квартире должна осуществляться в определённой последовательности:

1) Собственник, продающий свою долю общего имущества, должен в первую очередь известить об этом остальных участников, предоставив им право первоочерёдного выкупа. В п.

1, 2 статьи 250 ГК РФ сказано об обязанности продавца оповещать совладельцев о решении продать её по указанной цене и на определённых условиях, например, о возможности продажи с рассрочкой, отсрочкой.

Могут быть оговорены и другие условия, существенные для сторон.

2) Оформляется такое предложение только в письменном виде и отсылается почтовым отправлением (заказное письмо, телеграмма с уведомлением о вручении), передаётся с курьером.

Если между дольщиками квартиры нормальные отношения, то возможно извещение об отчуждении доли по телефону. Тогда в случае отказа от покупки, продавец может попросить других дольщиков оформить его у нотариуса.

В этом случае ему можно продавать долю, не дожидаясь, пока закончится предупредительный 30-дневный срок.

3) Если прописанные собственники не проживают в этот момент в квартире, то предложение им о выкупе доли у продавца необходимо направлять по адресу, который известен, как последнее место их проживания. Требование закона об извещении других собственников о продаже одной из долей считается соблюденным, если у продавца есть на руках письменные доказательства об уведомлении.

4) Граждане, получившие предложение, обязаны в течение месяца ответить на него тоже письменно согласием или отказом.

Если это время истекло, а ответа продавец не получил, он имеет право предложить свою часть имущества другим людям. То же самое можно делать при наличии письменного отказа от покупки.

Ещё следует обратить внимание на такой момент: третьим лицам предлагать долю нужно на тех же условиях, что были озвучены остальным собственникам.

Продажа доли или изменение её без соответствующего уведомления заинтересованных лиц может закончиться судебными разбирательствами. Они могут начать судебное разбирательство по поводу продажи доли посторонним людям, если от её момента не прошло 3 месяца. Эту возможность они получают согласно Федеральному закону №122-ФЗ (статья 24).

Небольшой нюанс: права других собственников не считаются нарушенными, если стоимость доли, предложенная третьим лицам, была увеличена.

Письменный отказ соседей по квартире от покупки доли должен быть приобщён к документам при регистрации. Если же он отсутствует, то свидетельством извещения других собственников будут служить приложенные документы (квитанции, справки).  Покупателю следует убедиться в надлежащем уведомлении остальных владельцев квартиры, чтобы избежать впоследствии получения судебных исков.

Особенности долевой продажи

В таком деле, как покупка доли в квартире, есть масса особенностей, о которых следует знать каждому участнику сделки, например:

1) Изменены условия продажи. В случаях, когда после извещения всех совладельцев общего имущества продавцом были изменены условия продажи в положительную сторону для покупателя, например, снижена стоимость отчуждаемой доли или предоставляется рассрочка платежа, извещать сособственников следует снова.

При недобросовестном отношении продавца доли к соблюдению правил — неоповещение других собственников о продаже, несоблюдение выжидательного срока, предоставление третьим лицам лучших условий, совладельцы общего имущества имеют право обратиться в судебные органы, чтобы отстоять свои интересы.

2) Неизвещение о продаже дольщиков, желающих выкупить долю. Если дольщик хочет купить долю общей собственности, но продавец его не известил о продаже, а уступил её стороннему лицу, то существует только один выход — добиваться изменения ситуации через суд. На это отводится 3 месяца.

3) Все сособственники согласны приобрести отчуждаемую долю. Право выбирать из них покупателя законом предоставлено продавцу. Ведь сделка может быть проведённой только при согласии обеих сторон договора.

Если продавец знает, кому из числа собственников он хочет предложить свою долю, то он может не извещать о предстоящей продаже остальных совладельцев.

Объясняется это тем, что правило преимущественной покупки действительно лишь в случае продажи доли сторонним лицам, не входящим в число собственников.

4) Совладельцы избегают получения извещения. Законных способов заставить их получить уведомление не существует. Поэтому продавцы прибегают к фиктивному дарению, так как процесс дарения не требует согласия других дольщиков. Возможно, что те захотят опротестовать сделку через суд, но доказать, что сделка была притворной, практически невозможно.

5) Есть решение выкупить долю, но нет всей суммы.

Бывают случаи, когда другой собственник общего имущества готов выкупить предлагаемую долю, но не успевает собрать нужную сумму за отведённое законом время (30 дней).

По закону продавец не должен ждать, когда у покупателя появится нужная сумма, даже если это небольшой срок. Вопрос может решиться только согласием продавца некоторое время подождать оплаты.

Какие существуют риски при приобретении доли

Покупатель доли в квартире должен быть готов к тому, что он подпадает под действие правил о долевой собственности. И в дальнейшем распоряжаться, пользоваться общим имуществом он будет с согласия других сособственников.

Чаще всего выделить её и пользоваться единолично в общей квартире не получается. Доля будет существовать лишь на бумаге.

Детали совместного проживания определяются всеми собственниками. Если у них нет согласия по порядку пользования общим имуществом, то предполагается их равноправие в квартире.

Легче всего выделить долю, когда есть изолированные комнаты в квартире, отдельный вход и совладельцы пришли к общему согласию.

В других случаях даже заявление в суд за выделом доли не поможет, если обратившийся собственник располагает лучшими имущественными возможностями, например, имеет другое жильё, меньший состав семьи, финансово более обеспечен.

Читайте также:  Минфин: вычет ндс частями допустим по любым ввозимым товарам, кроме основных средств - юридические советы

Он может получить самую маленькую комнату, даже являясь собственником наибольшей доли в квартире.

Регистрируется новый собственник в органах ФМС на общих основаниях. Согласия остальных совладельцев не требуется. Оно понадобится, если он захочет прописать другого супруга и детей.

До принятия нового Жилищного закона в 2005 году это было возможно. Теперь прописка иных лиц нуждается в согласии дольщиков.

Поэтому лучшим решением будет приобретение доли и раздел её между членами семьи покупателя, которые станут жить в квартире.

Для продавца есть риск долгой продажи своей доли по вине других собственников, которые формально дадут согласие на покупку, но будут тянуть время, не давая приобрести её посторонним людям. Продавцу нужно просто оформлять извещение по закону, а после 30 дней продавать долю.

Как определяется стоимость доли и стоит ли её покупать

Для определения стоимости доли в квартире обычно берут среднюю цену 1 кв. м в регионе и умножают на её площадь. Имейте в виду, что она выйдет завышенной, не учитывающей качество конкретного жилья. Важно знать общее число комнат в квартире, смежные они или изолированные, размер доли, состояние жилья и взаимоотношения с другими владельцами.

Цена формируется с учётом этих данных. Большим спросом пользуется доля в квартире, где комнаты изолированные. Если они смежные, то могут появиться проблемы с вселением.

Покупая долю, не поддавайтесь заблуждению, что в 2-комнатной квартире на 2 владельца она стоит половину общей цены квартиры. Это неправильно, так как реальная цена её на треть меньше, чем, если бы собственники продавали всю квартиру, а потом поделили деньги.

Приобретение доли — очень специфичный способ покупки жилья с множеством особенностей. Важно учесть все пункты действующих правил в отношении такой собственности, чтобы сделка оказалась законной и полезной для обеих сторон договора купли-продажи.

Источник: https://03-pravo.ru/pokupka-doli-v-kvartire.html

Покупка доли в квартире риски

Что нужно знать о покупке квартиры в долевую собственность

После письменного уведомления всем владельцам дается один месяц на то чтобы изъявить желание выкупить долю . либо отказаться от нее. Отказ от доли собственникам следует оформить в письменном виде.

По истечении тридцати дней, при условии, что никто из владельцев не изъявил желания выкупить долю, она может быть продана собственником стороннему покупателю.

Органами суда может быть вынесено решение о переводе права на долю с лица, ее приобретшего на одного из собственников долей квартиры.

Проблемы и риски при покупке доли в квартире?

На первый взгляд – какая разница? Ведь вы в любом случае собственник доли в квартире, и неважно, как она была получена – по договору дарения или купли продажи.

Но не стоит забывать: если вас по каким-то причинам не устроит, вернуть деньги вы уже не сможете – договор дарения является безвозмездным.

Ситуация 2 . Покупатель не видит различия между понятием «доля в квартире» и понятием «комната».

По умыслу продавца может быть предусмотрена и покупка доли, а затем выкупа остальных долей, и в таком случае квартира, купленная частями будет иметь цену гораздо ниже, чем если бы она покупалась целиком.

Но выкуп этих оставшихся весьма проблематичен, если собственники не готовы к продаже. Статья 250-я ГК РФ указывает на то, что продавец должен получить письменный отказ содольщиков от покупки продаваемой доли, в противном случае сделку затем могут оспорить в суде.

Каковы риски при покупке доли в квартире в 2018 году

По необходимости – ознакомиться с судебном практикой, обратиться к квалифицированному юристу.

  1. как быть, если часть недвижимости принадлежит несовершеннолетнему;
  2. порядок заключения соглашения;
  3. на что стоит обратить внимание.
  4. риски при покупке доли в квартире без согласия других собственников;

Согласно ст.

№250 ГК РФ (граждане, имеющие право на часть недвижимости, обладают правом преимущественной покупки); обязательно осуществляется извещение об отчуждении доли; само таковое составляется именно в письменной форме; после предоставления извещения от продавца другим собственникам понадобиться в обязательном порядке выждать 1 месяц – именно столько отводится времени иным собственникам для выбора решения Это касается договора купли-продажи.

Возникающие риски при покупке доли в праве собственности на квартиру

В регистрирующем органе могут потребовать дополнительные документы: например, в случае если один из собственников недееспособный, ограниченно дееспособный или не достиг 18-летнего возраста, потребуется разрешение органов опеки на совершение сделки.

Получение кадастрового паспорта обойдется в сумму от 200 до 600 рублей (в зависимости от того, является заявитель юридическим или физическим лицом, а также в каком виде предоставляется документ .

Доля в квартире — что это такое и стоит ли покупать

К примеру, одному человеку может достаться комната поменьше, а другому побольше при том, что они обладают равными частями жилища. Со временем данный порядок может измениться, если появятся для этого веские причины.

Допустим, состав семьи человека изменился, появился на свет ребёнок, поэтому через суд личность может потребовать, чтобы ей выделили большую комнату.

Говоря о том, что значит доля в квартире, рассмотрим процесс появления данного вида владения.

Второй риск возникает тогда, когда покупатель «путает» понятия «доля» и «комната» в квартире. – это неосязаемый «предмет», который виден только в свидетельстве о праве на собственность.

Да, там она может быть прописана в цифрах через дробь -1/2,1/4 и т.д. Но выделить в отдельное помещение – очень сложная процедура.

Связано это с отсутствием технических возможностей: для выделения доли в натуре необходим отдельных вход в помещение, изолированная комната и т.д. Кроме того, проблемы также возникают при определении стоимости доли.

Но некоторая недвижимость была приобретена криминальным путём.

Махутов был арестован и ему избрана мера пресечения — содержание под стражей. Законодательство в России такое, что в суде не всегда возможно отстоять свои права в конфликте с долевой собственностью. Суд не защищает нарушенное право и гражданам приходится активнее осуществлять самозащиту гражданских прав.

Вы один из таких сособственников и у Вас есть проблема с Вашей долей и другими сособственниками? Приходите к нам за советом, что можно сделать.

Источник: http://propuskspb.ru/pokupka-doli-v-kvartire-riski-60878/

Риски при продаже доли в квартире

Предложения о продаже доли квартиры распространены в интернете и печатных изданиях.

Обычно это так называемая «идеальная доля», которую нельзя выделить в  натуральном виде и определить право пользования, например, ½ доля однокомнатной квартиры.

Таким образом решают вопрос о разделе квартиры родственники или бывшие супруги, наследники, которые не могут договориться о разделе наследства мирным путем.

В чем опасность

Чаще всего цена доли ниже рыночной стоимости. Покупатели должны знать, что вместе с долей получают и проблему с другими собственниками. Ведь такую собственность покупают люди, имеющие опыт решения «сложных вопросов». Схема дальнейших действий проста: новый владелец пытается пользоваться площадью, вселяется сам или вселяет арендаторов.

Все флаги в гости к нам

Вселить арендаторов возможно лишь в случае определения права пользования долей (например, комната в двухкомнатной или  трехкомнатной квартире). Можно вселить в комнату дружную семью из южных республик, веселого молодого студента с большим количеством друзей и так далее. Иногда таким арендаторам даже доплачивают, чтобы жизнь соседей не была скучной.

Собственник независимо от размера доли может распоряжаться ею, как ему угодно, так что воспрепятствовать ему даже в таких ситуациях практически невозможно.

После нескольких месяцев такой жизни честные собственники готовы выехать на «приемлемых» условиях для заинтересованных в покупке всей квартиры.

Недавно принятый закон «о резиновых квартирах» призван бороться с этой проблемой. Он ограничивает количество арендаторов.

Возможен и вариант «бесконечного ремонта». При этом в квартире разворачивается строительство, вскрываются полы, работает перфоратор, штробятся стены, сбивается штукатурка, регулярно перекрывается вода и так далее. 

Выход из ситуации

Такие условия проживания вынуждают соседей договариваться и идти на уступки. В случае, если у вас возникла подобная ситуация, нужно как можно скорее обратиться к помощи риелтора, который поможет вам выбрать правильную тактику поведения и подскажет решение проблемы.

Зачастую единственный мирный выход в таких случаях — это договор с владельцами долей о продаже всей квартиры и разделении денег. При этом каждый этап сделки должен происходить под строгим контролем юриста во избежание неприятных сюрпризов со стороны недобросовестных собственников.

Например, следует убедиться в том, что в договоре купли-продажи указана истинная, а не заниженная стоимость жилплощади — это обезопасит покупателя от возможных рисков. 

Источник: http://VashAdres.spb.ru/riski-pri-prodazhe-doli-v-kvartire.html

Ссылка на основную публикацию